Goteras en el techo, puertas que no cierran, paredes que filtran agua, mampostería en el piso. Los caños del baño pidiendo cambio, desagües obstruidos, una grasera con 60 años que llena la casa de un vaho nauseabundo, un pozo negro mal hecho, las cerraduras que no funcionan, la puerta que se cae de sólo tocarla, una ventana que deja pasar agua cuando llueve. Fallas y vicios imposibles de detectar para el ojo del inquilino medio que visita una casa, las más de las veces con desesperación, nunca como quien mira una vidriera. El hogar es sagrado. El hogar es laico y obligatorio, pero jamás gratuito.
La aventura de alquilar te puede convertir en corredor de obstáculos; cada valla se salta con paciencia, resignación y hasta bronca. Pagarás de tu bolsillo para terminar con la gotera y dejar de escuchar excusas de la inmobiliaria o del propietario, que retrasan el arreglito con puntualidad patronal.
Si usted es una persona con suerte, se la cambian. Si no tiene tanta, pone la mitad. Si se jode, la paga entera a menos que duerma con la puerta abierta. Para ejercer su derecho como inquilino, usted puede saltar a la carrera de postas. Cuando alquilás dependés, más que de las garantías del Código Civil, de la suerte y voluntad del dueño, de la inmobiliaria o de los dos.
Es posible recurrir al juicio civil, pero es un proceso que no solucionará tu gotera para esta semana ni para el mes que viene. Incluso se podría caer el techo: un proceso civil promedio demora lo suficiente para alquilar tres casas mientras esperás la llegada de la Justicia. Podés ganar y sacarle un dinero al propietario si contratás al abogado correcto, lo cual es una nota en sí misma. Uno de cada tres alquileres es sin contrato, dicen técnicos de la Agencia Nacional de Vivienda.
En esta carrera nunca vas a correr los 100 metros llanos. El “consumidor” de casas -hasta las leyes se niegan a llamarlo “inquilino”- puede iniciar un expediente, “por vicios aparentes o de fácil constatación”, en hasta 90 días en caso de “prestaciones duraderas”. La Ley de Defensa del Consumidor (17.250) también permite iniciar un expediente por “riesgos causados por las prácticas en el suministro de productos”. Ello -siempre y cuando el contrato no sea entre terceros, sino que medie una inmobiliaria, que, como bien sabemos quienes tenemos el privilegio de gestionar alguna de las excluyentes garantías de alquiler, por lo general, y a excepción de las más grandes- nos hacen recibos en servilletas y les prestamos la birome.
La Ley de Alquileres se mantiene casi intacta desde la dictadura, que liberalizó el mercado inmobiliario. La ley es garantista, dicen los abogados, los catedráticos y los jueces. Tiene ciertas salvaguardas que impiden un desalojo inmediato. Además, una decena de artículos del Código Civil establecen obligaciones para los propietarios que vale la pena leer. Pero poco más. Es una ley de otro tiempo. Hoy los derechos y las obligaciones los fijan el mercado y los principios generalistas que otorga -pongamos por caso- la Constitución. Siempre y cuando la multiplicidad de interpretaciones legales -vulgarmente llamadas “bibliotecas”- emanen como maná para los que saben poner la guita bien puesta, guita que se escabulle como arena entre las manos para los que alquilan.
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Datos. De cada centena de hogares montevideanos, 27 son alquilados. En el barrio Cordón, los alquileres llegan a 48% del total; es el que tiene más inquilinos. De los 885.256 hogares a los que el Instituto Nacional de Estadística tuvo acceso en 2011, 620.000 correspondían a propietarios, más de 235.000 eran alquilados y unos 275.000 estaban en manos de ocupantes o ciudadanos que viven en un predio o inmueble cedido.
Paradojas. Los consultores de los especuladores repiten, cada vez que pueden, que el consumidor (rara vez dirán “inquilino”) pide casas, apartamentos, nichos cada vez más chicos; que es una tendencia del mercado. En ese juego de la felicidad de mercado, en el que tener es ser feliz, cuesta comprender cómo un consumidor prefiere vivir en un monoambiente en vez de en un apartamento con un cuarto y sol. “Tendencias”, le dicen.
