En pleno verano los vecinos del Prado están preocupados y ocupados por estos dos proyectos. Pero no sólo por ellos, sino por el debilitamiento del plan de ordenamiento de ahora en más, y por ceder ante los intereses económicos del sector inmobiliario, que ya se ve beneficiado con exoneraciones impositivas que no necesariamente redundan en la disminución del precio de venta de las unidades contempladas por la Ley 18.795, como han reconocido las propias autoridades de gobierno.
Alejandro Barchiesi se mudó en 2002 al Prado, a la calle Enrique Turini casi Agraciada. Se adecuó a la normativa que delimita el área de construcción, tanto por la altura como por el espacio libre del suelo que tienen que dejar; pensaba construir una sola planta, pero entendió que el espacio le rendiría más si hacía un segundo piso. En el fondo había una gran palmera considerada un bien patrimonial, y por eso tuvo que adecuarse a la disposición del espacio y aprovechar los recovecos, contó ayer a la diaria. Barchiesi es uno de los vecinos que, junto a Ana María Barreiro y Carlos Gómez, desde 2016 se movilizan para oponerse a este proyecto.
El proyecto pertenece a la empresa Altius, se llama Nostrum Rosedal y, pese a no tener la aprobación ni un centímetro construido, adelanta que están las “últimas unidades en venta”; promete 76 viviendas y 45 sitios de estacionamiento. Se ubica en la esquina de Agraciada y Turini, donde hay un chalet en buen estado construido hace 29 años; ese es el padrón 57.403. Se propone demoler el chalet y construir allí un edificio de hasta 19 metros de altura (siete pisos), siendo que en el plan de 2015 el límite es de nueve metros (tres pisos). Pegado está el padrón 57.404, con frente a Agraciada pero que se extiende por todo el corazón de la manzana; la propuesta es que sea de 13,5 metros (cinco pisos). Barchiesi nos lleva hasta el fondo de su casa y nos muestra que no sólo perderá la intimidad -así como todos los habitantes de la manzana- sino también horas de luz, tanto en la mañana como en la tarde.
Esas fueron las condiciones del proyecto sobre el que se pronunció en setiembre de 2016 la Comisión Especial Permanente del Prado (CEPP), que no llegó a una opinión unánime. La CEPP está integrada por presidente, vicepresidente, vocal y delegados de promotores privados, de la Sociedad Uruguaya de Arquitectos, de la FADU y vecinos. Los delegados de la FADU -respaldados por el Comité de Patrimonio del centro de estudios- elaboraron un informe que fue acompañado por algunos integrantes de la CEPP, en el que recomendaron no otorgar la excepción. Expresaron la necesidad de reafirmar la vigencia del plan de 2015 y sus lineamientos, que están siendo cumplidos en el entorno inmediato, por ejemplo, por un edificio ubicado en la esquina de Agraciada y Raffo Arrosa y por la cooperativa de viviendas situada en Agraciada entre Pereyra y Francisco Gómez, ambos de tres niveles de altura; “la realización de inversiones en predios cercanos demuestra que el sector se está dinamizando con inversiones que son viables de acuerdo a los lineamientos del plan”. Subrayaron que “si bien la herramienta de la excepción existe, su uso debe limitarse a casos puntuales, cuyas características ameriten evaluar la posibilidad de un tratamiento particular”. Añadieron que “aceptar una excepción, en este caso, no sólo sería una señal ambigua frente a quienes hasta ahora se han ajustado a esos lineamientos, sino que constituiría un precedente negativo para futuras intervenciones en el área, debilitando la credibilidad general en el sistema”. Otros integrantes de la CEPP, en cambio, consideraron el proyecto “una oportunidad que podría alentar un proceso de renovación de un sector deprimido sobre el eje de la avenida Agraciada”, y si bien compartieron “la necesidad de contar con reglas claras y certezas normativas”, dijeron que “la evaluación de este proyecto debería insertarse dentro del análisis global de la avenida y su área circundante, que deberá reconsiderar o reafirmar la normativa vigente”, algo que excede las capacidades de la CEPP, adelantaron.
