El mexicano Carlos Morales, arquitecto experto en suelos, docente y ex director de la Secretaría de Hábitat y Desarrollo Urbano del gobierno de México, disertó ayer en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de la República.
“El que controla el suelo controla la ciudad, y entonces tenemos que averiguar quién lo controla y cómo lo controla, y cuáles son las reglas de ese control”, dijo Morales al inicio de la charla. “El suelo opera a través de un mercado que falla”, afirmó. Habló de una “competencia imperfecta”, porque hay “escasez de la oferta y gran demanda de los que están comprando”. Detalló que existe una “asimetría de la información”, por la que muchos no acceden a los datos clave y otros sí, y con ellos especulan. Mencionó, también, la generación de “círculos viciosos muy difíciles de romper y transformar en círculos virtuosos”.
El mexicano enumeró que para obtener suelo que esté bien localizado, que cuente con servicios, que sea seguro, que llegue a tiempo a sus habitantes y que sea asequible, hay varios mecanismos. Uno de ellos es la vía directa –por la que está optando más el gobierno uruguayo, señaló–, que implica la compra de terrenos para destinarlos a usos urbanos, principalmente para la población de menores ingresos. Otra vía es la fiscal, que implica la aplicación de subsidios e impuestos. “Uruguay ha implementado una política de subsidios a la vivienda social que no dio los resultados esperados. Si inyectarle plata al mercado no funcionó, ¿por qué no hago lo opuesto, quitarle plata cobrando impuestos?”, preguntó. Valoró, además, que la Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social (VIS), aprobada en 2011, habilitó la construcción de más viviendas en las zonas céntricas de Montevideo, pero no se construyó vivienda social, sino para las clases media y media alta.
Además, reseñó otro problema: la gran cantidad de viviendas abandonadas en zonas céntricas de las ciudades. Los propietarios, dijo, no tienen urgencia de venderlas porque “no gastaron nada, las heredaron, probablemente, y viven en otro lado”.
Morales mencionó que muchas veces el mercado inmobiliario presiona para eliminar la “escasez legal”, y puso el ejemplo de lo que ocurrió en Santiago de Chile, donde se presionó para expandir la ciudad con la promesa de que eso bajaría los precios y todo el mundo tendría acceso a la vivienda. “Borraron el cinturón verde que tenían alrededor de Santiago de Chile, ¿y qué pasó? Los precios de los terrenos subieron, en lugar de bajar. Eso se ha visto en todas partes del mundo: no necesariamente bajan los precios de los terrenos”, dijo. Habló, también, de la “escasez social”, que infla los precios del suelo “para que los pobres no puedan comprar” en determinados barrios.
Soluciones
Morales manejó una solución: “Tenemos que crear un instrumento para empujarlos a que oferten, crear un impuesto, que les salga con el tiempo más caro, que los empuje a salir al mercado. Como hacen algunos países, [que dicen] ‘si no desarrollas tu terreno en un plazo, te empiezo a subir el impuesto o te fuerzo a que salga en subasta pública, o te lo expropio, o te obligo a asociarte con tus vecinos para que lo desarrollen de manera conjunta’. Todos ellos son castigos. ¿Cuál fue la estrategia que adoptó Uruguay? Poner no castigos, sino zanahorias. Dijo: ‘Por favor, te descuento todos los impuestos si ocupas tu terreno. Y sí, los ocuparon, pero a un precio más alto’”. Mencionó estrategias que fracasaron, como la de Cali, en donde el gobierno colombiano dio estímulos, perdonó impuestos, construyó la infraestructura, le dejó al privado construir en la densidad que quería, poner comercios en los edificios para hacer más rentables los proyectos, y le dio todos los subsidios que podía, y los edificios seguían sin venderse, “hasta que se hartaron” y se resolvió aplicar la ley y extinguir el dominio: “Pierdes la propiedad por no cumplir la función social de la propiedad; la función social es para que la use la gente, no es para que estés especulando”, explicó, imitando la voz que habría puesto el gobierno colombiano. “En Uruguay existe en muchas ciudades un impuesto a la propiedad vacante, pero tan chico, tan tímido, que no duele”, lamentó.
También cuestionó los subsidios a la VIS: “¿Por qué les estaban dando un subsidio a los desarrolladores? ¿Qué externalidad negativa estaban recibiendo? Estaban recibiendo puras externalidades positivas, deberían pagar por ello”, razonó.
Detalló los “círculos viciosos” de especulación, sobregravación y desregulación, que se retroalimentan. El esquema sería así: hay pocos recursos públicos, por lo que la inversión en servicios es baja; hay escasez de suelos con servicios, y, por lo tanto, el suelo que dispone de ellos es caro, y provoca un sobreprecio muy grande”, que sólo puede pagar la población de altos ingresos. Dijo que para que no suba el precio del suelo, los gobiernos subsidian y perdonan impuestos, pero los propietarios se dan cuenta de que es una buena oportunidad para no vender, porque tienen la ayuda estatal, y más adelante podrán vender más caro; dijo que eso ocurrió acá con la Ley de VIS, y citó que “según los estudios, 700 millones de pesos, que equivalen a cuatro años del presupuesto del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, se sacrificaron para el programa de subsidios de la VIS en Uruguay”. Continuó el relato diciendo que los gobiernos alegan que no tienen suficiente dinero –“¡pero lo regalaste!”, acusó–, y que eso “lleva al círculo de la informalidad”, a ocupar áreas sin servicios, cuyos suelos también terminan teniendo un “sobreprecio” y el Estado tiene que subsidiar a los pobres, porque “les están sacando plata para pagarle a ese especulador pirata que está vendiendo sin títulos y sin servicios”. Convertir el círculo vicioso en virtuoso se lograría con el fortalecimiento de los gobiernos locales, para que inviertan en servicios, y con “una carga fiscal fuerte” que apunte a disminuir la especulación.
Sobre el problema de la gentrificación, advirtió que ocurre cuando el mercado inmobiliario termina empujando a los pobres a vivir al margen de las ciudades; con la Ley de VIS, dijo, se produjo “gentrificación anticipada”. “Esa ley no me gustó”, sentenció. “La otra ley [de Ordenamiento Territorial], con todos los instrumentos, sí me gustó; ustedes optaron por aplicar una, no la otra; se aprenderá”, estimó.
Por último, saludó el desarrollo de las cooperativas de vivienda, que es ejemplo mundial, dijo. Son una forma de evitar la gentrificación y asegurar el fin de la crisis habitacional. Alentó a recurrir a los “arrendamientos de largo plazo”, en los que los habitantes no son propietarios del suelo,y dijo que así ocurre en Holanda, en China, en Cuba y hasta en Nueva York.