Para muchos uruguayos, tener un hogar decoroso es un desafío inalcanzable. Un número importante de compatriotas lleva años esperando un pasaje para subirse al tren que los acerque al sueño de tener un hogar seguro.
En el período de gobierno pasado se emitieron muy pocos pasajes para este tren. Y esto no fue por falta de presupuesto para el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT), sino porque la coalición comenzó el período de gobierno sin un plan firme en materia de vivienda, a pesar de haber sido una de las promesas más importantes durante la campaña electoral. Se podría sostener que las definiciones tardaron tanto en llegar que una gran parte del presupuesto asignado terminó sin ejecutarse.
A pocos meses de iniciada su gestión, la ministra Tamara Paseyro anunció que se emitirían 350 pasajes. Concretamente, el 17 de junio de 2025, el MVOT emitió la Resolución 418/2025, a partir de la cual se espera facilitar el acceso a créditos hipotecarios y/o subsidios a familias de ingresos medios y medio bajos del interior del país.
Las viviendas a las que pueden aspirar las familias deben tener un valor máximo de 2.000 UR (90.000 dólares aproximadamente) y el MVOT podría financiar hasta el 96% del valor del inmueble, esto es, los beneficiarios deben contar con un ahorro previo del 4% (los bancos suelen pedir un 20%). La fila de interesados resultó larga, 3.000 postulantes aproximadamente, que superan ampliamente los cupos ofrecidos, los cuales podrían funcionar como un “termómetro” para evaluar su viabilidad, así como el alcance, características y recursos de una eventual ampliación.
La convocatoria estuvo abierta hasta el 26 de agosto. El sorteo de los 350 cupos tendrá lugar los próximos días, luego de verificar que los inscriptos cumplan con las condiciones del llamado, y serán asignados de forma proporcional a las inscripciones por cada departamento. Quienes salgan beneficiados tendrán 18 meses para buscar una vivienda en el mercado y presentarla en el MVOT.
En líneas generales, el llamado estuvo orientado a ciudadanos uruguayos, mayores de edad, con una edad máxima al momento de otorgar el préstamo de 60 años y de 80 al momento de finalizarlo. El máximo de titulares por crédito es de dos personas y al menos uno de ellos deberá ser ciudadano uruguayo o contar con la ciudadanía. Los destinatarios no podrán haber sido beneficiarios de un subsidio habitacional previo, ni ser promitentes compradores o propietarios de una vivienda. En tanto, sobre el nivel de ingresos de los hogares luego de los descuentos legales (ingresos líquidos), se especifica un monto mínimo de 20 UR formales (37.000 pesos aproximadamente) y un máximo que se presenta escalonado de acuerdo con la cantidad de integrantes del núcleo familiar. Los beneficiarios no podrán estar calificados en la categoría 5 de la Central de Riesgos del Banco Central del Uruguay.
Para acreditar ingresos, los trabajadores dependientes debieron presentar recibo de sueldo y los independientes, declaraciones juradas de ingresos, así como historia laboral expedida por el Banco de Previsión Social de todos los mayores de edad que vivan en el hogar, independientemente de su situación laboral. Para el otorgamiento del préstamo y/o subsidio, se considerará el ingreso de todos los que conviven de forma estable bajo el mismo techo, exista o no una relación de parentesco entre ellos.
En cuanto a las características del préstamo, el financiamiento provendrá del Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización, a una tasa de interés anual de 5,116%, amortizable hasta en 300 cuotas máximo, iguales y consecutivas (25 años). Según corresponda se pueden aplicar subsidios a las cuotas. El valor máximo de tasación de la vivienda a adquirir es de 2.000 UR, lo que equivale en valores actuales a 3.655.700 pesos uruguayos, que se corresponde, como se dijo anteriormente, a un monto aproximado de 90.000 dólares.
A grandes rasgos, parece ser una propuesta por demás atractiva, pero, como sucede con toda política pública, conviene mirar más allá del titular y analizar en profundidad a quiénes puede beneficiar realmente. Según la Encuesta Continua de Hogares 2024, Uruguay cuenta con 1.287.950 hogares y la mediana de ingresos se ubica en $ 77.416 mensuales, es decir, la mitad de los hogares uruguayos gana menos de este monto.
