La viabilidad del country marítimo Reserva de Mar, proyectado en cuatro padrones ubicados entre Ocean Park y Chihuahua, está a consideración de la Comisión de Planeamiento y Ordenamiento Territorial de la Junta Departamental de Maldonado, por iniciativa del Ejecutivo encabezado por el nacionalista Enrique Antía.
De acuerdo con el expediente, al que accedió la diaria, los ediles tendrán que definir si avalan que el grupo inversor liderado por el magnate brasileño Alexandre Grendene construya un barrio privado con 972 unidades habitacionales –más de 100 ubicadas en un complejo de 12 bloques– con varias excepciones a la normativa de construcciones y de ordenamiento territorial.
En la sesión de esta semana la Comisión de Planeamiento resolvió citar jerarcas de Urbanismo de la Intendencia de Maldonado (IDM) y al gestor Gonzalo Puceiro, representante del estudio Gómez Platero contratado por el grupo inversor para diseñar el desarrollo inmobiliario, confirmó a la diaria el edil frenteamplista Joaquín Garlo.
Entretanto, la Comisión de Defensa del Arroyo El Potrero y sus Humedales despliega acciones judiciales y administrativas vinculadas con aspectos ambientales y de ordenamiento territorial del proyecto.
Un complejo edilicio de 12 bloques
Reserva de Mar se implantaría en cuatro padrones, categorizados como “suburbanos y suburbanos de fragilidad ecosistémica”, que suman 145,5 hectáreas delimitadas por la ruta Interbalnearia, los balnearios Ocean Park y Chihuahua, y el Río de la Plata. En total, se proyectan en la zona 972 unidades habitacionales.
Según el expediente, al que accedió la diaria, el plan de los inversores es unificar tres padrones (31.896, 31.394 y 31.395) para conformar una propuesta de urbanización en régimen de propiedad horizontal. Sumarán poco más de 125 hectáreas, a las que se descontarían casi ocho hectáreas de cesión correspondiente a la faja de protección costera.
En esa superficie se proyectan 737 lotes de por lo menos 700 metros cuadrados cada uno con destino residencial de baja densidad. Este sector contará con red vial interna, un sistema de parques y áreas de uso común, además de “un parque lineal junto al arroyo El Potrero para preservar la esencia natural del sitio”.
El cuarto padrón (32.164) tiene poco más de 203 hectáreas y será fraccionado en diferentes padrones para desarrollar “propuestas bajo diferentes regímenes de propiedad horizontal”. En uno de los padrones resultantes se proyectan 79 lotes de al menos 700 metros cuadrados cada uno, con destino residencial de baja densidad.
En otro de los predios, de 53 hectáreas, se propone la construcción de un complejo edilicio de 12 bloques con apartamentos más amenidades (piscina y club house), estructura vial interna, estacionamiento para 406 plazas y “eventos paisajísticos”.
Los inversores también propusieron un área deportiva de uso común con una superficie de casi dos hectáreas con diferentes tipos de canchas y un “macrolote con destino comercial, usos mixtos y servicios, que atenderá la demanda interna del barrio y del público en general”. Esto tendría un frente aproximado de 370 metros lineales sobre la ruta interbalnearia y una superficie de 11 hectáreas.
Sin embargo, la IDM notificó a los gestores que la normativa no permite una propuesta edilicia de 12 bloques bajos acompañados con un área de destino comercial, por lo cual esta parte del proyecto quedó excluida del expediente enviado a la Junta Departamental.
Las excepciones y la opinión de la IDM
De acuerdo con el documento, se proponen cinco tipos de cerco perimetral de los cuales cuatro exceden la altura permitida. Sin embargo, la IDM destaca a favor que “se mantiene libre el frente sobre el arroyo El Potrero, que se preservan los corredores biológicos con uno de los tipos de cercos propuestos, que los cerramientos sobre la ruta no afectan a terceros y que la modificación propuesta para uno de los cercos es de recibo”.
En cuanto a la urbanización con lotes en UPH de 700 metros cuadrados, la IDM reconoce que, por tratarse de una zona balnearia, deberían tener 1.000 cada uno. No obstante, a favor del emprendimiento, valora “la baja densidad propuesta y la tipología de terrenos con que ya cuenta el área de Ocean Park”, donde hay padrones de 700 metros cuadrados.
Con respecto al complejo edilicio, el informe indica que “se proyectan bloques que la norma no admite”, porque exceden el factor de ocupación (FOT), la altura y la cantidad de pisos permitidos. Los bloques tendrían 12 metros de altura, donde se habilitan siete. Sin embargo, la IDM entiende que el predio “es apto por norma para la construcción de un número superior de viviendas” y que “la ocupación en planta es viable”.
Por otra parte, considera que “no corresponde la sesión del área de la ribera ensanchada del arroyo El Potrero por no ser el mismo navegable y flotable”. En vista de ello, el gestor planteó ceder un área de ribera ensanchada de 150 metros que posee 7,2 hectáreas.
Por concepto de espacio libre propuso ceder 11,8 hectáreas en una fracción deslindada de dos padrones de Punta Ballena, más un padrón de 2 hectáreas de Ocean Park. La IDM aceptó, porque “se da cumplimiento a la cesión del 10% del área total requerida”.
Garlo: “Más que viabilidad, es una regularización encubierta”
Para el edil Joaquín Garlo, Reserva de Mar es “un proyecto disruptivo” con las características de la zona que “presenta todas las dudas”.
Recordó que, en febrero pasado, los ediles frenteamplistas denunciaron los movimientos de obras que, más adelante, la IDM reconoció que carecían de autorización.
“Sin embargo, a los pocos días el Ejecutivo remitió a la Junta la consulta para poder concretar el proyecto. La desprolijidad es total, hay cosas que ya se hicieron y que todavía no tienen autorización”, señaló.
A modo de ejemplo, mencionó el cerco construido sobre la ruta interbalnearia: supera la altura máxima permitida pero ya está construido, y lo mismo ocurre con el monte nativo que ya fue arrasado.
“Más que una consulta de viabilidad, termina siendo una regularización encubierta, lo cual es totalmente ilegal”, opinó.