El crecimiento de los monoambientes en Uruguay reavivó el debate sobre los desafíos que enfrentan los ciudadanos para acceder a la vivienda, el rol del Estado y el peso que tiene la lógica de la rentabilidad en el desarrollo urbano.
Expertos consultados por la diaria coinciden en que este tipo de desarrollos es un “gran negocio” por su alta rentabilidad, pero advierten que no garantiza condiciones de habitabilidad adecuadas ni responde a un “modelo adecuado para la reproducción de la vida”. En ese marco, surgen cuestionamientos sobre si el Estado, a través de la Ley de Vivienda Promovida, debe continuar otorgando beneficios fiscales a estas construcciones.
La doctora en Arquitectura y Urbanismo e investigadora universitaria Alina del Castillo sostuvo que “el monoambiente [...] es muy funcional para obtener una mayor rentabilidad de los terrenos”. En ese sentido, señaló que este formato permite maximizar las posibilidades del predio, al requerir menos superficie y frente edilicio que otras tipologías. “No solamente porque tiene un área mínima, sino porque tiene una exigencia mínima de metraje de fachada. [...] Es posible sacar una unidad de vivienda que tiene un costo menor que el de un apartamento de un dormitorio, pero que se vende como una vivienda, maximizando las posibilidades del predio; ese el foco del negocio”, señaló Del Castillo, quien dirige la Maestría en Hábitat y Vivienda de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de la República (Udelar).
Beatriz Rocco es doctora en Geografía, Planificación Territorial y Gestión Ambiental por la Universidad de Barcelona y se desempeña como docente e investigadora de la Facultad de Ciencias Sociales de la Udelar. Considera que este tipo de desarrollos plantea interrogantes de fondo sobre la calidad de vida y las reglas del mercado inmobiliario. “Hay que preguntarse si esta es una vivienda digna para la reproducción de la vida, [...] si corresponde construirla exonerando impuestos al capital y [...] si realmente es una vivienda transitoria que tiene un costo accesible”, resumió.
Además, dijo que muchas de estas propiedades son adquiridas por inversores y destinadas al alquiler, lo que pone en cuestión el objetivo de la normativa de facilitar el acceso a la vivienda. “No se estaría cumpliendo con este objetivo de que tiene que llegar a las personas”, afirmó.
En la misma línea, el senador frenteamplista Gustavo González afirmó que los monoambientes “se han transformado en un gran negocio para los inversionistas y para la industria de la construcción” y agregó que tres construcciones de este estilo pueden generar ingresos significativamente mayores que una vivienda de mayor tamaño construida en la misma superficie. “Una vivienda de dos dormitorios, aproximadamente, con 75 m², está saliendo 150.000, 170.000 dólares. Quiere decir que, con tres monoambientes, se construyen los mismos metros cuadrados que en una vivienda o un dormitorio, con la diferencia de que se vende cada uno a 100.000, por lo tanto, en tres le queda una ganancia de 150.000 dólares. Es una barbaridad”, afirmó González, que se desempeñó como secretario general de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam).
Algunas cifras
Según un informe de la consultora Moebius Inteligencia Inmobiliaria difundido recientemente por el diario El País, los monoambientes representan un activo de más de 2.400 millones de dólares en Montevideo, con casi 15.000 unidades construidas desde 2013, y representan el 24,5% del total de vivienda nueva en Montevideo. Asimismo, el 65% de los monoambientes fueron comprados por inversores no residentes, principalmente argentinos.
Por su parte, el portal InfoCasas estimó, en un comunicado publicado a finales de febrero de este año, que el costo promedio de los monoambientes ronda los 95.000 dólares y reportó que la búsqueda de estas unidades se concentra en Cordón, Centro, Punta Carretas, Pocitos y La Blanqueada.
Frente a este contexto, el subsecretario del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT), Christian Di Candia, dijo hace unos días a la diaria Radio que los monoambientes son “agentes en el mercado especulativo” y que la cartera no promoverá su construcción. “Es real que el monoambiente es un agente en el mercado especulativo. Es muy difícil que una familia o que una persona piense a mediano y largo plazo un proyecto de vida en un monoambiente de 25 m², y no es el objetivo del MVOT ni de la política de vivienda promover este tipo de construcciones”, remarcó.
Una visión general
El debate sobre los monoambientes en Uruguay no puede analizarse de forma aislada, sino como parte de un problema más amplio vinculado al diseño del sistema habitacional y las políticas públicas, según planteó, en diálogo con la diaria, el doctorando en Arquitectura y profesor universitario Gonzalo Bustillo. “El debate más reciente [...] se inscribe en el marco de la Ley de Vivienda Promovida, en una discusión más amplia acerca de la idea de construcción de un sistema habitacional nacional”, sostuvo, y advirtió que el enfoque actual, que está vigente desde el retorno democrático, responde más a una “gestión de la crisis” que a una estrategia estructural.
