Este artículo plantea una propuesta concreta para promover la residencia y densificación en la Ciudad Vieja de Montevideo, que transcurre en la acera oeste de la calle Lindolfo Cuestas. El diseño arquitectónico constituye una hipótesis de trabajo para validar argumentos patrimoniales, alturas, viabilidad económica y habitabilidad, entendiéndose que la resolución proyectual definitiva corresponderá a los expertos. La iniciativa utiliza los predios del ex club Neptuno y el estacionamiento informal actual, ambos de la Intendencia, y proyecta 288 viviendas de obra nueva en nueve edificios de 10 pisos sobre bases de 220 metros cuadrados cada uno. Además, se incorpora el reciclaje del Hotel Nacional con 76 apartamentos, consolidando 364 viviendas en total. Esto sumará aproximadamente 1.100 nuevos habitantes, casi un 10% más en un barrio donde hoy residen 13.000 personas.
La iniciativa se alinea con el concepto de "habitar Ciudad Vieja" como prioridad, frente a obras cosméticas de embellecimiento peatonal. El proyecto se acompaña de espacios públicos como dos plazas de 500 y 1.000 metros cuadrados. Una intervención continua en un espacio concentrado es más eficiente que acciones dispersas: optimiza la remediación de suelos, viabiliza infraestructuras tecnológicas compartidas como SmartPacks, genera un impacto visual de renovación y consolida una masa crítica de habitantes que dinamizará el comercio y la seguridad local de forma sostenible.
Las alturas propuestas guardan coherencia con el frente consolidado de 10 niveles de la Rambla Sur de Ciudad Vieja. Asimismo, el paisaje costero de Ingeniero Monteverde se encuentra degradado por la playa de contenedores, cuyas estibas de hasta cinco niveles y grúas levantan una barrera visual permanente, mientras que la altura edilicia propuesta es muy superior en calidad urbana. El desarrollo funcionará como transición natural entre la Rambla Sur y el Puerto, sin competir con valores históricos, exceptuando al Hotel Nacional, que no se verá afectado dadas sus dimensiones de base y altura.
A diferencia de las cooperativas históricas del entorno que omitieron servicios de estacionamiento bajo excepción municipal (COVICIVI 1, COVICIVI 2, Puerto Fabini, Guruyú y COVIPEDRO), esta propuesta asume la infraestructura vehicular como factor de viabilidad para el 75% de las viviendas. Se desecha el estacionamiento subterráneo por los costos de excavación en roca y control freático. Respecto al de superficie, la revisión técnica advierte que exigir -como dicen las normas de la Intendencia- que las cocheras a nivel de superficie deben realizarse con muros ciegos de 5,5 metros de altura, en el caso del ex club Neptuno demandaría un desarrollo de 160 metros lineales dentro del predio, lo que anularía el valor urbano y patrimonial del entorno.
Asimismo, dejaría solo la mitad del espacio para viviendas. Frente a esto, se propone el SmartPark, sistema inteligente en altura inspirado en el dispositivo del Museo de Arte Precolombino e Indígenam ubicado en Pérez Castellano y Rambla 25 de Agosto. Estos SmartParks se proyectan como volúmenes esbeltos con pieles tecnológicas sobre una base de solo 150 metros cuadrados y una altura similar a los edificios, y apuntan a resolver la problemática vehicular de forma radical. Para las obras de viviendas nuevas se emplearán sistemas no tradicionales (steel framing o paneles prefabricados) con aislamiento térmico, acústico; además, esta propuesta arquitectónica provee de un óptimo asoleamiento y ventilación cruzada. Cada bloque de 32 unidades constituirá una cooperativa independiente para su buena gobernanza.
Este artículo plantea una propuesta concreta para promover la residencia y densificación en la Ciudad Vieja de Montevideo, que transcurre en la acera oeste de la calle Lindolfo Cuestas.
