“Salvo algunos pocos que viven en barrios privados, flanqueados, encerrados en un ámbito diferente, los demás vivimos en sociedad”, dijo en marzo de 2019 la exministra de Industria, Energía y Minería y actual intendenta de Montevideo, Carolina Cosse, en una clara referencia al entonces precandidato nacionalista y actual presidente, Luis Lacalle Pou, que vive en el barrio privado La Tahona, en el departamento de Canelones. La alusión de Cosse a la exclusiva forma de vivir del mandatario no fue la única durante la campaña electoral, e incluso el propio Lacalle llegó a decir que hubo quienes le aconsejaron que se mudara si quería ser candidato. Sin embargo, el tema rápidamente perdió espacio en los medios, y la actual oposición tampoco insistió mucho al respecto cuando Lacalle llegó al gobierno.
En general, los barrios privados no suelen acaparar mucho espacio en la prensa. Poco se conoce sobre cuántos son, dónde están y quiénes viven en ellos, pese a que en las últimas tres décadas han comenzado a desarrollarse de forma exponencial en Uruguay, que replicó la tendencia que comenzó en América Latina en la década de 1980. Tampoco hay información precisa sobre los barrios privados, countries, clubes de campo, urbanizaciones privadas o como se elija llamarlos –es que según el ámbito, la nomenclatura varía– en los organismos competentes en la materia, precisamente porque su denominación y reglamentación cambia según el departamento del que se trate y hay una marcada discrecionalidad de los gobiernos departamentales a la hora de dar permisos o flexibilizar normativas para facilitar su existencia.
Uno de los informes más extensos y recientes sobre el fenómeno de los barrios privados lo hizo en 2019 la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial (Dinot) del entonces Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente. En el documento, titulado “La expansión de los barrios privados en Uruguay”, a cargo del economista Rodrigo García, se señala que los barrios privados “se han expandido notablemente en los últimos 16 años” debido tanto a la ampliación de barrios ya existentes, a la instalación de nuevos barrios y al desembarco del fenómeno en departamentos donde antes no existían. Tal es así, que mientras que en 2002 había 20 barrios privados en todo el país, en 2018 esa cifra llegó a 72, lo que implicó un crecimiento de 260%.
Privados e invisibles
Quienes estudian los barrios privados suelen hablar de la “invisibilización” del fenómeno y lo positiva que es esta opacidad para los fines del negocio. En el mencionado informe de la Dinot se señala que los barrios privados –o sus promotores– “son expertos en pasar inadvertidos, eludir las políticas urbanas y evitar su integración con el territorio que los rodea. No suelen hacer publicidad en medios masivos, y una de las principales vías utilizadas para su comercialización es el ‘boca a boca’ y recomendaciones en estratos sociales con intereses comunes”.
Tan exitosa es su invisibilización, que es difícil encontrar una fuente donde estén los datos sistematizados de este tipo de urbanizaciones, y al no existir un registro nacional y público de los barrios privados, tampoco hay “una definición específica de qué requisitos debe cumplir una urbanización para considerarse barrio privado”, destaca el informe de la Dinot, que llegó a la conclusión de que 76% de los barrios privados están en Montevideo y Canelones.
Para Marcelo Pérez –licenciado en Ciencia Política, doctorando en Estudios Urbanos y profesor adjunto del Programa Integral Metropolitano de la Universidad de la República–, parte de la invisibilización de este fenómeno “por mucho tiempo tuvo que ver no sólo con cuestiones normativas, sino con cuestiones hasta simbólicas, como la idea del Uruguay de la ‘sociedad hiperintegrada’”, lo que llevó a que los barrios privados no usaran esa grifa. Sin embargo, señaló que desde hace poco “comercialmente rinde la grifa ‘barrios privados’” porque “hay una legitimación que hace que crezcan”, entre otras cosas, porque “a nivel simbólico pesa que el presidente viva en un barrio privado y no se haya generado un gran problema con eso”. Por otro lado, Pérez indicó que “tampoco los gobiernos, exceptuando los de Montevideo, han generado un conflicto o una negativa” para su desarrollo.
Pero además esta opacidad, “en cierta manera, le sirve al negocio”, opinó Pérez, que profundizó en el tema en el informe “¿Ciudades burbujas? El fenómeno de los barrios privados”, que elaboró junto con el economista Juan Pedro Ravela para el libro Los de arriba: estudios sobre la riqueza en el Uruguay, coordinado por Juan Geymonat. “Para el que está en situación de dominación es un privilegio que los distintos o, entre comillas, sus adversarios no sepan quiénes son, cómo viven, cuánta plata tienen. La opacidad es parte del negocio. Educar el ojo para mirar sólo la pobreza y no la riqueza es una operación de hegemonía cultural, una operación ideológica y política”, reflexionó Pérez.
Esta falta de transparencia ha llevado a que se desconozca que hay distintos tipos de barrios privados, explicó Pérez. En ese sentido, señaló que un barrio privado en sentido estricto es un conjunto urbano que, entre otras cosas, incorpora calles que son privativas del uso público, y que está rodeado por un perímetro mayor a una hectárea –10.000 metros cuadrados– que lo cierra, “y por ende excluye: hay un adentro y un afuera, no sólo simbólica sino físicamente, porque uno no puede entrar y circular libremente”, resaltó.
Según los datos a los que accedieron Pérez y Ravela, en la actualidad hay cerca de 90 barrios privados en todo el país. Si se considerara que todos los lotes están ocupados por tres personas –el tamaño promedio del núcleo familiar en Uruguay–, se podría estimar que viven en barrios privados más de 25.000 personas; sin embargo, los investigadores resaltan que no todos los lotes están ocupados y muchos son de residencia temporal.
