Una iniciativa popular para expropiar 240.000 viviendas que pertenecen a empresas dedicadas al negocio de los inmuebles recibió el apoyo de la mayoría de los ciudadanos de Berlín. El domingo, junto a las elecciones alemanas y a las de autoridades regionales berlinesas, se puso a consideración de los habitantes de la capital esta propuesta, y fue aprobada con el apoyo de 57% de los votantes. Sólo 38% votó en contra. Si bien la consulta no es vinculante, expresó la posición de una mayoría de ciudadanos hartos de las dificultades para acceder a una vivienda y las prácticas de especulación inmobiliaria.
En los últimos años Berlín, al igual que Londres y otras grandes ciudades europeas, creció en número de habitantes permanentes y, al mismo tiempo, enfrentó una mayor demanda de alquileres temporales por parte de turistas y otros viajeros que necesitan alojamiento. Ese tipo de alquiler resulta más rentable para los dueños de las viviendas que los contratos anuales, y es uno de los fenómenos que disparó los precios de los alquileres.
La propuesta que se votó el domingo, llamada “Expropiar Deutsche Wohnen & Co”, llegó a las urnas gracias a que se reunieron 349.658 firmas para impulsarla, el doble de las que se necesitaban. Establece que el Senado redacte una ley por la cual pasan a propiedad estatal 240.000 viviendas que pertenecen a grandes propietarios, aquellos que son dueños de más de 3.000 casas o apartamentos en la ciudad. El Estado, además, debe crear una nueva entidad pública que se encargue de administrar esos inmuebles.
Desde su nombre, la iniciativa apunta contra uno de esos grandes propietarios, la firma Deutsche Wohnen, que tiene 110.000 unidades de vivienda en Berlín y es una de las mayores empresas inmobiliarias alemanas. Otra, Vonovia, es dueña de unas 350.000 casas y apartamentos en esa ciudad.
De la Guerra Fría a la crisis de 2008
El problema del acceso a la vivienda se disparó en los últimos diez años en Berlín y dio lugar a sucesivas protestas contra el aumento de los alquileres. Los manifestantes señalan que grandes empresas como Deutsche Wohnen y Vonovia compraron miles de edificios en momentos en que su precio era bajo, en particular después de que se desatara la crisis de 2008, y especularon con esas propiedades para obtener la mayor ganancia posible, en perjuicio de los habitantes de la ciudad.
Este fenómeno tiene un gran impacto en Berlín, donde más de 80% de los habitantes paga alquiler. Durante décadas fue más barato ser inquilino que comprar una vivienda, pero en la actualidad no alcanzan los apartamentos y casas disponibles para la cantidad de personas que necesitan habitarlos.
En un ensayo sobre esta situación, publicado por el centro de investigación en estudios internacionales CIDOB, Katrin Schmidberger, vocera de Los Verdes en el Parlamento de Berlín, explicaba en 2019 que en esa ciudad y su área metropolitana vivían más de 4,5 millones de personas, pero el total de habitantes aumentaba cada año en un promedio de 50.000. Y el ritmo de la construcción no acompañó esta tendencia.
Durante el siglo pasado se impulsaron fuertes políticas de construcción de vivienda a ambos lados del Muro de Berlín. Pero en la década de 1990 ese impulso comenzó a declinar y en los años 2000 su caída fue mayor. Por entonces, además, el gobierno de la ciudad enfrentó su deuda pública vendiendo empresas, algunas de las cuales eran sociedades inmobiliarias sin fines de lucro como GSW y Gehag, explicó la parlamentaria.
Así esas viviendas fueron pasando a manos privadas y los alquileres, que se habían mantenido bajos, crecieron 80% entre 2007 y 2016. En 2019, de las 1,9 millones de unidades de vivienda de Berlín, la cuarta parte pertenecía a inmobiliarias públicas y cooperativas, y tres cuartos a privados. De estas últimas viviendas, 10% eran propiedad de grandes empresas inmobiliarias, afirmó Schmidberger.
“El territorio urbano y el sector inmobiliario se han convertido cada vez más en nuevos objetos de crecimiento y acumulación de capital o, en palabras más provocativas, objetos de especulación. En Alemania lo llamamos Betongold (sacar oro del cemento)”, escribió la dirigente, y agregó que “los bajos tipos de interés del Banco Central Europeo favorecieron este proceso al abaratar el crédito”.
