La promoción inmobiliaria es “la organización del suelo y la organización del financiamiento”, según la doctora en Ciencias Sociales, Ivana Socoloff, especialista en urbanismo en el Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (Conicet) de la Universidad de Buenos Aires (UBA). Esto, de acuerdo a la investigadora, son las tareas propiamente inmobiliarias que diferencian a los promotores de otros agentes de la economía.
“Cuando se habla de valor agregado, ¿qué valor agregado produce realmente el promotor inmobiliario que expulsa población, que libera el terreno, y que organiza o centraliza capitales gracias a otros financiamientos?”, cuestionó Socoloff en el seminario “Promotores inmobiliarios y Estado en la producción de la ciudad: una mirada rioplatense”, llevado a cabo el miércoles en la Facultad de Ciencias Sociales de la Udelar.
Socoloff habló sobre la especulación inmobiliaria, que sucede cuando los promotores compran bienes inmuebles para generar ganancias en el corto o mediano plazo. En diálogo con la diaria Socoloff explicó que en los últimos 20 y 30 años en las ciudades latinoamericanas, se han manifestado una serie de políticas bajo una “lógica neoliberal”, y que si bien estas aparecen según la historia y trayectoria de los lugares, “hay elementos comunes y fundamentales de las políticas urbanas que tienen que ver con que están orientadas a la facilitación de negocios inmobiliarios”.
En Uruguay existe la Ley 18.795 de vivienda promovida que incluye beneficios para los inversores privados, y tiene como objetivo “facilitar el acceso a viviendas de sectores de ingresos medios”. Sin embargo, esto no se da así.
Socoloff dijo que la facilitación de negocios inmobiliarios tiene diferentes ramas, y que una de estas formas es “la habilitación de emprendimientos de mayor escala y mayor envergadura”, y a su vez, puso de ejemplo a Buenos Aires en donde hay una aceleración de trámites para promotores inmobiliarios.
“Eso, obviamente, aumenta la ganancia capitalista porque hace que la circulación del capital sea más rápida. Pueden hacer más emprendimientos en menor tiempo con el mismo capital, entonces obtener más dinero”, señaló.
Indicó que hay otras formas relacionadas a “un conjunto de exoneraciones impositivas y beneficios fiscales con los que cuentan los emprendedores bajo la premisa e ideología que producir vivienda aumenta la construcción, genera trabajo, produce casas, etcétera”. Sin embargo, subrayó que los sociólogos urbanos a nivel mundial han demostrado “múltiples veces” que este aumento en la oferta de vivienda “no garantiza mejor acceso a la vivienda”, y tampoco “hace que baje el precio”, ni que “los sectores populares accedan a esas viviendas producidas”. Por el contrario, apuntó que la evidencia científica muestra que “el precio de la vivienda se encarece, el precio del suelo se encarece, y la vivienda se convierte en algo mucho menos accesible para los sectores populares en todas las ciudades del mundo en las últimas décadas”.
¿Cómo se manifiesta la especulación inmobiliaria?
Son políticas que promueven la construcción. Las construcciones tardan un tiempo entre que son autorizadas y que efectivamente se construyen los emprendimientos. Muchas veces sí ha pasado que se aprueban las autorizaciones para construir, quizás en el momento no se construyen pero se construye en diez o 15 años. Entonces la ciudad está dotada históricamente como una suerte de capa, de facilitación y de desregulación del acceso a la vivienda. En Buenos Aires, yo conozco algunas normas que se aprobaron en el menemismo –en la década de los 90–, se manifiestan urbanamente y hoy son responsables de la ciudad presente. Por lo tanto, nosotros como sociedad tenemos la obligación de no sólo pensar la ciudad de hoy, sino de pensar la ciudad que estamos creando a 20 o 30 años, porque la ciudad, decimos los sociólogos, es algo material que existe, y que es muy difícil de cambiar una vez que se materializa, una vez que se construye, implica un destrucción, entonces es necesario planificar y pensar las ciudades del futuro. Si bien no estamos hablando de gran largo plazo, sí estamos hablando de una temporalidad un poco más extendida, entre aquello que se permite hoy y lo que ocurre en diez años, en cinco años o en 20 años.
