En la última década, la población de Berlín y su área metropolitana no paró de crecer. Aumentó anualmente 50.000 habitantes en promedio, y este crecimiento se convirtió en una de las causas de la crisis del acceso a la vivienda. La escasez de inmuebles y su encarecimiento afectan en particular a los alquileres, que son la modalidad utilizada por 85% de los habitantes de esta ciudad.
Como respuesta a este problema surgieron dos iniciativas recientes. Una de ellas fue una ley aprobada por el Parlamento regional de Berlín que ponía topes a los precios de los alquileres. La segunda fue una propuesta, aprobada en referéndum, para pedir la expropiación de viviendas a grandes empresas dedicadas al negocio de los inmuebles y pasarlas a un mecanismo de gestión pública.
La primera iniciativa se mantuvo vigente poco más de un año. Fue aprobada en 2019, entró en vigencia en 2020 y el Tribunal Constitucional alemán la dejó sin efecto en 2021. La corte concluyó que ya existía una ley federal que regulaba el aumento de los alquileres y que por lo tanto las regiones no tenían potestad para legislar al respecto.
Esa regulación federal, conocida como “ley del freno del alquiler”, se había aprobado en 2015 y se aplica en zonas en las cuales, como ocurre en Berlín, existe una alta demanda de vivienda y los precios son altos. Establece que los nuevos contratos no pueden aumentar el alquiler más de 10% por encima del alquiler promedio de esa zona.
La norma que aprobó el Parlamento regional de Berlín fue más contundente. Ponía un tope de 9,80 euros al precio del metro cuadrado (en 2019 el promedio era de 10,80 euros), excepto para las viviendas nuevas -construidas después de 2014- o situadas en ciertas áreas privilegiadas de la ciudad. Congelaba, además, los alquileres de cerca de un millón y medio de viviendas, y establecía que recién en 2022 podrían aumentar un máximo de 1,3% anual.
Sin embargo, el impacto que tuvo la ley de Berlín durante el poco tiempo que estuvo en vigencia no fue el deseado. Según un informe del Instituto Ifo de Múnich citado por los diarios españoles ABC y La Razón, si bien se consiguió frenar el aumento del precio de los alquileres regulados, la ley tuvo el efecto de reducir en 40% la oferta. De acuerdo con el estudio, algunos propietarios retiraron sus viviendas del mercado y otros pasaron a cobrar en negro los aumentos que excedían lo permitido.
Otro impacto que tuvo la caída de la norma está relacionado con el propio proceso judicial. Según informó el diario español El País, mientras el tribunal evaluaba su constitucionalidad, el mercado inmobiliario estaba a la expectativa, en parte frenado y en parte listo para ajustar los precios cuando la norma cayera. Por ejemplo, se le advertía al inquilino que el precio del alquiler era más alto del que se le cobraba debido a los topes, y que si la ley caía se le cobraría la diferencia, incluso en forma retroactiva, como efectivamente ocurrió después del fallo.
La iniciativa de expropiar vuelve a la agenda
El fin de la ley de Berlín tuvo también como consecuencia un aumento del hartazgo de los habitantes de la ciudad, que dieron impulso a la otra iniciativa para frenar el aumento del precio de los alquileres y el lucro inmobiliario. Después de años de protestas callejeras en reclamo de alquileres más accesibles, se juntaron firmas para promover una propuesta de referéndum que se llamó “Expropiar Deutsche Wohnen & Co”.
Consistía en pedirle al Senado que redactara una ley por la cual el Estado expropiara 240.000 casas y apartamentos a aquellos propietarios que fueran dueños de más de 3.000 viviendas. Esas propiedades pasarían a ser administradas por una entidad pública en la que estuvieran representados los inquilinos. Uno de esos grandes propietarios es, justamente, Deutsche Wohnen, con 110.000 viviendas en Berlín. Otro es Vonovia, con 350.000.
Se reunió el doble de las firmas necesarias para convocar ese referéndum, y en las últimas elecciones alemanas, en setiembre de 2021, los berlineses también fueron consultados sobre “Expropiar Deutsche Wohnen & Co”. La iniciativa fue aprobada con el apoyo de 57% de los votantes y recibió el rechazo de 38%. Pese al amplio respaldo, como el referéndum no era vinculante, la propuesta aprobada no fue aplicada hasta el momento.
