Torre Estrella del Sur, Aquiles Lanza y Gonzalo Ramírez, frente al Cementerio Central. Foto: Pablo Nogueira

El opaco mercado inmobiliario

Desde 2004, la inversión en construcción y refacción de viviendas fue tres veces mayor que la de la planta de Botnia en Fray Bentos.

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Uruguayos, argentinos, españoles y fondos de inversión transnacionales son los actores fuertes en un mercado difícil de sistematizar, mientras que el precio de los alquileres trepa por encima de la inflación. En 2011 la Dirección Nacional de Vivienda (DNV) del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, estimaba el déficit de unidades habitacionales en unas 50.000 vivi...
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Uruguayos, argentinos, españoles y fondos de inversión transnacionales son los actores fuertes en un mercado difícil de sistematizar, mientras que el precio de los alquileres trepa por encima de la inflación.

En 2011 la Dirección Nacional de Vivienda (DNV) del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, estimaba el déficit de unidades habitacionales en unas 50.000 viviendas: más o menos, la cantidad de casas en estado de abandono que hay en el país. Se calcula que en Uruguay hay unas 200.000 casas desocupadas: casi la misma cantidad de viviendas (235.000) que estaban alquiladas hace seis años. Por entonces, los inquilinos de Montevideo destinaban 22% de sus ingresos a pagar el alquiler mensual. Desde que en 2013 se aprobó la Ley 18.795 de Acceso a la Vivienda de Interés Social, se estrenaron más de 5.000 apartamentos y quedan otros 10.000 por terminar. El gobierno de José Mujica auspició el proyecto bajo el entendido de que tantas viviendas nuevas presionarían el precio de los alquileres a la baja, además de dinamizar la industria de la construcción y otras razones.

Pero el precio (y la presión) siguen en aumento, incluso por encima de la inflación. Desde 2005 hasta 2012, el sector privado había invertido 3.310 millones de dólares en viviendas. Durante 2012, luego de aprobada la ley de vivienda social, la inversión llegó a 1.034 millones de dólares. Casi lo mismo que puso Botnia para que funcionara la pastera de Fray Bentos. Aquel año se aprobaron unos 110 proyectos en el marco de la Ley 18.795. A enero de este año habían ingresado 545 proyectos. Y aunque desde 2014 el gobierno introdujo ciertas restricciones para algunos beneficios tributarios en algunas zonas de Montevideo, la construcción siguió su camino. La exoneración fiscal establecida ronda los 20.000 dólares por unidad habitacional. Los costos de la construcción bajan (excepto la mano de obra), mientras que los de alquiler y compra suben. Parece el negocio perfecto. Y, como todo negocio, está orientado a quien lo puede pagar.

Tal vez por eso, más de 40% de lo que se había construido hasta 2013 eran torres suntuosas, hechas para la población del quintil cinco, o por lo menos para el 30% que no es propietario en esa segmentación económica que troza a la sociedad en cinco. Del millón de metros cuadrados construidos entre 2008 y 2012, 400.000 fueron para apartamentos de lujo. La rentabilidad del que invierte en ladrillos fue de 7% en los últimos tiempos y ahora es de 6% anual (un depósito a plazo fijo en Unidades Indexadas en el Banco República genera una renta de 1,25% a dos años).

Los bancos, aunque actores privados digan lo contrario, acompañaron el movimiento. Sólo en 2013 aprobaron créditos para compra por unos 4.000 millones de dólares.

Entre los constructores, los inversionistas y el gobierno primó la visión del efecto dominó. Quien compraba o alquilaba los nuevos apartamentos dejaría el anterior para alguien más, que también abandonaría su casa para que otro la rentara, y así ad infinitum. El “mercado” de los alquileres se dinamizaría, los precios de los arrendamientos de inmuebles bajarían.

Pero nada de eso aconteció. Demanda de viviendas, había: en 2011 62.000 hogares buscaban alquilar y 43.000 deseaban comprar, según la Encuesta Continua de Hogares (ECH).

