Desarrollistas argentinos solicitaron al gobierno de Maldonado excepciones a la normativa de construcciones para implantar diez edificios de entre 15 y 18 metros de altura en la playa de Punta Ballena, junto con 34 viviendas unifamiliares distribuidas hacia la ruta Interbalnearia. En esa zona, frente al campo de golf del Club del Lago, la ordenanza no admite la construcción de bloques; sólo habilita viviendas unifamiliares de hasta siete metros de altura.
Por eso, el proyecto ingresó a estudio de la Junta Departamental en la última semana de diciembre para la aprobación de viabilidad. De acuerdo con el expediente consultado por la diaria, al avalar la iniciativa la Intendencia de Maldonado (IDM) estableció que el desarrollo deberá contar con autorización ambiental del Ministerio de Ambiente (MA) antes de iniciar las obras, ya que parte de la propiedad se encuentra dentro de la faja de protección costera.
El emprendimiento inmobiliario se construiría en dos etapas, con un total de 15 hectáreas a urbanizar, “descontada la faja de 150 metros de anteplaya”, asegura el informe de la directora general de Urbanismo, Soledad Laguarda. Primero se desarrollará el lote A (padrón 1562 de la manzana 172 de Punta Ballena), donde los propietarios cederán por ley 5.782 metros como área libre sobre la ruta y prevén urbanizar una superficie de 84.500 metros cuadrados. Luego seguirán con el lote B (padrón 1561 de la manzana 171), con 4.618 metros cuadrados como área libre y 77.361 metros a urbanizar.
Ambos lotes tienen un diseño simétrico. Cada uno contará con cinco edificios en primera línea sobre la playa y 17 lotes de “entre 1.000 y 1.200 metros” con destino a residencias unifamiliares. Los bloques se ubicarán a 20 metros de distancia entre sí y tendrán una planta más cuatro pisos o una planta más cinco pisos (15 y 18 metros de altura); estarán separados de las viviendas por una laguna. Además, se construirá una cancha de fútbol, cuatro canchas de pádel y amenidades por lote, detalla el expediente.
La Dirección de Urbanismo advierte que estos edificios, que inicialmente fueron proyectados como un cordón recto y luego se rediseñaron en forma de abanico, exceden el factor de ocupación total (FOT) en 5% y 9%. También señala que los más bajos quedarán implantados “a más de 156 metros de la línea de ribera”, mientras que los más altos estarán “alejados a 200 y 240 metros” de esa línea, aunque en el plano original aparecen a 70 metros de la orilla.
Urbanismo reconoce que en ese sector de Portezuelo la normativa no habilita la construcción de bloques, pero también puntualiza que “el barrio de residencias que los complementa se ampara a la normativa en todos sus términos” y que la propuesta “denota un alto valor de diseño, con lagos, parque y puente”. Con todo, tras marcar que los desarrollistas deberán obtener autorización previa del MA y aportar la documentación que “defina la línea de ribera y la faja de los 150 metros”, recomienda aprobar la viabilidad.
Arquitectos defendieron el proyecto en la Comisión de Obras
El pase del expediente a la Junta Departamental fue resuelto por el intendente Enrique Antía el 26 de diciembre, antes de que se cumpliera el mes de la solicitud de viabilidad que realizó Pablo Martín Mingrone, “apoderado y director” de la desarrolladora Eycon SRL. El 30 de diciembre dos ejecutivos del estudio argentino Bodas-Miani-Anger Arquitectos & Asociados comparecieron ante la Comisión de Obras del legislativo en representación de esta firma.
El arquitecto Martín Bodas, designado para dirigir “las tareas conceptuales, proyectuales y técnicas”, interactuó con los ediles por Zoom, mientras que su colega y socio Rodrigo Bóscolo lo hizo en forma presencial, según la versión taquigráfica de la sesión consultada por este medio.
Los arquitectos no tenían cabal conocimiento de la normativa vigente en esa zona, pero sostuvieron que el diseño buscó preservar el entorno natural y que realizaron numerosos ajustes para cumplir con los requerimientos de la IDM. De hecho, debido a las dificultades de ambos para detallar exactamente cuáles son las excepciones, el edil Christian Estela afirmó varias veces que “lo tomaban por pelotudo”.