De acuerdo con el simulador de préstamos del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), para adquirir una vivienda de 90.000 dólares a un plazo de 25 años, con un ahorro inicial del 4% (3.600 dólares), la cuota mensual rondaría los $ 22.800. Para asumir esa carga financiera, el ingreso líquido necesario es de aproximadamente $ 76.000. Esto implica que una familia que tenga ingresos similares a la mediana de ingresos ($ 77.416 mensuales) podría acceder a un inmueble de 90.000 dólares si contara con dicho ahorro y sin precisar apoyo estatal para pagar la cuota. Quienes ganan un poco menos de ese nivel de ingresos podrían aspirar a comprar una vivienda de un valor inferior a 90.000 dólares, o bien de dicho valor si el Estado los apoyara con un subsidio que les permitiera completar la cuota.
Entonces, el monto máximo de 90.000 dólares parece estar alineado con la capacidad de pago de sectores medios y con los precios de venta en el interior del país, lo que vuelve a esta política una apuesta realista para un cierto espectro de hogares. Viviendas dentro de ese rango podrían ser efectivamente adquiridas por familias de clase media y media baja, con o sin subsidio estatal según la situación particular, especialmente la cantidad de integrantes del hogar y el nivel de ingresos per cápita.
La propuesta aparece como una alternativa adecuada y oportuna, dirigida a segmentos de ingresos intermedios (deciles 4, 5 y 6), que en varios casos no logran acceder ni al crédito hipotecario tradicional ni a las soluciones habitacionales de carácter social. Según las cifras ya expuestas, esta iniciativa, de ampliarse, podría cubrir una franja importante de demanda habitacional insatisfecha, en localidades donde se presume que existe un stock de viviendas disponible. Respecto del stock construido, en los últimos años se ha intensificado el debate público con la mirada puesta tanto en el déficit cuantitativo como en el cualitativo. Diversos gobiernos departamentales han impulsado resoluciones orientadas a identificar viviendas vacías y promover su reutilización. A nivel nacional, se han propuesto marcos legales para facilitar la intermediación pública, la adquisición de inmuebles o su puesta en valor1. Esta nueva política podría contribuir facilitando un uso más eficiente del stock.
Es fundamental ampliar el alcance y cobertura de los subsidios al ahorro previo, a las cuotas, y a la vez brindar mecanismos que permitan sostener el pago de alquileres y fomenten el acceso a fondos de garantía.
No obstante, su implementación abre una serie de interrogantes relevantes que merecen atención: ¿qué efectos podría generar una eventual ampliación del programa? ¿Podría provocar una revalorización especulativa de inmuebles en ciertas zonas del interior? ¿Corresponde ampliar el programa a Montevideo? ¿Qué efectos tendría la implementación en la capital? Muchas viviendas disponibles se encuentran en mal estado, ¿está previsto algún tipo de crédito complementario para refacción o mejoras? ¿Qué sucede con los hogares que, pudiendo pagar una cuota, no cuentan con el ahorro previo que requieren habitualmente las instituciones financieras (entre 10% y 20%) ni incluso el de esta propuesta (4%)? ¿Qué se puede proponer para las familias cuyos ingresos, aun siendo suficientes, son informales, como ocurre con una parte importante de la población trabajadora?
En definitiva, se trata de una propuesta que va en el camino correcto: aprovechar el stock edilicio existente, generar oportunidades para sectores medios y medios bajos, excluidos del mercado, y articular esfuerzos entre distintos niveles de gobierno. Pero el éxito dependerá en buena medida de cómo se resuelvan estos interrogantes, cómo se articule su implementación, cuál sea la capacidad para sostenerse en el tiempo y cómo se integre este instrumento en una política nacional más amplia de acceso a la vivienda (nueva o usada).
Es importante destacar que una política nacional de acceso a la vivienda debe combinar tres grupos de instrumentos:
1: En una primera instancia se deben asegurar mecanismos que faciliten el acceso a viviendas, nuevas y usadas, para lo cual es fundamental ampliar el alcance y cobertura de los subsidios al ahorro previo, a las cuotas, y a la vez brindar mecanismos que permitan sostener el pago de alquileres y fomenten el acceso a fondos de garantía. Dentro de estos mecanismos pueden incluirse también medidas orientadas a grupos específicos de la población, por ejemplo, jóvenes.
En el Plan de Vivienda 2025-2029 recién presentado se propone que compatriotas de menores ingresos puedan acceder a un préstamo bancario para adquirir una vivienda nueva o usada, ya sea a través de la cobertura del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que habilitaría a que el BHU financie hasta el 95% del valor del inmueble (reduciendo la exigencia de ahorro previo del 10% al 5%), y/o con subsidios a la cuota del Fondo Nacional de Vivienda (FNV). También se propone realizar llamados de compra de vivienda disponible en el mercado y/o construidas por el MVOT a través de licitaciones públicas, con posibilidad de subsidio del FNV de la cuota, mejorar la línea de subsidio al alquiler y fortalecer los programas de subsidios para alquiler transitorio a jóvenes en localidades del interior con presencia de centros educativos terciarios. Es de destacar que la existencia de un abanico de opciones, dirigidas a diferentes sectores objetivo, promueve lo denominado en la literatura como “cadenas en movimiento”, concepto que fundamenta la importancia de brindar múltiples opciones en tanto cada una no sólo beneficia a un grupo específico, sino que también permite la liberación de inmuebles para luego ser ocupados por otros sectores de la población.
