Una particularidad del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT), explicó en el Parlamento el director general de Secretaría de la cartera, Gabriel Albornoz, es que “hay una continuidad” entre las distintas administraciones, porque las obras tienen “un tiempo para desarrollarse” pasando por las etapas de “planificación, desarrollo y finalización”. Sin embargo, dijo que “llamó la atención el énfasis peculiar que hubo en el último año” en materia de construcción de viviendas, y que “casi el 100% (del presupuesto asignado) está comprometido” para esas obras.
Esa fue la explicación que llevaron las autoridades del MVOT a la Comisión de Presupuesto integrada con Hacienda de Diputados, donde ‒entre otros asuntos‒ presentaron un plan que incluye construir viviendas “en el corto plazo” captando dinero de privados (bancos, AFAP ‒Administradoras de Fondos de Ahorro Previsional‒ y promotores de la construcción), que tendrán como garantía fondos presupuestales.
¿Cuál es la ingeniería financiera detrás de este proyecto? La detalló Jorge Castiglioni, gerente general de República Afisa ‒empresa propiedad del Banco República que crea y administra fideicomisos‒: en función de las partidas asignadas en el presupuesto, se constituye “un fideicomiso financiero privado al cual el ministerio traspasa esos flujos futuros, y mediante la emisión de títulos de deuda [el fideicomiso] obtiene fondos en el momento cero, a valor presente”.
En paralelo se constituirá un fideicomiso de administración, que recibirá ese dinero captado del sector privado y se encargará de las obras, sumando un aporte de los promotores de viviendas (que será un tercio del total). La idea es constituir sociedades anónimas que administrarán el fideicomiso, para así realizar los proyectos inmobiliarios y recibir los beneficios fiscales de la ley de vivienda promovida.
Las autoridades no adelantaron números potenciales sobre la cantidad de viviendas a construir o la población que abarcará, sólo que la estimación es captar unos 100 millones de dólares de AFAP y bancos con la emisión de títulos, llegando a unos 150 millones de dólares contando lo invertido por los promotores.
El sistema implica la comercialización de las unidades en “un corto plazo” ‒por venta directa o alquiler con opción a compra‒, para que el dinero destinado a obras dentro del fideicomiso se vaya “retroalimentando” y haya “fondos frescos para la construcción” de más viviendas.
Así explicó la parte final de la ingeniería financiera el representante de República Afisa: “Este procedimiento estaría generando una cartera hipotecaria ‒con las viviendas que se venden financiadas‒, que a su vez generaría un fondo de cobranza que se aportaría a otro fideicomiso de oferta pública en el cual inversores institucionales ‒de acuerdo a un relevamiento, habría disposición de financiar esas viviendas en un plazo de 25 años‒ adquirirían ese flujo futuro de fondos, y para la sociedad constructora se produciría la liquidez”.
El asesor contable del MVOT, Jorge Ceretta, señaló ante los legisladores que “las viviendas deberán construirse con un costo máximo por metro cuadrado y un costo máximo global, a fin de que la cuota que deba afrontar el beneficiario sea accesible”. Para lograr eso, “se deben buscar soluciones que permitan, sin reducir la calidad, que el costo final [de las viviendas] esté por debajo del promedio que actualmente tiene la construcción en Uruguay”. Aquí es que cuadra la idea defendida en varias ocasiones por la ministra Irene Moreira y el subsecretario Tabaré Hackenbruch, de cambiar el marco normativo vigente para permitir construir con sistemas no tradicionales, principalmente en madera.
Albornoz dijo que el plan de viviendas con aportes privados apuntará a un “sector poblacional muy importante que está condenado a pagar alquiler porque no puede acceder a una vivienda propia”. Adelantó, a modo de “ejemplos”, que el tope que se prevé imponer para el precio del metro cuadrado ‒en torno a 1.000 dólares‒ llevaría a que “una unidad de dos dormitorios” quedara valuada entre 45.000 y 54.000 dólares.
Según la estimación presentada, los compradores de viviendas construidas bajo este régimen pagarían una cuota mensual que “rondaría los 12.000 pesos, con un compromiso [de pago] a 24 años”. Pero también se prevé financiar hasta 30% de la cuota en los sectores de ingresos bajos, por lo que se llegaría a pagos de unos 8.000 pesos por mes. “Son valores que compiten con el mercado de alquileres”, indicó Albornoz.
Desde el Frente Amplio, la actual diputada y ex directora de Vivienda Lucía Etcheverry dijo que a su entender “falta bastante” para concretar este nuevo sistema que pretenden las autoridades, y advirtió sobre la decisión “de comprometer recursos del Fondo Nacional de Vivienda” para una operativa de este tipo.
En esa línea, la diputada opositora y ex coordinadora del Plan Juntos Cecilia Cairo alertó que “el capital de riesgo, que es lo más importante cuando un constructor pone dinero, lo asumiría” el Estado y no los privados. También recordó malas experiencias que hubo en el pasado con inversiones privadas por medio de sociedades anónimas, como “el Complejo Millán y Lecocq, el Complejo Verdisol y varios edificios de la ciudad de los que sólo quedaron los esqueletos”.