Permisividad normativa
Uno de los espaldarazos más grandes que tuvo este mercado, por entonces incipiente, se produjo en 2001 cuando una ley de urgente consideración impulsada por el gobierno de Jorge Batlle creó la figura de las urbanizaciones en propiedad horizontal (UPH), que permitió la existencia de padrones conjuntos en los que se puede autonomizar los lotes, trasladando la responsabilidad de la edificación al propietario del lote. La UPH es hasta el día de hoy la forma jurídica que en muchos departamentos utilizan los barrios privados, aunque no es la única; hay barrios privados –por ejemplo, los que ya venden las casas terminadas– que utilizan la propiedad horizontal.
La Ley 17.292 (“Ley de urgencia. Administración pública. Fomento y mejoras del empleo”) en su artículo 48 establece que “se entiende por ‘urbanizaciones de propiedad horizontal’ todo conjunto inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes objeto de propiedad individual, complementados por una infraestructura de bienes inmuebles y servicios comunes, objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios de los bienes individuales”.
Por otra parte, si bien a priori los barrios privados no pueden desarrollarse en suelo rural –porque no puede ser sujeto del régimen de PH o UPH–, durante el relevamiento realizado para el informe de García se encontraron excepciones a esta situación. Además, se encontraron barrios privados desarrollados bajo esquemas de aglomeración de padrones en propiedad común, algo sorprendente si se tiene en cuenta que esto implicaría mantener calles y vías de circulación públicas. Sin embargo, los investigadores se encontraron con que en la práctica se restringe el ingreso “mediante barreras y guardias de seguridad que le consultan al visitante a qué lugar o unidad se dirigen”. “Guardias de seguridad que realizan preguntas a quienes desean ingresar, barreras bajas que deben ser elevadas para poder ingresar, y motos o vehículos livianos que persiguen a los visitantes luego de que accedieron al barrio, son algunos de los mecanismos más utilizados”, se detalla.
Montevideo y los barrios “semiprivados”
Cada gobierno departamental tiene la prerrogativa de habilitar o no las UPH, y los sucesivos gobiernos de Montevideo no las han permitido, justamente con la intención de desincentivar el desarrollo de este tipo de urbanizaciones. Sin embargo, en la capital se han instalado cinco de los que Pérez denomina barrios “semiprivados”; es decir, que cumplen con la mayoría de las condiciones de un barrio privado, excepto con el perímetro cerrado –aunque en general se valen de barreras, garitas de seguridad y otro tipo de implementos para desmotivar el tránsito por el lugar de personas ajenas al barrio–. Un ejemplo de esto es un denominado “barrio jardín” ubicado en Carrasco Norte, conocido como Jardines de Carrasco.
Pérez explicó que “desde el punto de vista sociológico” los barrios privados y los semiprivados “son prácticamente lo mismo”: “Se caracterizan por tener pocas entradas, [lo cual] implica que entran sólo los que habitan ahí. Desde el punto de vista físico es casi lo mismo, con la excepción de que capaz que no hay una barrera y no te piden la cédula en la entrada, por más que estés vigilado y controlado. Desde el punto de vista formal, no tenés ese cierre: no es un perímetro cerrado que excluye totalmente el acceso, por eso el gobierno de Montevideo siempre dice que no tiene barrios privados. Además, usan la propiedad horizontal”, indicó.
Pese a la “trampa” de los barrios semiprivados a los frenos impuestos por los gobiernos capitalinos, el hecho es que la prohibición existente en el departamento para el desarrollo de estos emprendimientos en la capital parece haber impulsado la concentración de estos barrios en Canelones, concretamente en el eje conocido como Camino de los Horneros; es precisamente allí se encuentran varios de los barrios de la marca comercial La Tahona. A las bondades de la legislación canaria para la instalación de estos emprendimientos –son 19 en total– se suma la proximidad a la capital y las grandes extensiones de suelo urbanizable a precios relativamente bajos, explica el informe de García.
Pero el departamento con mayor cantidad de barrios privados no es Canelones, sino Maldonado, con 45 –50% del total país–. Allí se destaca la “notable influencia” de los argentinos, que no sólo habitan sino que promueven este tipo de desarrollos inmobiliarios en la zona, señala el documento de la Dinot. “La influencia argentina ocurre tanto del lado de la oferta, creando, gerenciando y promoviendo BBPP [barrios privados], como del lado de la demanda, con familias que buscan habitar este tipo de urbanizaciones”, se afirma. La elevada participación de extranjeros en el rubro en ese departamento implica, a su vez, que en el caso de Maldonado se haga un uso de tipo más temporal o de “segundo hogar”, mientras que en el caso de Montevideo o Canelones la ocupación permanente es más elevada.
En el resto del país se destacan Colonia y Rocha, con seis barrios privados cada uno. En tanto, los restantes barrios privados se ubican en los departamentos de San José (dos), Soriano (dos) y Lavalleja (uno). Hay departamentos –como Tacuarembó y Rivera– que si bien no disponen actualmente de este tipo de urbanizaciones en sus territorios, ya reglamentaron este tipo de emprendimientos, lo cual “denota el interés y la apertura de los gobiernos departamentales por captar este tipo de emprendimientos, más allá de la presión o demanda real por los mismos”, señala el informe de García, y esto hace prever que la expansión del fenómeno está lejos de detenerse.