2. En un segundo grupo de instrumentos se ubican las medidas de estímulo tributarias y disponibilidad de financiamiento para la recuperación, reciclaje y mantenimiento del stock edilicio existente, incluyendo, por ejemplo, descuentos en la contribución inmobiliaria en caso de obras de recuperación; el otorgamiento de préstamos blandos y subsidios a los propietarios para refacciones a pagar con retenciones de los alquileres; ampliación del programa de rehabilitación urbana y apertura de la ventanilla a más usuarios a través de la banca pública y privada; líneas de crédito para el adecuado mantenimiento y/o rehabilitación de los conjuntos habitacionales de mayor antigüedad.
En esta línea se inscribe el “Programa de refacción y mejora” de Mevir, orientado a mejorar viviendas existentes, sean de Mevir o particulares, que presenten deficiencias en su materialidad, servicios o espacio tanto en planta urbana como en área rural. Asimismo, las intendencias departamentales hacen llamados por barrios para mantenimientos de bajo porte, en el marco de la iniciativa “Mejora tu vivienda” del MVOT, por importes que van hasta 6.000 dólares para viviendas individuales y 40.000 dólares para áreas comunes.
En una línea muy similar, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) cuenta con préstamos de hasta 10.000 dólares para hogares individuales y para áreas comunes de los complejos habitacionales existentes en su cartera social con préstamos de hasta 100 UR por unidad. En el Plan de Vivienda 2025-2029 se propone ampliar el programa de comercialización de viviendas usadas de la ANV e implementar un programa piloto de recuperación del stock habitacional que genere unidades para alquiler social por el tiempo equivalente a la inversión realizada. Para el caso de obras de mayor porte, el BHU cuenta con la línea de crédito “Podés reformar”, para reformar, mantener o ampliar la vivienda por un monto de entre 16.000 y 250.000 dólares aproximadamente. Frente al abanico de opciones presentadas en líneas anteriores, cabe preguntarse las razones vinculadas a la persistencia de un déficit cualitativo de viviendas. Dadas las indudables dificultades de muchas familias para financiar las mejoras, parece necesario evaluar el conocimiento sobre la existencia de estos instrumentos y probablemente adecuarlos mejor a las condiciones de los distintos estratos socioeconómicos.
3. Un tercer grupo de instrumentos son los incentivos orientados a promover la ocupación de viviendas que permanecen vacías durante períodos prolongados. Entre otros mecanismos, se podrían proponer nuevos mecanismos y afianzar los existentes, entre ellos: penalizaciones económicas (por ejemplo, tributarias) a los propietarios de aquellas viviendas que permanezcan desocupadas por un período superior a un plazo legalmente establecido, por ejemplo, dos años; facilidades para la regularización o resolución de litigios o incertidumbres sobre la propiedad de los inmuebles, y la promoción de líneas de crédito para su recuperación y puesta en el mercado. En esta dirección, el Plan de Viviendas 2025-2029 se propone dinamizar la implementación de la Ley 19.676 de inmuebles vacíos y degradados. En una línea similar se propone facilitar la transferencia de inmuebles públicos y privados a fideicomisos de desarrollo inmobiliario gestionados por el Sistema Público de Vivienda para que, una vez refuncionalizados, sean reasignados al mercado. Esperamos que estos anuncios se concreten a la brevedad.
Estos tres grupos de instrumentos deben desarrollarse e implementarse articuladamente en el marco de la política nacional de vivienda asignando recursos que permitan impactos significativos. Ello posibilitaría un mayor aprovechamiento y una mejor movilidad del stock construido, facilitando el acceso a viviendas a familias de distintos estratos socioeconómicos.
Diego Duarte, Leticia Martí y Pablo Martínez Bengochea son integrantes del Grupo de Vivienda y Hábitat del Instituto Juan Pablo Terra.
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A nivel nacional, Ley de Inmuebles Vacíos y Degradados (19.676), de 2018, y a nivel departamental, Programa de Fincas Abandonadas de la Intendencia de Montevideo (Resolución 335/17), de 2017. ↩