En estas construcciones, ¿en qué lugar quedan los sectores populares que no tienen acceso a esas viviendas?
Tiene que ver con una lógica expulsiva. Los hogares cada vez más expulsados son los que están en relaciones de alquiler: rentan un departamento y producto de los aumentos de los precios se ven cada vez más expulsados y muchas veces obligados a vivir en situación de calle, obligados a estar sin techo.
En primer lugar, es una lógica expulsiva por el aumento del precio. En segundo lugar, es una lógica expulsiva por el aumento de las políticas represoras de los sectores populares, que es otro aspecto del neoliberalismo urbano, que es a la vez producir ciudades también más segregadas, una ciudad donde los grupos sociales no se mezclan, donde la ciudad no ofrece esa multiplicidad, ese encontrarse con el otro en la calle, sino que se convierte en comunidades cerradas.
Esas comunidades cerradas expulsan a los otros, los expulsan de sus territorios y junto con las políticas de precio, junto con las políticas represivas lo que vemos es una ciudad que tiende cada vez más hacia lo que algunos autores han llamado dualización: los que no tienen nada y los que gozan, no sólo de vivienda sino de vivienda de lujo con una suerte de beneficios estéticos, acceso privilegiado a la naturaleza, vistas panorámicas. Es decir, tienen el monopolio del acceso al suelo y a la ciudad, y a lo mejor que tiene para ofrecer la ciudad a costa de muchos otros expulsados y obligados a vivir en condiciones paupérrimas sin apoyo ni política social, sin ningún apoyo de los gobiernos locales ni los gobiernos nacionales.
¿La promoción inmobiliaria compite con las viviendas cooperativas?
Son lógicas completamente diferentes. Una es una lógica estrictamente mercantil, y por lo tanto compiten por el suelo, hay una lucha por la ciudad, el suelo es limitado, y el suelo está mayormente en manos privadas y una de las cuestiones con las que las cooperativas se ven enfrentadas constantemente es acceder a suelo edificable. Sin duda hay una competencia por el suelo, pero también representan lógicas completamente productivas diferentes, porque si bien muchos de los elementos de construcción de las cooperativas también son mercantilizados, van y compran la cal, los ladrillos, los instrumentos, las herramientas en el mercado. La lógica a partir de la cual funcionan las cooperativas es una lógica totalmente desmercantilizada que ofrece un producto de mejor calidad y a menor precio, porque ahí radica la importancia social que tienen las cooperativas en un país como Uruguay o en Argentina, donde el fenómeno existe, pero es infelizmente mucho más limitado y tiene mucho más problemas que acá [en Uruguay] para acceder al suelo y para producir vivienda de calidad en lugares que promuevan el acceso a los servicios que la ciudad ofrece. No alcanza simplemente con producir la unidad de vivienda sino que es necesario tener acceso a transporte, tener acceso a educación, a la salud, y eso no es fácil de conseguir en nuestras ciudades de hoy, que están cada vez más construidas y que muchas veces los políticos ofrecen suelo pero ofrecen suelo mal ubicado, muy alejado, que se inunda.
¿Hay una contradicción entre la exoneración de impuestos a inversores y facilitación de trámites con el rol del Estado en la vivienda?
Sin duda, porque el Estado en tanto exonera de pagar contribuciones a los principales promotores inmobiliarios que construyen vivienda privada, está dejando de recaudar y dejar de recaudar para el Estado implica que tenga menos recursos para producir infraestructura, para tener una política de compra de suelo, para garantizar el acceso a la infraestructura básica de la ciudad. Hay algo que está pasando en todas las ciudades del mundo, pero en las ciudades uruguayas sin lugar a dudas, es que el Estado está dejando de recaudar lo que le corresponde y está permitiendo, está garantizando la acumulación de los capitales privados. Está ayudando, está donando plata a los sectores privados, trasladando recursos públicos a los sectores privados y, por lo tanto, quitando recursos de otro lado. ¿De dónde lo quita? De una política de vivienda socialmente inclusiva.
¿Es un proceso irreversible?