El desarrollo del sector del ex club Neptuno se implantará en la manzana de 4.256 metros cuadrados delimitada por Rambla 25 de Agosto, Lindolfo Cuestas, Piedras y Rambla Ingeniero Monteverde. Concentrará 192 viviendas distribuidas en seis bloques de diez niveles, con una huella de edificación de 220 metros cuadrados por edificio; ello libera un 23% del suelo (979 metros cuadrados) para una plaza pública abierta. Las prestaciones deportivas del antiguo club se pueden canalizar en la Plaza Número 1 o en instituciones de la zona con capacidad ociosa como Hebraica y AEBU. Para la infraestructura vehicular se proyectan tres SmartParks esbeltos e idénticos con base estándar de 150 metros cuadrados y 10 niveles de altura. Su distribución en superficie contempla que al menos el correspondiente al Hotel Nacional se ubique sobre la calle Piedras para que queden con la mayor proximidad posible. Así, dos contenedores cubrirán las 144 plazas residenciales del sector (72 autos cada uno) y el tercero albergará las 57 cocheras vinculadas en toda su superficie a perpetuidad al Hotel Nacional bajo la figura jurídica de propiedad horizontal.
Ni este proyecto ni ningún otro es viable en el Hotel Nacional si no se resuelve una servidumbre para estacionamientos. Al ser sistemas 100% automatizados, operarán de forma remota con cero personal fijo, eliminando salarios de pisteros o vigilantes para no sobrecargar los gastos comunes. El factor de ocupación del suelo de la manzana cierra en un 41,6%. La ecuación financiera del sector requiere que la Intendencia aporte el predio a costo cero —coherente con las cooperativas del casco histórico— y asuma el costo técnico de demolición de la infraestructura obsoleta actual, estimado en 1.200.000 dólares.
El Hotel Nacional, delimitado por Lindolfo Cuestas, Cerrito, Piedras y Rambla Ingeniero Monteverde, requiere refuerzos estructurales tras 50 años de abandono. Al no poder instalar estacionamientos en su predio para preservar sus valores, se resolverá mediante el citado volumen exclusivo en Neptuno. El Hotel Nacional está a la venta por 4.000.000 de dólares, cosa que es inviable tanto dentro de esta propuesta como en otra, por ejemplo, con fines de lucro. Mediante negociaciones o expropiación se estima que se puede adquirir por 2.000.000 de dólares, costo que asumiría la Intendencia. El proyecto residencial se resuelve dentro de los 5.520 metros cuadrados, en cuatro niveles que admiten viviendas, incluyendo espacios comunes. La reutilización totaliza 76 unidades agrupadas en dos cooperativas de 38 unidades para una adecuada gobernanza. Cada apartamento se estructura en dúplex sobre una base estándar de 55 metros cuadrados, con entrepiso terminado de 27,5 metros cuadrados y servidumbre de cuatro dormitorios, compartiendo un patio central de 1.000 metros cuadrados y un subsuelo de 1.290 metros cuadrados para bauleras e instalaciones técnicas de UTE y OSE.
El predio del actual estacionamiento informal y gratuito, ubicado entre Lindolfo Cuestas, continuación de 25 de Mayo, Rambla Ingeniero Monteverde y Washington, abarca 2.130 metros cuadrados y es propiedad de la Intendencia. La propuesta proyecta 96 viviendas distribuidas en tres bloques de 10 niveles con un factor de ocupación del suelo del 38%. Contará con un SmartPark propio de 72 cocheras automatizadas sobre la base estándar de 150 metros cuadrados, sin superar la altura edilicia. El proyecto libera una plaza pública abierta de 490 metros cuadrados financiada por el gobierno municipal. Esta intervención es similar a la de Neptuno. Cabe destacar que hoy, dentro de este predio, existe una autorización para una cooperativa de 12 unidades, llamada Vieja Ciudad, perteneciente a Fucvam, la cual se encuentra en formación, con cupos libres. Para mantener una uniformidad de esta propuesta y el factor de ocupación del suelo sería mejor que la cooperativa se ubicara en otro lugar; de todas formas, este proyecto puede contemplar plenamente su inserción aumentando el factor de ocupación del suelo.