Entre setiembre de 2014 y 2015 los nuevos contratos (en los que medió una garantía ANDA o de la Contaduría General de la Nación) tuvieron una variación de 13,26%, que se sumaba a un aumento de 12,11% entre 2013 y 2014. En 2006 el promedio de ingresos que un hogar destinaba a los alquileres era 18%, y en setiembre de 2015, 22%. Además, en 2006 el precio promedio de la compra de viviendas era de 60.397 dólares, y en 2014 llegó a 102.016 dólares.

Alquileres caros y baratos

Nadie sabe qué pasa. Faltan indicadores, dicen en la DNV y en la academia. Los constructores, en cambio, tienen sus respuestas, como si fueran un think tank. “Conozco inquilinos que me dicen: los alquileres están carísimos. Y conozco propietarios diciendo: los alquileres están muy bajos para lo que pagan de contribución, lo que les salió el apartamento, etcétera. Necesitarían cobrar 24.000 pesos, pero el precio del mercado es 20.000”, confía Julio Villamide, fundador y ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, asesor de constructores y políticos, analista de riesgo financiero del banco Santander y director de la revista Propiedades. Las gráficas del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que desde 2004 la construcción se aceleró después de una caída estrepitosa. Villamide registró un clic de inversiones entre 2002 y 2004: “Vieron que durante la crisis los alquileres bajaron a la mitad. Se fueron 80.000 uruguayos al exterior, muchos dejaron sus viviendas en alquiler. Cayó mucho la demanda y aumentó la oferta. Alguna gente que tenía vivienda en venta, como le pagaban muy por debajo de sus expectativas, alquiló por algunos años. Entonces aumentó la oferta y eso hizo que los precios cayeran. A partir de ese momento, por primera vez en 120 años el tamaño del mercado de alquileres empezó a crecer y no paró hasta ahora”. Según el consultor, los inversores son pequeños terratenientes urbanos, con uno, dos, tres inmuebles, y rara vez llegan a las diez propiedades. Pero también hay un puñado de grupos españoles inversores y unos cuantos argentinos: “Tuvimos millones y millones de dólares de compradores de clase media argentina con el objetivo de volcarlos al alquiler, atraídos por la exoneración de impuestos”, explicó Villamide. Salvador Schelotto, ex decano de la Facultad de Arquitectura (Udelar) y actual director de la DNV, piensa que hay nuevos actores en la construcción de vivienda: “Hubo períodos importantes de inversión privada y pública desde 2010, cuando se registró una conjunción de factores locales, regionales y globales de inversión privada, un incremento en Montevideo y otros lugares del país. Entonces aparecieron nuevos actores. Son empresas vinculadas a fondos de inversión que no son tradicionales en el mercado local. Y que desarrollaron proyectos importantes”. Villamide confirmó a la diaria que un grupo de inversionistas está esperando la autorización del Banco Central para comenzar a operar con 80 millones de dólares, que destinarán a la compra de viviendas. Está conformado por inversionistas locales, un fondo de pensiones en Estados Unidos y Administradoras de Ahorro de Fondo Previsional (AFAP) uruguayas. Hay varios grupos inversores que se jactan de tener unas cuantas viviendas disponibles hoy y otras a futuro para atraer más dinero uruguayo y del extranjero. Ante la duda, alcanza con googlear “real state Uruguay”.

Difícil saber

Schelotto dice que se esperaba que los precios de los inmuebles bajaran, pero eso no ocurrió. Lamentándose, se excusa de dar más detalles: “No puedo hacer una valoración ajustada sobre bases de información procesada, porque en Uruguay esa información todavía es bastante precaria”. ¿Y por qué no bajaron los alquileres? “Esto no es un think tank ni tenemos un equipo para monitorear el mercado”, dice. Por razones similares, afirma carecer de elementos para determinar si existe sobrestock en algunas zonas de Montevideo. Para Pampillón, el inmobiliario “sigue siendo un mercado opaco”. “En general el conocimiento ha estado muy lejos del usuario común, incluso desde la academia, en la que venimos haciendo esfuerzos muy tímidos por tratar de generar una mirada analítica de las dinámicas de los mercados habitacionales, y en particular de los alquileres, sin el sesgo de un actor o el otro. Pero todavía los conocimientos están muy asociados a los intereses de los actores en juego”, explicó.