Por eso pensaba en la importancia de construir socialmente la ciudad del futuro, porque es extremadamente difícil de revertir. Un ejemplo más concreto: cuando el Estado tiene disponibilidad de grandes masas de suelo, por ejemplo, como pasa en Buenos Aires, cerca de los trenes, cerca de alguna infraestructura pública militar que ahora está en desuso, cerca de algún suelo público, cuando lo privatiza, si lo quiere volver a comprar, lo va a volver a comprar a valor de mercado, lo va a comprar a un precio más caro si lo necesita para el futuro. Entonces, muchos gobiernos locales y estados nacionales del mundo se han dedicado a privatizar el suelo y eso tiene consecuencia por los diez, 20 años y es extremadamente difícil de revertir.
Nada es imposible en el sentido de que las relaciones de fuerza y el rol de las organizaciones siempre pueden revertir decisiones políticas: la política es dinámica y nada está cerrado en política. Pero sí podemos decir que es irracional privatizar suelos sin pensar en las necesidades de ese suelo, no de hoy, sino en las necesidades de suelo del futuro y de las generaciones futuras. Estamos desproveyendo a los jóvenes de acceso al suelo, del acceso a vivienda, y con una perspectiva de que cada vez va a ser más difícil acceder a la vivienda si el Estado no se ocupa de garantizar el acceso y la disponibilidad de suelo hoy.
¿Existe una relación entre la promoción inmobiliaria, la expulsión y la ley de vagancia? En la temporada de verano en Maldonado, por ejemplo, empresarios impulsaron que se apruebe un protocolo para activar la ley de vagancia.
Nosotros siempre hablamos de que esta política neoliberal tiene dos caras: por un lado, les da recursos a los sectores más ricos de la economía, y por el otro lado, reprime a los sectores populares, reprime a los jóvenes hombres, pobres, cuando la policía violenta en las poblaciones informales como en la favelas, como en las villas miseria, y reprime sin duda a todos aquellos que quieren hacer uso de la ciudad de una forma en que a los gobiernos locales les parece estéticamente indeseable. Por lo tanto, convierten un problema social y estructural de pobreza y de falta de acceso a la vivienda en un problema estético. Lo traducen por una lógica estética y expulsan a los pobladores de la ciudad, del espacio, del uso del espacio público, y sin duda estas dos lógicas van profundamente acompañadas, no hay facilitación de acceso a la ciudad para los ricos sin la expulsión de todo aquello que los ricos consideran estéticamente indeseable, es una forma de tapar la pobreza.
Lo que ocurre en muchas sociedades latinoamericanas es que la pobreza ha llegado a niveles tan extremos que no es posible taparla ni siquiera aplicando políticas represivas extremas, entonces se adoptan nuevas regulaciones, nuevas leyes de vagancia que tienen que ver con la represión, con el disciplinamiento. Hay otro problema que también es cada vez más difícil de combatir, y está relacionado con las situaciones de desesperación, de desamparo de los sectores populares más pauperizados de la sociedad, que se enfrentan a desafíos vitales muy complejos porque no tienen ni siquiera un techo donde reproducir su vida, que antes era considerado una cuestión básica. En nuestra sociedad hemos perdido cualquier resabio del principio socializador de acceso al techo, y a pesar de que está garantizado por la ONU, nuestros Estados nacionales no lo aplican.
¿Cómo transforma Airbnb las dinámicas de vivienda aun cuando no posee vivienda, y tiene mucha presencia en lugares turísticos o zonas de lujo?
Airbnb es algo muy específico porque es una empresa deslocalizada, no se rige en muchos casos por regulación local, es muy difícil para el Estado nacional regular la actividad de Airbnb, por más que se intenten y se logren algunos objetivos. En Buenos Aires se intentó hacer que se registren las propiedades alquiladas por Airbnb, la lógica y la facilidad que promueve la plataforma para gestionar el alquiler privado a corto plazo o muchas veces a largo plazo, es como pasa con las plataformas de transporte, tipo Uber, que se convierten en desafíos enormes para la política pública muy difíciles de regular. Esa lógica compite con el acceso a la vivienda porque convierte al alquiler de corto plazo en un gran negocio y deja a un conjunto de personas que antes hubiera accedido a la vivienda por alquiler desprovistos de la posibilidad de alquilar, aun en el mercado formal, aun teniendo los recursos. Mucho más acuciante es el problema para la vivienda informal en los barrios populares, porque este mismo mecanismo de alquiler informal, mediado o no mediado por la plataforma de Airbnb, les impide a muchos sectores populares acceder a una vivienda aunque sea en alquiler.