La Plaza Deportes Número 1 ocupa la manzana de Lindolfo Cuestas, Washington, la continuación de 25 de Mayo e Ingeniero Monteverde. La propuesta incluye un nuevo gimnasio con piscina a cargo de la Secretaría Nacional de Deportes, siguiendo los modelos de las Plazas Número 11 (Cerro), Número 7 (Paso Molino) y Número 5 (Unión). Contará con un salón totalmente autónomo para reuniones de hasta 70 personas y será gestionado por el Municipio B. Así, la propuesta contempla todas las reivindicaciones de los vecinos organizados en cuanto a espacios públicos, infraestructura para reuniones vecinales, talleres, otros y actividades físicas.
La viabilidad requiere establecer el costo del suelo en cero dólares mediante el aporte de la Intendencia, junto con la exoneración del IVA ante el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) como aporte del gobierno nacional, en línea con lo manifestado de manera general por el subsecretario de Vivienda, Christian Di Candia, y el propio presidente Yamandú Orsi. A continuación se brindan los costos de una unidad estándar de 55 m² con 2 dormitorios para obra nueva, y el costo base equivalente para el Hotel Nacional antes del entrepiso que se proyecta:
Sector Neptuno (192 unidades): 128.270 dólares (sin IVA)
Sector estacionamiento (96 unidades): 128.270 dólares (sin IVA)
Sector Hotel Nacional (76 unidades): 165.761 dólares (sin IVA)
Reciclar el Hotel Nacional es artesanal e insume obras de refuerzo estructural, lo que incrementa un 29% más por metro cuadrado (USD 165.761) que edificar bloques nuevos (USD 128.270). Si las cooperativas funcionan de forma aislada, el reciclaje patrimonial es inviable. Se propone un mecanismo de compensación mediante un pozo común: el menor costo de las obras nuevas absorbe el sobrecosto del reciclaje, logrando un equilibrio financiero y cuotas balanceadas que se encuentran en consonancia con otras cooperativas de ahorro previo.
Bajo estas condiciones de equilibrio, la tipología de un dormitorio (35 metros cuadrados propios) cuesta 83.182 dólares (ahorro previo de 12.477 y cuota de 413); la unidad estándar de dos dormitorios (55 metros cuadrados propios) se ubica en 130.714 dólares (ahorro de 19.607 y cuota de 650); y la de tres dormitorios (75 metros cuadrados propios) alcanza los 178.246 dólares (ahorro de 26.737 y cuota de 886). En el Hotel Nacional, las 76 viviendas en dúplex con base de 55 metros cuadrados y entrepiso terminado de 27,5 metros cuadrados (82,5 metros cuadrados útiles y cuatro dormitorios) tienen un costo global de 185.000 dólares, con ahorro previo de 27.750 y cuota de 919 dólares. Estas unidades transforman la generosidad volumétrica en una respuesta habitacional concreta para familias grandes, demanda habitualmente no satisfecha dentro de los programas tradicionales de cooperativas. Cabe informar que el 15% de ahorro previo se puede financiar en el período que va entre la formación de la cooperativa y la ocupación de las viviendas.
Al comparar el costo final promedio de las unidades estándar (130.714 dólares) con el de cooperativas históricas de Ciudad Vieja (que oscilan entre 120.000 y 145.000 dólares), se destaca una diferencia fundamental: la infraestructura de estacionamiento. Por su magnitud, esta propuesta requiere resolver la cuestión vehicular; su incorporación mediante SmartParks encarece las viviendas un 11%, costo que equivale de manera casi exacta al beneficio de la exoneración del IVA propuesto: el IVA en la construcción es de 12%. El costo de los estacionamientos incrementa inicialmente el presupuesto base, pero evita que los vehículos desborden las calles públicas, manteniendo la plena viabilidad de la iniciativa. Los costos y tiempos de obra se pueden bajar si se realiza una licitación sobre la base de un proyecto ejecutivo único, garantizando además la coherencia de la intervención, con una dirección de obra también común.