Poco después de la votación, la gobernante de la ciudad de Berlín, la socialdemócrata Franziska Giffey, dijo que respetaría el resultado de la consulta aunque era contraria a esa medida. En su opinión, expropiar los inmuebles “no es el camino correcto para solucionar la cuestión de la vivienda asequible”, sino que hace falta construir más viviendas, pero consideró que frente al resultado de la consulta, debía actuar con “responsabilidad y respeto” y “poner en marcha los pasos” que debían darse para implementarla. Manifestó, sin embargo, que era necesaria una “evaluación muy, muy importante” sobre la “legitimidad, la constitucionalidad y la viabilidad económica” de la iniciativa. Antes de la consulta popular, el gobierno regional estimaba que el costo de llevarla adelante era de entre 29.000 y 39.000 millones de euros para pagar por esas viviendas a los propietarios actuales.
Desde entonces, la propuesta quedó a la espera. Sin embargo, volvió a la agenda el 22 de junio, cuando los socialdemócratas de Berlín votaron a favor de apoyarla. Según informó ABC, la dirección del Partido Social Demócrata se pronunció a favor de legislar las expropiaciones “lo más rápido posible”.
Para Schmidberger, “cuanto mayor sea el porcentaje de vivienda pública, mayores serán la estabilización y el ajuste del mercado del alquiler. Por idéntico motivo, resulta fundamental apoyar a las cooperativas, en particular, aquellas orientadas al interés común”.
Causas de la crisis
A lo largo del siglo XX hubo un fuerte impulso a la construcción en la capital alemana, explica, Katrin Schmidberger, vocera de Los Verdes en el Parlamento de Berlín en un ensayo publicado en 2019 por el centro de investigación en estudios internacionales Cidob. Sin embargo, en los años 90, y en particular en los 2000, la construcción se frenó, mientras la población crecía.
Al mismo tiempo, el gobierno de Berlín privatizó varias de sus empresas, entre ellas algunas sin fines de lucro que se dedicaban a los inmuebles. El mercado de la vivienda quedó entonces mayoritariamente librado a manos privadas, y fueron posibles prácticas de especulación y gentrificación.
Así lo denunciaron también los manifestantes que salieron a las calles de Berlín a protestar en los últimos años contra el aumento de los alquileres. Señalaron que los dueños de casas y apartamentos comenzaron a alquilarlas a turistas y personas que viajaban a la ciudad por un tiempo limitado porque les convenía más este tipo de contratos por días o meses que los anuales.
Denunciaron también que las empresas dedicadas a los negocios inmobiliarios y los fondos de inversión compraron edificios baratos, sobre todo después de la crisis de 2008, cuando bajaron sus precios, y especularon con ellos para volver a alquilarlos más caros. En algunos casos argumentaron que había que crear un fondo de reserva que debían pagar los inquilinos. En otros, que era necesario hacer reformas, y aumentaron los alquileres o vendieron las viviendas muy por encima de lo que las habían pagado.
“Habitualmente, el objetivo principal es convertir pisos alquilados en comunidades de propietarios”, dice Schmidberger en su artículo. “El método más habitual de desplazamiento de residentes es comprar y, después, librarse de los arrendatarios, ya sea pagándoles o simplemente anunciando medidas de modernización de la propiedad con una consiguiente suba de los alquileres”, afirma. Así fue como de 2007 a 2016 el precio medio del alquiler aumentó 80%, agrega.
“Esta gentrificación generalizada ha sido la razón principal de que en algunos barrios hayan cambiado dos terceras partes de los residentes en los últimos diez o 15 años”, dice la dirigente. “La consecuencia de todo lo anterior es un mercado inmobiliario que hace imposible el acceso a la vivienda incluso para quienes perciben ingresos medios”, señala.
Para Schmidberger, “cuanto mayor sea el porcentaje de vivienda pública, mayores serán la estabilización y el ajuste del mercado del alquiler. Por idéntico motivo, resulta fundamental apoyar a las cooperativas, en particular, aquellas orientadas al interés común”.
Si bien todavía no se puso en marcha la expropiación aprobada por el voto popular, sí se dieron en Berlín algunos pasos en esa dirección. Por ejemplo, poco antes del referéndum el gobierno berlinés invirtió 2.500 millones de euros en comprar 14.750 viviendas y 450 locales comerciales para incidir, como quiere esa propuesta, en los precios de los alquileres.