Ana María Barreiro presentó, a fines de 2016, un pedido de informes en la Intendencia de Montevideo sobre el proyecto Nostrum Rosedal. Respondió el arquitecto Ernesto Spósito, director de la Unidad de Protección del Patrimonio. Spósito señaló que “el Plan Especial es una guía para la acción que debe ser constantemente monitoreada para evaluar su eficiencia”, y que “es necesaria la realización de un estudio urbano del tramo noroeste de la avenida Agraciada”, que es el que se extiende desde la esquina con Turini hasta el arroyo Miguelete. Distinguió ese trayecto del tramo suroeste de la avenida, comprendido entre Turini y Bulevar Artigas, y señaló una baja densidad de ocupación de los predios, “cierto nivel de deterioro en el estado de conservación de un significativo número de edificaciones”, la variación de las alineaciones de las edificaciones y el menor número de bienes de alto valor patrimonial del trayecto noroeste. El jerarca dijo que “no es recomendable” la habilitación de una modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial, porque el proyecto en cuestión “supone afectaciones hacia algunos de sus linderos”, por la altura, la escasa incorporación de elementos vegetales, por superar el área permitida de edificación del suelo y no cumplir con la cantidad de ejemplares vegetales. De acuerdo al informe remitido por Spósito, la empresa habría reducido la altura del padrón 57.404 a 8,20 metros a nivel de azotea, y los 16 metros para el padrón 57.403, además de prometer más árboles y arbustos medianos.
Obviamente, a los vecinos no les cierra esta explicación y consideran que el proyecto será aprobado por la IM, y rechazan que las normas se apliquen a rajatabla para cada vecino, pero no para grandes inversores.
Elena Mazzini fue delegada de la FADU en la CEPP hasta diciembre de 2016, debido a que dejó su cargo en la facultad y por ende en la comisión. En diálogo con la diaria, contó que el Plan Especial de Ordenamiento del Prado entró en vigencia en setiembre de 2015, que fue aprobado luego de 15 años de discusiones, pero que “en menos de un año aparece un proyecto que no cumple con las pautas tan trabajosamente acordadas”. Observó que la manzana comprendida entre Agraciada, Turini, Manuel Correa y Francisco Gómez está consolidada con casas unifamiliares y familias afincadas, y que este proyecto “no cumple con los lineamientos del plan y afecta directamente a los vecinos”. Pero sobre todo, remarcó que “genera sobre todo una situación enojosa y de inseguridad, porque en esto hay muchas presiones porque hay intereses económicos importantísimos, de miles y miles de dólares, entonces un piso más o un piso menos genera mucha plata. Se producen presiones muy grandes, entonces es más importante que nunca que tengas ciertas pautas establecidas en forma clara; no rígida, porque no se trata de rigidez, se trata de claridad”. Estimó que, de lo contrario, se generaría un precedente por el que cualquiera puede aspirar a construir por el doble de lo establecido, con lo que “se debilita lo institucional”. “Es curioso; los promotores privados que fueron históricamente los grandes críticos de las Comisiones Especiales Permanentes siempre dijeron que las comisiones especiales eran discrecionales, que en un caso decían una cosa, en otro otra, y que ellos querían reglas claras. Resulta que ahora, que finalmente se establecen pautas urbanísticas claras, son promotores privados los que vienen y dicen ‘no, en realidad el plan que ustedes hicieron a mí no me gusta y en este caso particular quedaría mejor de esta otra manera’. Hubo toda una serie de instancias públicas para haberlo dicho, aparte de que se discutió en la Junta Departamental. Se discutió durante 15 años. Entonces, da la impresión de que puede venir alguien con suficiente capacidad de presión y decir ‘este pedacito del plan no está bien’”.
Otra perla
Otro que aspira a sobrepasar los límites de construcción es un proyecto inmobiliario que busca instalarse en una casa quinta ubicada en media manzana con salida a Agraciada, Pereyra y Félix Olmedo. La casona fue rematada contemplando las pautas de construcción definidas por la CEPP, y por eso se vendió a un precio muy bajo: tenía que mantener el bien y el jardín, construido por un diseñador francés. No hizo una cosa ni la otra, y ahora el predio está totalmente abandonado. La empresa proyecta demoler la casona y construir un edificio de diez pisos de altura. El 22 de noviembre los vecinos fueron recibidos por la Comisión de Planeamiento Urbano, Vivienda, Obras y Servicios de la Junta Departamental de Montevideo, que debe habilitar las excepciones solicitadas. Allí, el edil frenteamplista Mariano Arana, arquitecto y ex intendente, respondió que “la excepción a las normas está contemplada en las propias normas”, por lo que “no es una arbitrariedad”, e indicó que ese proyecto pedía inicialmente construir 51 metros de altura. Luis Chirico (electo por el Partido de la Concertación) anunció que votará el proyecto. Valoró que los muros están deteriorados y la casona destruida, y que los ingenieros “dicen que no puede entrar mano de obra y que hay que destruirla con máquinas porque es peligroso para todo el mundo”. Agregó que se pasó de los 51 metros iniciales a 37 y luego a 23,80 metros, y destacó que se trata de alguien “que quiere invertir para hacer un edificio con apartamentos para embellecer la zona”.