Un activo a la vista

Andrés Pampillón es docente e investigador de la Unidad de Vivienda de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (Udelar). Hace 13 años fue expulsado de Punta Carretas, durante el frenesí inmobiliario hijo del shopping que antes había sido cárcel. Terminó “clavado en un médano de Neptunia” con su familia. “El caso de la vivienda es el clásico depósito a la vista: cuanto mejor vista, más se valoriza el depósito”, opina. “Aquellos inversionistas que compraron vivienda bajo los beneficios de la ley de vivienda social la están volcando al mercado de alquileres. En Palermo, Parque Rodó, Cordón, Tres Cruces, están apareciendo un stock y una oferta mayores, pero no se releja en una baja de los precios. Tal vez sea muy temprano para ver si el stock genera una caída en los precios”, señala. “Siempre que hay ruidos o incertidumbres en el sistema financiero, la inversión busca refugios más seguros. Históricamente en el mundo, y en Uruguay más que nada, la inversión inmobiliaria siempre fue un resguardo ante crisis o devaluación. Miro un ediicio semivacío en la rambla y me pregunto: ¿las viviendas vacías son conceptualmente viviendas, o son un activo financiero? No es lo mismo una vivienda que una cuenta bancaria con ventanas”, opina Pampillón. “Los indicadores de actividad muestran que en un contexto de crecimiento económico de los hogares y donde se agrega más stock, el alquiler promedio en relación al ingreso promedio ha ido creciendo paulatinamente. Los costos y los márgenes de ganancia son los factores que deciden las inversiones en materia habitacional, y terminan diseñando una ciudad. No se dirime en asamblea ni en el Parlamento, son grupos económicos, dentro de la mayor legitimidad que tienen en el sistema, los que deciden dónde se invierte”, dice el investigador. Son muchos los asuntos que hacen que el alquiler tenga el peso que tiene. Uno es que el precio de un alquiler medio es prácticamente la cuota para comprar una propiedad. Otro es que una buena parte de los inquilinos quiere vivir más o menos en los mismos barrios. Sin embargo, dos terceras partes del stock no está terminado. La principal medida del gobierno para bajar los alquileres no tuvo los resultados esperados, y no parece que haya otras acciones a la vista. Mientras tanto, los precios siguen en alza, por lo menos hasta que el INE diga lo contrario. Pero antes de que los pocos indicadores existentes expresen algo positivo, debería ser el bolsillo del inquilino el que transmita la sensación de alivio. Pero de eso, todavía, ni noticias.

Vicios ocultos

La Liga de Defensa del Consumidor se fundó hace 34 años, cuando no había otra ley que el Código Civil para reclamar sobre un bien o servicio. Hoy, una de cada diez llamadas que reciben es por temas de alquileres. Entre las consultas figuran las humedades, que, según la ECH, están presentes en tres de cada diez techos uruguayos. Los teléfonos suenan para saber a quién le corresponde hacerse cargo del arreglo, algo que regulan los contratos muchas veces y, otras, algunas vaguedades legales. Las casas tienen lo que se denomina “vicios ocultos”. “Hasta que no usás un zapato no te das cuenta de si está bien. La gente alquila un apartamento y se encuentra con cosas de las que no tenía manera de darse cuenta antes. Los ciudadanos corrientes no somos más que especialistas en generalidades. Esos vicios ocultos aparecen en determinado momento y son causas bastante frecuentes de consulta”, dice Edgardo Martínez Zimariof, director de la Liga. Es difícil zafar de esos vicios ocultos. 19% de las residencias en Montevideo tienen goteras en los techos; 20%, muros agrietados, puertas y ventanas en mal estado; 27% sufrió caída de revoque en paredes o techos, y una de cada diez casas tiene grietas en el piso, según el INE.

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