El Censo 2023 reveló una realidad contradictoria: mientras más de una de cada cuatro viviendas en el departamento de Treinta y Tres está vacía, casi dos de cada diez hogares viven con carencias habitacionales básicas. Un estudio reciente advierte que el problema no es la cantidad de casas construidas, sino las condiciones sociales y económicas que impiden habitarlas.
Un techo que no alcanza
Treinta y Tres siempre se ha distinguido por su impronta rural, moldeada, en gran medida, por la producción arrocera y por una vida íntimamente ligada al trabajo de la tierra. Sin embargo, esa ruralidad que constituye uno de los mayores orgullos del departamento convive hoy con un fenómeno urbano y social cada vez más visible: la dificultad creciente de buena parte de la población para acceder a una vivienda adecuada y habitable.
La capital departamental concentra la mayoría de los habitantes, aunque miles de personas viven en localidades pequeñas o en áreas rurales dispersas. El Censo 2023 confirma una tendencia que preocupa: actualmente residen en el territorio 47.706 personas, casi 6% menos que en 2011. La población envejece, los jóvenes emigran en busca de oportunidades y los hogares se reducen en tamaño, lo que transforma la dinámica social y repercute directamente en el acceso a la vivienda.
Esa realidad se percibe con sólo caminar por las calles de la capital departamental y otras ciudades y pueblos del departamento. Barrios que van perdiendo vecinos muestran casas cerradas desde hace años, techos que se desploman y fachadas que se deterioran sin que nadie las reclame. Al mismo tiempo, a escasa distancia, familias enteras sobreviven en viviendas precarias, con materiales improvisados, espacios reducidos y servicios básicos insuficientes.
Treinta y Tres cuenta con 25.733 viviendas frente a 19.877 hogares. En otras palabras, sobran casi 7.000 casas. Pero esa abundancia aparente no se traduce en bienestar: el 17,8 % de los hogares sufre problemas habitacionales graves, ya sea por hacinamiento, materiales precarios, falta de saneamiento o inseguridad en la tenencia.
Viviendas vacías: un fenómeno estructural
La tasa de vacancia (viviendas vacías) en Treinta y Tres alcanza al 26,8%, muy por encima del promedio nacional (19,5%) y hasta cuatro veces superior a la de Montevideo (9–10%). Lo más llamativo es que aquí no se trata de residencias de verano, como ocurre en Maldonado o Rocha. En este caso, las casas vacías están desocupadas por abandono, herencias sin regularizar, deterioro físico o, simplemente, falta de demanda local.
El fenómeno tampoco es coyuntural. Desde 2004, el parque habitacional creció mucho más rápido que la cantidad de hogares. Esa diferencia se amplió en las últimas décadas y consolidó una brecha estructural.
Las consecuencias son visibles: barrios que se deterioran por la falta de ocupación, infraestructuras urbanas subutilizadas y una creciente fragmentación social. Una vivienda vacía no es sólo una casa cerrada: es un espacio que pierde valor, genera sensación de abandono y debilita el tejido comunitario.
Hogares más pequeños, ingresos más débiles
Otro de los factores que explica esta contradicción es la transformación de la estructura de los hogares. Un tercio de ellos es unipersonal y casi otro tercio está compuesto por dos integrantes. Las familias numerosas son minoría. El envejecimiento poblacional, la migración de los jóvenes y la fragmentación familiar derivaron en una demanda de viviendas más pequeñas y flexibles, algo que la oferta inmobiliaria no siempre logra satisfacer.
A la transformación demográfica se suma un escenario económico adverso. Entre marzo y mayo del presente año, la tasa de desempleo en Treinta y Tres llegó al 16,5 %, la más alta del país. A los bajos salarios se agrega la informalidad laboral, lo que limita el acceso a créditos, garantías y posibilidades de alquilar o comprar una vivienda. Construir más casas no alcanza si la gente no tiene cómo habitarlas. El problema no es la cantidad, sino la posibilidad real de apropiarse de ese espacio como hogar.
Hay un desajuste estructural: existen viviendas disponibles, pero no responden a las necesidades reales de la población. Las razones son múltiples: precios inaccesibles para los sectores populares, viviendas que no cumplen con estándares mínimos de calidad, localizaciones sin servicios básicos, o tenencias irregulares que generan inseguridad jurídica.
Ese desajuste produce exclusión habitacional. Jóvenes que quieren independizarse, madres solas con hijos, adultos mayores o trabajadores con ingresos inestables son los que más sufren. Para ellos, el parque de viviendas vacías no es una oportunidad, sino un recordatorio de las barreras que enfrentan cotidianamente.
¿Qué se puede hacer?
El debate sobre vivienda debe dar un giro: en lugar de enfocarse exclusivamente en la construcción de nuevas casas, se debe aprovechar el stock ya existente.
El debate sobre vivienda debe dar un giro: en lugar de enfocarse exclusivamente en la construcción de nuevas casas, se debe aprovechar el stock ya existente.
Algunas de las medidas que podrían tomarse son:
- Incentivos fiscales para que las viviendas vacías ingresen al mercado de alquiler o venta.
- Tributos diferenciales que desestimulen la retención especulativa de inmuebles.
- Programas de refacción con subsidios y asistencia técnica para familias vulnerables.
- Recuperación de casas abandonadas mediante convenios entre el Estado, cooperativas y organizaciones sociales.
- Creación de un banco público de tierras y un observatorio habitacional departamental que produzca información confiable para planificar en materia de políticas de vivienda y hábitat.
Estas acciones no sólo ayudarían a reducir la vacancia, sino que también permitirían dinamizar barrios, mejorar la calidad de vida y garantizar un uso social de la vivienda.
Un desafío que trasciende a Treinta y Tres
Lo que pasa en Treinta y Tres es apenas la punta del iceberg de una situación que se repite en muchas ciudades intermedias del interior del país. El contraste entre viviendas vacías y hogares con carencias plantea la necesidad de repensar las políticas habitacionales más allá de la construcción de nuevas unidades. El rol histórico de Mevir en el medio rural, la expansión del movimiento cooperativo en ciudades intermedias y los incipientes programas de alquiler social y subsidios para compra de vivienda nueva y usada impulsados por el Estado muestran que existen caminos alternativos. Sin embargo, el diagnóstico evidencia que se requieren políticas más integrales, capaces de articular estos instrumentos y adaptarlos a las realidades territoriales para garantizar un acceso efectivo y equitativo a la vivienda en todo Uruguay.
El derecho a la vivienda no se mide en cifras de construcción, sino en la posibilidad concreta de habitar dignamente. Cada casa vacía en un barrio con familias que necesitan techo es una oportunidad perdida. El desafío no es sólo del Estado: también es de la sociedad, que debe asumir que cada vivienda ociosa en un territorio con carencias es un recurso desaprovechado, y que su recuperación es una responsabilidad compartida si queremos construir comunidades más justas y cohesionadas.
Diego Duarte Calleja es doctorando en Estudios Urbanos y especialista en Estudios Urbanos e Intervenciones Territoriales.