Según informaba por entonces la Deutsche Welle, la misma práctica se repetía y se extendía de un barrio a otro: las empresas compraban edificios cuando los precios eran bajos, rescindían los contratos de los inquilinos, hacían grandes reformas –con frecuencia financiadas por préstamos bancarios– y después volvían a alquilar los apartamentos a precios mucho más altos. Argumentaban que esas remodelaciones eran necesarias o que había que formar un fondo de reserva, y así aumentaban los alquileres.
De ese modo, la población que habitaba el barrio era desplazada sin que existieran leyes que protegieran de manera eficaz su derecho a la vivienda. A partir de 2015 comenzaron a surgir iniciativas populares como la que se aprobó el domingo.
La semana previa a las elecciones el gobierno de Berlín compró 14.750 viviendas y 450 locales por 2.500 millones de euros para incidir en los precios de los alquileres. Está previsto que esas propiedades sean administradas por instituciones públicas dedicadas a la gestión de viviendas.
Nuevo Berlín
Las elecciones regionales del domingo en Berlín dieron mayoría a los socialdemócratas, y el nuevo Ejecutivo, que será liderado por Franziska Giffey, podría reeditar su alianza con Los Verdes y La Izquierda. Si esto ocurre –no se descartan otros socios– se mantendría un gobierno favorable a cambiar la situación actual de la vivienda.
Pero existen distintas lecturas sobre la viabilidad de la propuesta aprobada el domingo. Un intento del gobierno de Berlín de poner freno al lucro inmobiliario, una ley que regulaba los precios de los alquileres, fue anulado este año. El Tribunal Constitucional sentenció en abril que esa norma no podía ser aplicada porque ya existían leyes federales en la materia. De todos modos, la ley parece haber tenido un impacto sobre los precios de los alquileres en Berlín, que bajaron después de su aprobación.
Esa sentencia del Tribunal Constitucional también formó parte del debate sobre la propuesta que se acaba de aprobar y sobre las dificultades legales que puede enfrentar su aplicación. Los Verdes y La Izquierda han manifestado su voluntad de impulsar una ley que limite los precios de los alquileres, pero esta vez en el ámbito federal, para toda Alemania.
Otro de los puntos que se debatieron, según recogió el diario La Vanguardia, fue que la propuesta “Expropiar Deutsche Wohnen & Co” permitiría colocar bajo control estatal viviendas que pertenecen a empresas que operan dentro de la legalidad, pero no resultarían afectados los fondos de inversión que actúan detrás de sociedades anónimas en paraísos fiscales, pese a que especulan e incluso hacen operaciones de lavado con el negocio inmobiliario. En esos casos, no se puede saber si un mismo dueño supera las 3.000 viviendas, ni siquiera quién es el propietario de una vivienda administrada por otra empresa.
Por otra parte, se argumentó que Berlín no está en condiciones de resarcir a las empresas dueñas de las viviendas que sean expropiadas. El total que se debe pagar también está en discusión. Antes de la votación, el gobierno regional lo estimaba entre 29.000 y 39.000 millones de euros, y dirigentes contrarios a la propuesta, como Sebastian Czaja, del Partido Liberal, lo calculaba por encima de los 36.000 millones.
Una vocera de los inquilinos que impulsaron la propuesta, que se identifica ante la prensa como Ingrid Hoffmann (no quiere dar su nombre verdadero porque es inquilina de Deutsche Wohnen y tiene miedo a represalias, explica), dijo a la agencia Efe que si bien las 240.000 viviendas pasan a ser propiedad pública, el texto de la iniciativa no habla de expropiación sino de “socialización”. Se trata de un concepto previsto en el artículo 15 de la Constitución por el cual “el suelo, los recursos naturales y los medios de producción pueden ser situados bajo un régimen de propiedad colectiva o de otras formas de gestión colectiva por una ley que fije el modo y el monto de indemnización”, explicó la vocera. Agregó que de esta manera, al determinar cuánto se debe pagar, se toman en cuenta los intereses del propietario pero también los de la comunidad, y es posible establecer un pago inferior a los valores del mercado.
Los impulsores de “Expropiar Deutsche Wohnen & Co” argumentan que la recaudación por los alquileres de estas 240.000 viviendas podría utilizarse para pagar de manera gradual la indemnización a las empresas, sin necesidad de afectar el presupuesto de Berlín.