¿Existe una retroalimentación entre la especulación inmobiliaria y las disposiciones que criminalizan y expulsan a los habitantes de determinadas zonas?
Sin duda todas estas cuestiones están conectadas, no sé en qué medida podemos hablar de retroalimentación, pero son parte de esta lógica de ciudad neoliberal, que tiene que ver con otra de las premisas fundamentales, así como te decía lo de la facilitación de emprendimientos inmobiliarios, tiene que ver con la vivienda como reserva de valor, la vivienda como un recurso que se transa en el mercado independientemente de su función social que es la de dar un techo y proveer de condiciones de vida básicas a la población.
Cuando le sacamos la función social a la propiedad, le sacamos la ideología dominante, nos hace creer que la vivienda es una mercancía como cualquier otra, sin tener en cuenta su función social. Eso nos hace naturalizar que se cobren alquileres muy caros, que una parte de la población no acceda a un techo, que promotores se enriquezcan enormemente a partir de producir vivienda, que haya propietarios de 20, 30 unidades en una ciudad, etcétera. Cuando consideramos a la vivienda una mercancía más, naturalizamos estas dinámicas, nos parece normal que haya gente en la calle, nos parece normal que quien quiera pueda alquilar su propiedad a corto plazo, nos parece normal que un empresario haga emprendimientos a costa de la naturaleza, a costa de la tierra y emprendimientos que muchas veces están vacíos. Nos parece normal que haya gente sin casa y casas sin gente. Lo que hay que desnaturalizar, lo que tenemos que combatir es esta idea de que sea normal que haya gente sin casa y casas sin gente.
Entonces, ¿estas inversiones son dependientes del Estado para su desarrollo?
En nuestras economías periféricas cada vez más la actividad económica se convierte en una actividad fuertemente dependiente de los recursos del Estado, y el sector inmobiliario para producir exige al Estado que transfiera recursos mediante vivienda promovida, porque así aumentan su rentabilidad, aumentan enormemente su ganancia a partir de extraer recursos públicos mediante extensiones y subvenciones.
El modelo de desarrollo que tenemos que cuestionar es aquel que tiene algunos elementos; primero que apunta a la construcción de vivienda nueva, como aumentar la cantidad de unidades en vez de pensar la redistribución de la vivienda, pero también un modelo de desarrollo en el cual el sector privado es fuertemente dependiente del sector de la transferencia de recurso público por parte del Estado, porque en ese recurso público participa fundamentalmente la mayoría de la población cuando pagamos nuestros impuestos y participan cada vez menos los sectores más ricos que evaden impuestos.
El problema es ese: la torta del recurso público se achica y es cada vez más apropiada por las empresas privadas y no por los trabajadores. Entonces esa es una disputa muy estructural que, si bien está pasando en todo el mundo, en nuestras sociedades y economías periféricas es más acuciante porque la torta que se reparte es mucho más pequeña y porque los empresarios son mucho más extractivos en su capacidad de apropiarse del recurso público.
¿No hay una contradicción entre estas exoneraciones y la reducción del Estado, propio de una lógica neoliberal?
Se reduce a partir de que se le quita recursos. El Estado cada vez puede hacer menos, pero sin dudas algo que siempre decimos sobre el neoliberalismo es que esta supuesta reducción no es tal, porque al mismo tiempo que el Estado deja de regular algunas actividades regula enormemente a la población pobre, la controla, la vigila, la expulsa, la criminaliza. Así, es un Estado que hace, hace un montón de cosas y sigue existiendo a partir de concentrarse en la represión a los sectores populares, por ejemplo a la protesta, y a la criminalización de muchas actividades y hace cada vez menos en garantizar la vivienda digna para el conjunto de la población.
Esta nota fue publicada en el Suplemento Habitar.