Tendencias II. Desde 2008 a 2012 se construyeron más de un millón de metros cuadrados en todo el país. Unos 400.000 correspondieron a “torres suntuosas”, y el resto se repartió entre viviendas “individuales y colectivas”, “torres medianas con ascensor” y -las menos- “torres económicas con ascensor”, que apenas se distinguen entre la suntuosidad inmobiliaria de la nueva uruguayidad del monoambiente, la que surgió de la mutilación arquitectónico-espacial de aquellas casas de techos altos, pisos de madera lustrosa y puertas de doble hoja en el Cordón, por ejemplo.
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Entre 2005 y febrero de 2010, “los precios de los nuevos contratos de alquiler de propiedades horizontales crecieron 50% medidos en pesos contantes y 165% en dólares, respectivamente. Por su parte, en ese período, los precios promedio de compraventa de inmuebles en propiedad horizontal crecieron 73% medidos en dólares”, resumía un estudio de la Red Sudamericana de Economía.
La consultora-oráculo de las finanzas públicas y privadas, Price Waterhouse Cooper, vende y publicita a Uruguay como una ganga cazadólares. Somos un paraíso inmobiliario debido a nuestro “régimen de libertad total para el movimiento de capitales” y a la ausencia de “limitaciones para la adquisición de tierras o la radicación de inversiones en propiedades de cualquier naturaleza. […] La inversión extranjera dirigida a la adquisición de propiedades inmuebles locales puede utilizar diferentes estructuras jurídicas que tienen asociadas diferentes consecuencias fiscales”, le advierten a un proveedor de consumidores locales que podría estar en Bahamas, Panamá, Croacia, Rusia, México, Colombia o Paraguay.
“Los precios [de los alquileres] están por arriba de la inflación”, le decía a El Observador un anónimo operador inmobiliario en 2011. “Los nuevos alquileres que se hacen tienen un reajuste de 10% respecto del alquiler anterior”, amenazaba a sus consumidores y tranquilizaba a sus verdaderos clientes.
La presión inmobiliaria es cuantificable, aunque pocos organismos estatales lo hagan sistemáticamente. En 2008, la relación entre ingreso de un hogar y pago de alquiler fue de las más bajas, rozando la de 1992. Desde entonces, el porcentaje de ingresos que un hogar destina al alquiler es cada vez mayor. En 2012, el ratio alquiler/ingreso daba una relación de 20% para el total de la población. Como siempre pasa con estas cosas de la economía, los hogares atrapados en el quintil de menores ingresos llegan a destinar 30% del total de su dinero mensual. No encontré mediciones entre los hogares de jefatura uniparental, tampoco el impacto del precio del alquiler por género. Nadie monitorea los alquileres a nivel estatal; ni el Ministerio de Desarrollo Social, ni el de Economía y Finanzas, ni el Banco de Previsión Social. El Estado, el gobierno, no cuantifica ni media entre el inquilino y el propietario. La única excepción es Defensa del Consumidor; allí se presentaron 118 reclamos por mes el año pasado.
El gasto de los hogares repercute directamente en la inflación. Hablamos de 20% de los ingresos de 27% de los hogares. Sin embargo, cada vez que se habla de medidas para contener el cinturón se dice “congelar precios”, “frenar la suba de la moneda extranjera”, “recortar presupuestos” y etcéteras de sastre gubernamental. Pero nunca se tocan los alquileres.
Si se abrieran las 43.000 casas abandonadas en Montevideo, los precios bajarían sensiblemente. Pero ésta no es una discusión. La discusión política no la plantea una asociación de consumidores. La discusión política la plantean las inmobiliarias de peso, sus clientes y consultoras, que no tienen apuro en esperar tres o 30 años a que se te caiga el techo, porque después tiran toda la casa y arman dos, tres, cuatro casas donde antes había una.