En síntesis
En resumen, costo estimado del proyecto: 55 millones de dólares, no incluye IVA, pero sí los estacionamientos. Todos los programas de vivienda del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para el período 2025-2029 suman 769 millones de dólares. Este proyecto no utilizaría todos los fondos de esta administración, sino una parte de la actual y la otra parte de la siguiente.
La herramienta para la concreción de la propuesta en un plazo de entre seis y siete años debería ser un fideicomiso de administración integrado por la Intendencia, que aporta los inmuebles a costo cero y plazas públicas; la Agencia Nacional de Vivienda, como facilitadora del financiamiento; y Fecovi o Covipro para la gestión de los socios. Este fideicomiso garantiza plazos menores y permite que la propuesta cruce estas administraciones nacional y departamental y se culminen en la siguiente. De no obtener la exoneración directa del IVA, se tramitará ante la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones del MEF, buscando replicar los logros precedentes de las cooperativas Comuna, Covisunca y Juan Cuño. Resta presentar el balance para definir con precisión los costos diferenciales correspondientes a las unidades con y sin infraestructura vehicular (25 y 75%, respectivamente), lo que no se plantea para no complejizar más la propuesta, que de por si es árida.
Como conclusión, Lindolfo Cuestas no es una intervención cosmética, sino un modelo de soberanía urbana que antepone la densidad habitacional y la protección patrimonial al lucro inmobiliario. En el pasado, la Intendencia de Montevideo ha realizado importantes inversiones en obras de embellecimiento urbano que no lograron detener el vaciamiento habitacional o la incorporación de nuevos residentes; sólo los trabajos en la calle Reconquista insumieron 5.500.000 dólares (220.422.638 pesos, según indica el cartel de la obra de Reconquista y Treinta y Tres), cifra bastante mayor que el aporte estimado de la comuna para esta propuesta: 3.200.000 dólares. Además, la presente alternativa garantiza que la inversión pública se traduzca en un retorno humano directo, arraigado en el tejido de su barrio.
En marzo de este año, Di Candia expresó en El Observador que, el ministerio planifica incluir en sus acciones el predio ubicado en la acera oeste de Lindolfo Cuestas, delimitado por las calles Washington y Sarandí, perteneciente a la Armada, o sea, en continuo con la propuesta descripta. En la actualidad la arquitectura y el uso del inmueble colabora con la situación de degradación que tiene todo ese tramo, de escolleras a rambla portuaria. La propuesta de este artículo se podría integrar a la iniciativa ministerial o al revés. Pero lo más importante es que esa superficie de casi 8.000 metros cuadrados ya tiene como destino viviendas.
Si la instalación de viviendas está integrada con nuestro proyecto, el costo de recuperar el Hotel Nacional baja notablemente, ya que hay más unidades para repartir el “déficit” que implica la recuperación patrimonial. Siguiendo los parámetros esgrimidos, este predio puede incorporar 384 apartamentos (distribuidos en 12 bloques de 32 unidades), más los estacionamientos correspondientes. Esta opción agrega 1.160 personas, por lo que se pasa a poco más del doble de lo proyectado. Asimismo, aportaría 23% más de superficie de espacio público: 1.805 metros cuadrados. Si la Armada necesita lugar se podría recurrir a lo que ahora se llama Espacio Mauá, es decir una parte de la ex compañía del gas. Son 2,6 hectáreas que para espacio público es muy desproporcionado. Además, se encargaría de recuperar el edificio del Reloj y el edificio blanco, con lo cual es todo ganancia.
Manuel Esmoris es magíster en Gestión Cultural por la Universidad de Barcelona y fue presidente de la Comisión de Patrimonio.
