El proyecto del gobierno es un mal proyecto. Es malo porque no atiende problemas reales de vivienda, y porque es injusto en muchos sentidos y con mucha gente. Este mal proyecto de vivienda, además, puede hacer retroceder al BHU a sus peores épocas del pasado, de caos, altísima morosidad y de una debilidad tal que ya no sea capaz de cumplir su rol de dar créditos a nuevas familias que esperan poder comprar su vivienda.
El proyecto del gobierno responde y alimenta las expectativas, entendibles, de mucha gente de poder pasar a pagar una cuota más baja de la que paga en la actualidad o, simplemente, de ya no tener que pagar nada más. No estamos hablando aquí de más beneficios para una minoría rica, sino de beneficios para más de 20.000 familias que en su momento necesitaron y lograron acceder a un crédito en el BHU para comprar su vivienda. Por eso no es políticamente fácil la tarea de oponerse o criticar públicamente este proyecto. Pero también es cierto que es muy difícil defenderlo basado en otra cosa que no sea el argumento de cumplir con promesas electorales demagógicas. El gobierno juega con las ilusiones de mucha gente, gasta en forma injusta cientos de millones de dólares, no resuelve la real problemática de vivienda y pone en peligro no sólo al BHU sino también al BROU.
Mucha gente comenzó a sentirse perjudicada cuando la unidad reajustable (UR), durante algunos años, subió más que la unidad indexada (UI), en aquellos años en los que el poder de compra de salarios y jubilaciones aumentaba. Desde entonces, estas personas con préstamos en UR sostienen que el BHU los perjudicó porque a ellos les hubiera servido más tener su préstamo en UI en lugar de en UR. Se comparan con la situación de los nuevos clientes del BHU que, a partir de 2008, obtuvieron sus préstamos en UI, moneda en la que el BHU comenzó a dar sus nuevos préstamos luego de ser reestructurado y capitalizado para poder volver a estar operativo. Para el BHU quedaba atrás una historia de mala gestión y pésima conducción política que lo había llevado a la quiebra.
A pesar de que se habla con naturalidad del “problema de la UR”, no es correcto afirmar que quien tomó un préstamo en UR se haya perjudicado respecto de si hubiera tomado el préstamo en UI. Si se toman para el cálculo períodos más largos (20 o 30 años, como son los plazos del BHU) y no sólo aquellos años en los que subió el salario real, el costo de un préstamo en UR resulta igual, o incluso menor, al costo en UI. Esto fue demostrado con datos históricos en varias comparecencias del BHU y el MEF al Parlamento y nunca fue controvertido por nadie. Además, para hablar de justicia y no sólo de plata, recordemos que la Justicia falló en contra de estos reclamos por la UR y contra los reclamos por los famosos colgamentos (deuda que surgía por la refinanciación del crédito y que se paga, al contado o financiada, al finalizar el plazo original).
Desde 2008 el nuevo BHU ha otorgado más de 20.000 créditos en UI a familias ahorristas y no ahorristas de todo el país. Miles de estos clientes en UI llevan ya más de diez años pagando. Para ninguno de ellos hay beneficios en este proyecto del gobierno. Con la simple presentación de este proyecto, independientemente de lo que finalmente se termine aprobando en el Parlamento, seguramente se les esté alimentando la ilusión de que en algún momento alguien, a cambio del voto de la gente, impulse y se comprometa a dar quitas también para ellos que tomaron préstamos en UI. ¿Por qué no? Con este antecedente, ¿quién se anima a asegurar lo contrario? ¿Será ese el destino recurrente e inevitable del BHU?
El proyecto dispone rebajas de cuota y quitas de saldos a créditos en UR, tanto del BHU como a los que fueron transferidos en fideicomisos del MEF a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Se habla de un costo de aproximadamente US$ 330 millones. Para poner esto en contexto, esta cifra equivale a regalarle a 3.500 familias cooperativistas una vivienda de dos dormitorios por las cuales hoy tienen que salir sorteados y luego pagar en cuotas en UR durante 25 años (de acuerdo a los planes del gobierno, es equivalente a regalar casi la mitad de las viviendas de cooperativas que están previstas para todo este período de gobierno).
El proyecto del gobierno también es malo porque crea problemas donde no los hay. Pretende que el BROU absorba al BHU para de esta manera esconder la enorme pérdida de patrimonio que va a sufrir el BHU.
