A pesar de que los economistas tenemos claro que los impuestos afectan los precios, poco sabemos sobre qué sucede en el mercado inmobiliario, en particular, qué sucede con el costo del alquiler si el propietario de una casa debe pagar más impuestos. Una posibilidad es que él sea el que asuma ese aumento, y la otra es que se lo traslade en parte al inquilino a través de un aumento de alquiler. En el trabajo que realicé para mi tesis de maestría formulé exactamente esta pregunta: ¿En los hechos, un aumento del impuesto a la tenencia de la vivienda lleva a que se incrementen los alquileres? En lo que sigue, relato los resultados que obtuve y detallo cómo llegué a ellos.
En 2011, la Intendencia de Canelones y la Dirección Nacional de Catastro (DNC) realizaron una actualización del valor de catastro de las viviendas del departamento. Esto llevó a que aumentara el valor de catastro de un gran número de propiedades y, dado que el valor de catastro es usado para calcular cuánto se paga de contribución inmobiliaria, un buen número de propietarios comenzó a pagar más a partir de este cambio.
Aplicando una técnica que permite evaluar si los cambios en los alquileres son por causa de este aumento de la contribución, se encuentra que, efectivamente, los alquileres comienzan a aumentar en el departamento producto de que los dueños deben pagar más contribución inmobiliaria.
Si bien esta conclusión aplica para determinado momento y lugar, permite realizar algunas reflexiones generales sobre los mecanismos que operan detrás de estos procesos y sobre por qué es importante tener presentes las consecuencias sobre el alquiler que tiene afectar la contribución inmobiliaria u otros impuestos a la propiedad.
Contribución y alquileres: sube acá y aumenta allá
El vínculo entre la contribución y los alquileres es importante para gobernantes y ciudadanos, ya que la contribución inmobiliaria urbana y suburbana representa uno de los principales ingresos de las intendencias y una quinta parte de la población uruguaya alquila la vivienda donde vive.
En ese sentido, la historia que lleva a contestar la pregunta desplegada al inicio involucra directamente a tres personas: el intendente, que puede decidir sobre la contribución, el propietario, que es quien debe pagar el impuesto, y el inquilino, que puede llegar a pagar un mayor alquiler. Voy a ilustrar esto en lo que sigue.
Vicente el intendente
Vicente es hombre de política y gestión, conocido por perseguir la justicia e igualdad para su gente. Luego de estudiar minuciosamente los ingresos de la intendencia, Vicente encuentra que la principal fuente de recursos propios es la patente de rodados y que la contribución inmobiliaria urbana y suburbana ocupa el segundo puesto. Además, un asesor le informa que la mismísima Constitución de la República indica que cada intendencia es responsable de fijar la contribución como quiera. Es decir, que la intendencia puede cambiar quiénes pagan, sujetos a qué condiciones, y cuánto pagan; técnicamente pueden cambiar las alícuotas y la base imponible, de lo que depende la recaudación. Esta información le recuerda a Vicente la lección que le enseña el tío Ben a Peter Parker: “Un gran poder conlleva una gran responsabilidad”. En efecto, nuestro protagonista se enfrenta a un dilema: aumentar la recaudación vía impuestos para más y mejores políticas o no hacerlo.
En la realidad, lo que estaba sucediendo en Canelones antes de 2011 (que es lo que sucede en todo el país) es que, como la contribución inmobiliaria depende del famoso valor de catastro, y este se actualiza poco y de forma despareja, se estaban generando situaciones de injusticia entre los ciudadanos. Por ejemplo, mi vecino y yo construimos un segundo piso, pero si yo lo declaré y él no, yo voy a pagar mayor contribución. Es por esto que, con el objetivo de mejorar la gestión de este impuesto, y de lograr que todos paguen lo que les corresponde a efectos de promover una mayor justicia entre los distintos propietarios, se decidió revisar el valor de catastro junto con la DNC. El resultado fue que el 80% de propietarios experimentó un aumento en el valor de catastro de su vivienda.
Más allá del caso concreto, la pregunta sobre las consecuencias de un aumento de la contribución es importante porque las intendencias de todos los departamentos tienen pleno control sobre el impuesto y toman decisiones periódicamente y no siempre con objetivos transparentes. De nuevo, no tienen por qué repetirse para todos los departamentos en todo momento los resultados que aquí se alcanzan, pero es una pista acerca de los posibles efectos.