Bustillo subrayó una paradoja que atraviesa el caso uruguayo: el crecimiento sostenido de la construcción convive con un aumento de las dificultades de acceso a la vivienda. Según detalló, las investigaciones que ha realizado muestran un salto de menos de 1.000 personas sin hogar a mediados de los 2000 a más de 5.000 en 2023, con proyecciones que podrían agravar aún más el escenario en los próximos años, alcanzando a 100.000 personas para 2030.
Durante el gobierno de José Mujica (2010-2015) se planteó la exoneración de impuestos para poder relocalizar las inversiones hacia otras partes de la ciudad y para facilitar un mayor acceso a la vivienda. “Esa acción posteriormente se transformó en la actual Ley de Vivienda Promovida, la cual buscaba que la construcción inmobiliaria del sistema privado interactuara en el acceso habitacional de los uruguayos a los que se les dificulta acceder a la compra de vivienda con relación a los precios. Para eso, lo que el Estado hizo fue una política de exoneración a las empresas”, explicó.
Sin embargo, señaló que las modificaciones recientes, realizadas por el gobierno de Luis Lacalle Pou (2020-2025), cambiaron ese enfoque. “El gobierno de Lacalle Pou [...] dio la posibilidad de desarrollar monoambientes en el marco de la misma política de exoneración”, indicó.
“Este debate se desarrolla en el marco de una política que en los últimos 15 años ha generado [...] una incorporación de stock de vivienda nueva en Montevideo cuantitativamente muy significativa, y en paralelo un aumento de las personas sin hogar sin antecedentes en la historia”, dijo.
Rentabilidad e incentivos
Otro de los ejes del debate sobre los monoambientes es la rentabilidad del negocio. Rocco y González señalaron que la reducción de superficie no se traduce proporcionalmente en precios más bajos. “Construir algo más pequeño a un precio que no es proporcionalmente más bajo” genera mayores márgenes para los inversores, afirmó Rocco.
“Si se hace un cálculo proporcional del costo de la vivienda, es bastante caro en comparación con el metraje que tiene, que anda en el entorno de unos 90.000 dólares. Además, se han construido en gran parte en el marco de la Ley de Vivienda Promovida, lo cual pone en discusión si tiene sentido o para quién lo tiene que el Estado quite impuestos para construir este tipo de vivienda”, agregó.
Rocco también advirtió que los monoambientes podrían estar incidiendo en el encarecimiento general del mercado inmobiliario. “Puede funcionar como un piso de precios que empuja al resto del mercado hacia arriba, en tanto se supone que es la forma más económica de acceder a la vivienda”.
Por su parte, González advirtió sobre el riesgo de una desconexión entre la inversión y la necesidad habitacional. “Puede hacer que con el tiempo lleguemos a tener una burbuja inmobiliaria si seguimos así”, alertó, y mencionó como indicador la cantidad de viviendas vacías en nuevos desarrollos.
Foto: Gianni Schiaffarino
¿Un modelo transitorio y para jóvenes?
Por otro lado, Rocco explicó que, a pesar de que el modelo es presentado por los inversores como una solución para el acceso inicial a la vivienda, especialmente para jóvenes, esa caracterización no se sostiene plenamente: “No necesariamente son solo jóvenes quienes acceden a este modelo de vivienda [...] El mayor porcentaje de quienes acceden a este tipo de vivienda está entre 33 y 40 años. Por tanto, esto de que es una primera vivienda para jóvenes está puesto en tela de juicio”.
Rocco cuestionó además la idea de que se trate de una solución transitoria. “¿Quién asegura esa transitoriedad? ¿Y qué hay después de ella?”, planteó, al tiempo que puso en duda si es un “modelo adecuado para la reproducción de la vida”.
En ese sentido, apuntó a las condiciones materiales de estos inmuebles, que en muchos casos rondan los 25 m² y presentan limitaciones de diseño. “Se construyen cuando no hay metraje suficiente o no se cuida el asoleamiento necesario”, dijo.
En relación con los argumentos del sector privado que señalan que los monoambientes funcionan como una última barrera antes de que sectores medios queden definitivamente fuera del acceso a la vivienda, González indicó que en estos espacios no puede vivir más de una persona. “Es vergonzoso si admitimos que vive una familia en esto. Esto es un gran negocio, porque se construye menos metros cuadrados y se cobra igual. Estamos dentro del sistema capitalista y es obvio que cualquier persona que pone una empresa busca ganancias, pero otra cosa es que se den este tipo de extremos”, afirmó.
No es una vivienda digna
Por otro lado, del Castillo sostuvo que la discusión de fondo no pasa por el impacto de esta modalidad de vivienda en los precios, sino por su calidad como solución habitacional. “Hoy el foco está en si el monoambiente es una vivienda adecuada y digna, como dice la ley”, afirmó. Desde su perspectiva, la respuesta es negativa: “El monoambiente no es una vivienda que alguien elegiría si tuviera la opción de una vivienda de un dormitorio en una localización similar”. Además, advirtió que se trata de soluciones pensadas para la transitoriedad: “Es claramente una vivienda transitoria, donde uno no puede proyectar su futuro ni desarrollar una familia”.