Al cabo de varias repreguntas e intentos de respuesta que algunos ediles oficialistas no parecían comprender, Bodas resumió: “En principio, a partir de una tierra que es para vivienda unifamiliar estamos pidiendo darle uso mixto con la posible construcción de bloques. Sabemos que hay ordenanzas parecidas a esto, y asemejándonos a ese tipo de ordenanzas, la idea es poder trabajar con menos superficie y por supuesto con menos densidad”.
Otro punto candente del encuentro se produjo cuando el edil blanco y operador inmobiliario Javier Sena dijo que, según sus cálculos, los edificios tendrán hasta 25 metros y no 18. El intercambio entre Sena y los arquitectos llevó varios minutos, al cabo de los cuales no se pusieron de acuerdo. Por ese motivo, ediles de diferentes bancadas propusieron convocar a Bodas a una reunión presencial que esperaban concretar este viernes 10. Pero la sesión se suspendió.
Por el poder de Eycon
En el expediente sólo figura el citado informe de Urbanismo y el formulario de petición de Viabilidad. No hay información notarial sobre Eycon SRL ni sobre la propiedad de los padrones. En diálogo con la diaria, el director de la Comisión de Obras y empresario inmobiliario Luis Artola explicó que no es necesario que un promotor presente información sobre la propiedad de los predios para iniciar un trámite de viabilidad. También aclaró que la trazabilidad de los terrenos escapa al cometido de los ediles en este tipo de evaluaciones.
Según consignó el diario Correo de Punta del Este en su edición del 22 de diciembre, el grupo inversor desembolsó “70 millones de dólares” por ambos terrenos, “la cifra más alta pagada por un lote ubicado en las costas del departamento de Maldonado”. Durante muchísimos años esos predios lucieron un cartel de Davaro Propiedades, aunque finalmente fueron comercializados por la inmobiliaria Engel & Volkers de Punta del Este.
“Cuentan con aptitud para la construcción de diversos emprendimientos de gran escala. Es imprescindible una visita al lugar para apreciar la belleza y potencial de la tierra”, publicitaba la inmobiliaria, además de contar que está “a 5 minutos del Aeropuerto Internacional de Laguna del Sauce” y frente al golf del Club del Lago, “conceptuado como el mejor de América Latina”. Los arquitectos de BMA no echaron luz sobre los inversores en la Comisión de Obras. “Creo que sí”, respondió Bóscolo cuando el frenteamplista Joaquín Garlo le preguntó si Eycon SRL es la dueña de la tierra. Bodas añadió que la firma desarrollista “está autorizada y apoderada por el dueño de los padrones y en plena gestión de adquisición”. “Eycon tiene el poder desde el propietario para hacer las solicitudes y las presentaciones que se han hecho hasta la fecha”, complementó.
Según estableció este medio, Pablo Mingrone, apoderado de Eycon SRL en Uruguay y firmante de la solicitud de viabilidad, dirige la Compañía Argentina de Emprendimientos Comerciales SA (Caecsa) desde hace 20 años. La firma se dedica a “desarrollar, gerenciar, construir y brindar asesoramiento comercial en todo tipo de emprendimientos inmobiliarios y comerciales” desde 2002, indica su sitio web.
Junto con el Estudio BMA han desarrollado numerosas urbanizaciones en la provincia de Buenos Aires. Uno de esos emprendimientos es el barrio privado La Herradura, emplazado en la zona norte de Pinamar, donde 300 propietarios denunciaron a los desarrollistas -entre ellos, Caecsa- por una megaestafa con la venta de padrones.
El emprendimiento se formó hace más de 20 años con la promesa de ser el exclusivo barrio privado de la ciudad elegida por la política y el jet set porteño durante el verano, consingó Infobae al divulgar la voz de los demandantes. “Hoy no sólo sabemos que lo que compramos no es un barrio privado, sino que además los desarrolladores buscan comercializar el área que comprende el sector deportivo para lotearlo y continuar vendiendo lotes individuales. Un verdadero disparate que evidencia el engaño del que hemos sido víctimas”, sostuvieron los damnificados en su demanda.