Candelaria la propietaria
Luego de muchos años de trabajo, Candelaria acumuló una buena suma de dólares en su caja de ahorros. Y un amigo economista le sugirió que era mucho más rentable “ponerla en movimiento” que dejarla allí esperando para ser usada, ya que invirtiéndola podría obtener un ingreso anual adicional (retorno). Luego de analizar en qué invertir, de averiguar cuál es la tasa de interés que podría obtener de un plazo fijo en el BROU y de preguntarle a otros amigos por otras oportunidades alternativas, Candelaria se convenció de que lo más seguro para ella sería comprar un apartamento y alquilarlo.
Ella sabe el alquiler aproximado que puede obtener por el apartamento que va a comprar y también los costos anuales asociados a impuestos y contribución inmobiliaria. Con base en eso proyecta, saca cuentas y decide comprar un pequeño apartamento recién reciclado para poner en alquiler. Luego de pocos meses encuentra un inquilino y, ante la atenta mirada de una escribana amiga de su madre, firma el contrato con Valentino.
En Uruguay la legislación estipula que el contrato sea como mínimo por dos años, con posible prórroga y con un aumento anual máximo de alquiler según IPC (inflación anual) o URA (basado en la UR). La ley también indica que, si Candelaria no quiere continuar con Valentino, puede no renovarle el contrato al final del segundo año, transitar un tercer año y recién al cuarto iniciar el trámite de desalojo, una situación a la que espera no llegar.
¿Qué decisión tomaría Candelaria si tuviera que pagar mayor contribución? La teoría indicaría que, como tiene la casa como un activo del que obtiene cierto ingreso, para no perder una parte de eso debería aumentar el alquiler. Sin embargo, existen razones, como la legislación vigente, que podrían impedirle realizar ese aumento. Este es el dilema al que se enfrentaron los propietarios que tenían en alquiler sus viviendas en el departamento de Canelones allá por 2011.
Valentino el inquilino
Valentino es un sociólogo de 29 años que consiguió un buen trabajo y está buscando alquilar un apartamento para vivir solo y abandonar la casa en la que vive con otros tres compañeros de facultad. Valentino será uno más de los tantos que alquilan su vivienda en Uruguay: más de 650.000 uruguayos viven en hogares donde pagan alquiler, destinando una cuarta parte de su salario a pagarlo, es decir, uno de cada cuatro pesos que ingresan a la casa se van en el alquiler. Si a Candelaria le aumentan los impuestos, seguramente le cobre más a Valentino, dejando así más apretado su presupuesto.
De hecho, el aumento de alquileres ha sido una constante en los últimos 20 años y ha marcado la agenda de varias ciudades de Europa y América Latina. Este fenómeno llevó incluso a establecer legislaciones de tope o control de alquileres en España, Holanda y Alemania, entre otros.
En definitiva, volviendo al comienzo, lo que me pregunto al estudiar el caso puntual de la actualización (reaforo) del valor de catastro en Canelones para 2011 es si el aumento de la contribución lo terminó pagando Valentino. Como ya adelanté, la respuesta es que sí. Ahora pasamos a analizar en detalle cómo es que obtengo este resultado.
El desafío de afirmar que el aumento de alquiler es culpa del impuesto
Hasta aquí lo que tenemos es una breve ficción que ilustra el problema económico a través de estos pintorescos personajes. Para contestar la pregunta de quién paga un aumento del impuesto a la propiedad y si se traslada o no al alquiler, me centré en un evento puntual: la revisión que se realizó en Canelones en 2011, en la que se aumentó el valor de catastro de los inmuebles urbanos y suburbanos en un 20% en promedio (gráfica). Fuentes de la intendencia aseguran que más que un aumento impositivo, lo que se hizo fue un relevamiento que llevó las casas a su “verdadero valor de catastro”, posiblemente por revalorización de la zona o por construcción y mejoras no declaradas.
Este evento me proporcionó algo que en economía llamamos cuasiexperimento y me permitió aplicar un método de reciente desarrollo llamado diferencias en diferencias sintéticas (SDID). Este método permite crear un Canelones sintético (artificial) a partir de los restantes 18 departamentos y comparar qué habría pasado con el alquiler en Canelones si no hubiera existido el aumento de la contribución inmobiliaria. Para el lector interesado en la metodología, dejo mi correo a disposición.