Existen antecedentes de quitas y refinanciaciones a miles de familias con préstamos del BHU, pero en un contexto muy diferente e implementado de una manera mucho más justa y sin que se aprobara ninguna una ley. El BHU estaba fundido ya desde antes de la crisis de 2002. Luego de la crisis, la situación de vivienda de gran parte de los clientes del BHU era dramática, la morosidad era del 70% (porción de créditos atrasados en relación al total de créditos). El BHU estaba operativamente colapsado y económicamente quebrado, no podía dar préstamos ni devolver los depósitos a sus ahorristas. A partir de 2008, entre otras importantes medidas para la política de vivienda, el gobierno capitalizó al BHU en US$ 240 millones y transfirió las deudas de la cartera social y problemática a la recientemente creada ANV para poder darle un tratamiento distinto al bancario, más potente y adecuado para resolver un verdadero drama de vivienda de miles de familias. Desde entonces, en la ANV, más de 30.000 familias tuvieron quitas y pudieron estar al día con su préstamo, arreglaron sus problemas de gastos comunes con sus vecinos y de tributos con las intendencias. De esa forma, desde entonces, más de 30.000 familias cancelaron completamente sus deudas en la ANV y más de 15.000 en el BHU. La morosidad en la ANV es hoy de 10% y de 3,2% en el BHU para los clientes en UR. En esa oportunidad los criterios para ser beneficiario de quitas atendían a criterios sociales y económicos, teniendo en cuenta tanto los ingresos de la familia como el valor de la vivienda, y dando mayores beneficios a aquellos que habían mostrado, a lo largo de los años, una mayor voluntad de pago de su préstamo. A diferencia del proyecto del gobierno actual, en aquella oportunidad sí existía una crisis de vivienda entre los miles de deudores del BHU y se resolvió con criterios precisos y articulados para el tratamiento caso a caso, en lugar de aprobar una ley de quitas y perdones al barrer y sin justificación.
Lamentablemente el proyecto del actual gobierno hace quitas al barrer, no limita el beneficio a aquellas familias que puedan tener problemas para el repago de su crédito, donde la cuota resulte muy alta en relación a sus ingresos, ni lo limita al valor de la vivienda, como sí se hizo en 2008 para atender la crisis de vivienda. Se verán beneficiadas personas sin límite de ingreso ni de valor de su vivienda, ni de ninguna otra variable que pudiera indicar una situación de vulnerabilidad o urgencia de vivienda. Esto es particularmente relevante en el BHU, donde no sólo las viviendas son de mayor valor, sino que pagan cuotas mensuales inferiores al valor de alquileres de mercado (80% de los clientes en UR del BHU pagan cuotas mensuales menores a 28.000 pesos y la mitad pagan cuotas menores a 20.000 pesos). Paradójicamente el proyecto excluye del beneficio, sin ninguna otra medida alternativa, a aquellas familias que estén atrasadas en sus pagos, que es, precisamente, un posible indicador de problemas reales de pago. Es tarea del BHU y de la ANV la detección y solución de los problemas de vivienda entre sus clientes, y resolverlo caso a caso como parte cotidiana de su gestión. Y si por las características o tamaño del problema se requieren recursos de magnitud, la solución debe ser financiada con recursos presupuestales del gobierno en lugar del riesgoso camino de desfinanciar al BHU, poniendo en riesgo también al BROU y a la estabilidad del sistema financiero.
Por último, el proyecto del gobierno también es malo porque crea problemas donde no los hay. Pretende que el BROU absorba al BHU para de esta manera esconder la enorme pérdida de patrimonio que va a sufrir el BHU. En este contexto, la fusión de ambos bancos públicos en lugar de potenciarlos los debilita. Expone al BROU, como muchas veces en el pasado, a ser objeto de reclamos y leyes que promueven quitas y refinanciaciones. El BROU ya tuvo una larga historia de deudores contumaces y alta morosidad, y su debilidad fue puesta a prueba en la crisis de 2002, poniendo en juego la estabilidad de todo el sistema financiero. La defensa de la fortaleza actual de la banca pública no es una cuestión solamente ideológica, y ni el BROU y ni el BHU son un fin en sí mismos. Se trata de la fortaleza de dos instituciones relevantes para el acceso a la vivienda de amplios sectores de la población y para el funcionamiento y crecimiento económico del país. Este proyecto es malo como solución para la vivienda y peligroso para la estabilidad del sistema financiero y, por lo tanto, malo para todos los uruguayos.
Habrá que discutir con calma, con información y transparencia para encontrar las soluciones justas y viables a los problemas de vivienda.
Jorge Polgar fue presidente del Banco República y del Banco Hipotecario del Uruguay.