En esa línea, cuestionó el rol del Estado en la promoción de este tipo de unidades. “No está bueno que el Estado promueva, financie, subsidie o construya ese tipo de viviendas”, señaló, aunque aclaró que esto no implica necesariamente su prohibición.
Distorsiones del mercado
El senador González consideró que los monoambientes no son una respuesta genuina a la demanda, sino el resultado de distorsiones en el mercado. Además, agregó que la Ley de Vivienda Promovida “no cumplió con otros objetivos” vinculados al acceso a la vivienda. “¿Cuántos años más van a estar exonerados de todo tipo de impuestos? Hay que evaluar esto, hay que analizar dónde están construyendo, qué tipo de vivienda hacen”, agregó.
También advirtió sobre usos alternativos de estas unidades: “Los monoambientes están operando como consultorios, como oficinas. Se construyen bajo la Ley de Vivienda Promovida para otro negocio. Es realmente vergonzoso, porque se ha dado para una especulación inmobiliaria increíble”.
En paralelo, mencionó la existencia de inversores que adquieren múltiples unidades para alquilar. “Hay gente que ha comprado siete, ocho, diez monoambientes para alquilarlos. No puede ser que nuestro pueblo exonere eso, es más un activo financiero que una solución habitacional”, sostuvo.
Frente a esta situación, el representante presentó hace unos meses un proyecto de ley que busca reformar la normativa vigente sobre vivienda y restablecer el mínimo de 35 m² por monoambiente y 15 m² más por cada dormitorio. El legislador señaló que ese criterio rigió desde 1968 hasta 2021, cuando el gobierno de Lacalle Pou redujo, en una Rendición de Cuentas, el mínimo a 25 m² por “presiones de la cámara inmobiliaria y de la industria de la construcción”. “Me parece un despropósito”, expresó.
Desde otra visión, Del Castillo advirtió que el problema no se resuelve únicamente fijando un mínimo de metros cuadrados. “No es solo una cuestión de superficie: un monoambiente puede tener 35 m² y no ser habitable si no tiene buenas condiciones de iluminación y ventilación. Es una cuestión bastante difícil de llevar a una ley”, explicó. Por eso, planteó la necesidad de revisar el marco normativo de forma integral. “La Ley [Nacional] de Vivienda debería ser revisada en su conjunto, porque data de 1968 y ha sido modificada parcialmente a lo largo del tiempo”, sostuvo.
El sector privado ha rechazado la propuesta de González. El 1° de marzo, el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, Alfredo Kaplan, consideró, en diálogo con El País, que fijar un mínimo de 35 m² es un “límite arbitrario”. Ante la acusación del ánimo de lucro, dijo que “en cualquier empresa [...] hay un objetivo de utilidad” y opinó que los monoambientes son una “vivienda más que decorosa”.
El rol del Estado
En términos generales, todos los expertos resaltaron que el punto central es el rol del Estado en la definición de objetivos para la política de vivienda. “Si el Estado uruguayo está exonerando [...], debe hacerlo con una orientación política clara de por qué la sociedad está haciendo esa exoneración”, señaló Bustillo. En caso contrario, advirtió, “se está exonerando a las variaciones de las necesidades de rentabilidad del sector privado”, lo que consideró que “no es lógico ni adecuado para la situación actual de Uruguay”.
Consultado sobre el riesgo de que Uruguay se convierta en un destino de inversión inmobiliaria desconectado de las necesidades sociales, Bustillo fue categórico: “No existe el riesgo de que pase. Ya es”. “El acceso habitacional en Uruguay está [...] siendo cada vez más de mayor exclusión y expulsión”, sostuvo, en paralelo a una “producción masiva de vivienda” en Montevideo.
Por su parte, Del Castillo evaluó que la Ley de Vivienda Promovida no ha cumplido plenamente su objetivo original de mejorar el acceso a la vivienda para sectores medios y bajos. “Ese objetivo no se cumplió en absoluto”, afirmó. “Las políticas públicas, que deben mejorar las condiciones de acceso a la vivienda [...], no deberían promover o financiar este tipo de vivienda. Eso no quiere decir que las prohíban [...]. Al no ser una vivienda adecuada que permita proyectar el núcleo familiar o de convivencia hacia el futuro, no es lógico pensar que se entreguen con financiamiento a 25, 20 años, con un subsidio estatal”, agregó. Según explicó, la política terminó priorizando otros resultados: “Lo que primó [...] fue la priorización de la ley como captación de inversiones”.
Finalmente, también cuestionó uno de los argumentos esgrimidos por el sector privado en defensa de los monoambientes: su supuesto efecto de contención sobre los precios de alquiler. “Según el trabajo que hicimos, los precios de los alquileres han ido acompañando en todos estos períodos, desde 2011 hasta 2024, el desempeño de los aumentos o descensos del salario real más que el aumento de la cantidad de monoambientes u otras modalidades. Hacer esas apreciaciones es muy riesgoso y muy poco científico”. Para cerrar, la especialista concluyó con un planteo de fondo: “No se puede decir que una vivienda es adecuada porque hay gente que no puede pagar una mejor. [...] El derecho a una vivienda adecuada está establecido en la ley y en la Constitución”.