A esta altura ya sabemos por qué es importante analizar las consecuencias de aumentar la contribución inmobiliaria, la importancia de los alquileres en Uruguay y hasta nos pusimos en la piel de actores y actrices que podrían anticiparnos qué es lo que podríamos esperar. También les conté algo de la metodología que utilicé a tales efectos. De esta manera, nos falta desarrollar algunos resultados que pueden ser utilizados para entender los determinantes del aumento de alquileres y orientar así a los gobernantes –nacionales y departamentales– en la toma de decisiones con base en mejor información.
Como veníamos diciendo
Dicen que parte de la investigación económica consiste en demostrar rigurosamente lo que la gente ya sabe o intuye. Efectivamente, entre 2012 y 2019 el alquiler promedio pagado por los inquilinos en Canelones fue 9,3% mayor que si no hubiera existido un aumento impositivo. Esto significa que en promedio se pagaron 1.390 pesos más de alquiler mensual que si no hubiera sucedido ese reaforo.
Hilando un poco más fino, cuando analizo qué pasa año a año a partir de 2012, encuentro que recién se ve el efecto a partir de 2015. Esto significa que, aunque quisieran los propietarios, no podían subir el alquiler en el momento porque tienen contrato vigente. Por eso tuvieron que esperar a los vencimientos para poder subirle el alquiler a un nuevo inquilino. Volviendo a nuestros personajes: si Candelaria quiere subir todavía más el alquiler, debe esperar a que se termine el contrato o desalojar a Valentino.
Complementando esto, la Encuesta Continua de Hogares tiene una curiosa pregunta con la que se releva cuánto pagarían de alquiler los hogares que son propietarios de su vivienda. Cuando hago el mismo ejercicio sobre esta pregunta y no sobre los alquileres, obtengo un resultado muy similar: aumenta lo que declaran que pagarían los hogares y el efecto se ve recién a partir del cuarto año. Esto nos podría mostrar que hay un efecto vecindario, es decir, que lo que yo creo que pagaría de alquiler si alquilara depende de lo que pagan de alquiler mis vecinos.
¿Por qué esto es importante? Porque este aumento del valor de alquiler que pagarían los propietarios u ocupantes (quienes no pagan alquiler) lleva a que el ingreso disponible de estos hogares sea mayor, ya que no deben pagar un monto mayor de alquiler como si tuvieran que alquilar. Gracias a esto encuentro que la desigualdad en Uruguay y Canelones se reduce. Si bien los inquilinos pagan un mayor alquiler y los propietarios reciben mayor ingreso, el efecto sobre los no inquilinos es tal que la desigualdad de ingresos medida de manera convencional se reduce, aunque en muy baja medida.
¿Qué tenés que decirle a tu intendente o intendenta de confianza luego de leer esto?
Con esto sabemos algo más sobre las razones que llevan a un aumento de alquileres, pero todavía sabemos muy poco. Tenemos poca evidencia sobre los impactos de modificar los impuestos a la propiedad (contribución), pero sabemos que afecta las decisiones de los propietarios y los precios de alquiler. Otra cosa que sabemos es que la regulación y protección de los inquilinos influye y, además, que dependerá del poder de mercado que tengan los propietarios para aumentar el alquiler y aun así retener inquilinos. También sabemos que la desigualdad podría disminuir por un efecto de valor locativo.
¿Esto quiere decir que no se pueden tocar los impuestos? Para nada. La contribución inmobiliaria urbana y suburbana aún tiene grandes injusticias para corregir a efectos de que sea más acorde quién y cuánto se paga, cómo se gestionan las deudas y el financiamiento. Las diferencias por departamentos son muy grandes y permiten a los gobiernos de turno un uso discrecional y opaco a la hora de conceder una condonación de deuda, aumentar o reducir el impuesto.
El trabajo que realicé es un esfuerzo exploratorio que no permite sacar conclusiones absolutas. El período y lugar que se estudian es acotado y no se pueden sacar resultados definitivos, pero nos da pistas sobre la formación de los precios de alquiler y sus determinantes, un tema llamativamente poco abordado en todo el mundo y también en Uruguay, a pesar de su gran importancia.
Este artículo se basa en la tesis de maestría de la Udelar defendida el pasado mes de julio. Si surge algún comentario o consulta, no duden en escribirme a joaquintoledo93@gmail.com.