Los artículos 421 a 459 de la ley con declaratoria de urgente consideración 19.889 (en adelante, LUC) regula el régimen de arrendamiento de inmuebles urbanos sin garantía.
¿Qué significa que el arrendamiento sea sin garantía? Que el arrendatario no tiene una persona que sea fiadora –contrato de fianza accesorio al contrato de arrendamiento–, que no tiene garantía de la Contaduría General de la Nación –garantía que generalmente tienen los funcionarios públicos– ni de ANDA, y que no tiene cinco meses de renta para depositar en el Banco Hipotecario del Uruguay como garantía para el arrendador. Hay personas que buscan arrendar un inmueble para vivienda pero no tienen la posibilidad de ofrecer las garantías referidas, que son la población más vulnerable de la sociedad –trabajadores “en negro” (no aportan al Banco de Previsión Social), trabajadores con bajos salarios, personas que “hacen la diaria” (cuidacoches, vendedores ambulantes, etcétera)–, a las que se suman, por la pandemia, las personas en seguro de desempleo y los desocupados, que debido a la crisis económica van a aumentar este año y seguramente el siguiente.
Con antelación a la ley referida, regía en este tema el Decreto-ley 14.219, de arrendamientos urbanos, de 1974 –expedido en el último gobierno de facto– y la ley madre de arrendamientos urbanos, 8.153, de 1927.
Comparemos el régimen anterior con el actual. El Decreto-ley 14.219 se aplicaba a los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos respecto de viviendas con permisos de construcción anteriores al 2 de junio de 1968. En los contratos de arrendamiento referidos, el plazo de desalojo de buen pagador, denominado por vencimiento de plazo, era de un año. En los contratos de arrendamiento de viviendas con permisos de construcción posteriores al 2 de junio de 1968, en los cuales regía la ley madre de arrendamientos urbanos 8.153, si el proceso de desalojo se iniciaba dentro de los 30 días de vencido el contrato, el plazo de desalojo del buen pagador era de seis meses y si se iniciaba con posterioridad a los 30 días de vencido el contrato de arrendamiento, el plazo de desalojo era de un año. En la actualidad, el artículo 430 in fine de la LUC señala: “[...] el Juez decretará el desalojo del inmueble, con plazo de 30 días contados desde el día siguiente al de la notificación de la sentencia al arrendatario”.
Con relación al plazo para oponer defensas al desalojo que tenía el arrendatario, con antelación a la LUC era de diez días a contar desde el día siguiente a la notificación (comunicación del trámite de desalojo), de acuerdo al artículo 355.1 del Código General del Proceso. En la actualidad, el artículo 431 inciso 1° de la LUC determina que ese plazo se reduzca a seis días.
Respecto del lanzamiento, con anterioridad a la LUC se podía prorrogar con un plazo máximo de 120 días acreditando causales que lo justificaran. En la actualidad, el artículo 434 de la LUC permite, por única vez, una prórroga de lanzamiento por un lapso de siete días hábiles a contar del siguiente del decreto que la otorga, plazo muy exiguo para conseguir una nueva vivienda.
Las normas que provenían de la última dictadura eran más protectoras de los arrendatarios buenos pagadores que las normas de la LUC.
El primer comentario que merecen las modificaciones de la LUC en materia de arrendamiento de inmuebles urbanos con destino a vivienda sin garantía es que es regresiva en relación a la normativa que regulaba este tema (Decreto-ley 14.219), que provenía de la última dictadura cívico-militar. Por tanto, las normas que provenían de la última dictadura eran más protectoras de los arrendatarios buenos pagadores que las normas de la LUC.
Las medidas respecto del contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos sin garantía aprobadas en la LUC, que restringen el derecho a la estabilidad en la vivienda, son inoportunas por la situación económica que vive parte de la población producto de la pandemia, por tanto, teniendo la coalición de gobierno mayorías parlamentarias, podía haber esperado un tiempo para aprobarlas, puesto que no eran “urgentes”.
Sin lugar a dudas, las normas de la LUC que regulan el desalojo del arrendatario buen pagador –por vencimiento de plazo– sin garantía cercenan el derecho a la vivienda y hacen primar el derecho de propiedad. Y nos estamos refiriendo a que las normas mencionadas regulan situaciones de arrendatarios que abonan todos los meses la renta, no de arrendatarios malos pagadores. La pregunta que nos debemos hacer es: ¿qué perjuicio generaba a los propietarios el plazo de desalojo y de lanzamiento de la legislación anterior cuando se le abonaba regularmente la renta? En realidad, ninguno.
Se debe considerar que si bien el derecho de propiedad está consagrado desde la Constitución de 1830, el derecho a la vivienda se estableció en la Constitución de 1934. El artículo 45 de la Constitución uruguaya señala: “Todo habitante de la República tiene derecho a gozar de vivienda decorosa. La ley propenderá a asegurar la vivienda higiénica y económica, facilitando su adquisición y estimulando la inversión de capitales privados para ese fin”.
Como señalábamos, con las normas de la LUC que regulan los arrendamientos urbanos, el gobierno prioriza el derecho de propiedad, cercenando el derecho a la vivienda, que está consagrado en la Constitución y en instrumentos internacionales de derechos humanos. Es decir, prioriza un derecho de los denominados civiles sobre un derecho de los denominados económicos, sociales y culturales.
La Corte Interamericana de Derechos Humanos (en adelante, Corte IDH) opina que merecen la misma protección los derechos civiles –como lo es el derecho de propiedad– que los derechos económicos, sociales y culturales –entre ellos el derecho a la vivienda–, es decir, que tienen la misma jerarquía. La sentencia del 31 de agosto de 2017 de la Corte IDH en el caso “Lagos del Campo vs. Perú” señala en el párrafo 141: “Esta Corte ha reiterado la interdependencia e indivisibilidad existente entre los derechos civiles y políticos, y los económicos, sociales y culturales, puesto que deben ser entendidos integralmente y de forma conglobada como derechos humanos, sin jerarquía entre sí y exigibles en todos los casos ante aquellas autoridades que resulten competentes para ello”.
Por tanto, la antigua creencia de que el derecho de propiedad era absoluto no es tal, sino que tiene límites y debe convivir con otros derechos de igual jerarquía.
Lo que debió hacer el gobierno en esta coyuntura no era aprobar las normas de arrendamiento de inmuebles urbanos sin garantía, sino incluir en la LUC, por ser de “urgencia”, normas que otorgaran garantías a los arrendatarios, lo que hubiera facilitado el acceso a la vivienda, cumpliendo con las normas de origen constitucional referidas, cosa que no hizo. Las normas de la LUC que regulan los arrendamientos referidos son contrarias a la Constitución y al Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales ratificado por Uruguay a través de la Ley 13.751, puesto que el Estado, que es el que tiene el deber de proveer una vivienda “decorosa” o “adecuada”, lo que hace es facilitar al propietario un mecanismo para desalojar a los arrendatarios buenos pagadores, lo que en definitiva restringe el derecho a la vivienda.
En definitiva, el Estado vulnera la “obligación de no regresividad” consagrada implícitamente en el artículo 2.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales, que significa la prohibición de adoptar políticas y medidas, y, por ende, de sancionar normas jurídicas que empeoren la situación de los derechos económicos, sociales y culturales de los que gozaba la población, como es el de la estabilidad de la vivienda.
Lo grave es que en la situación de crisis económica actual, que se extenderá por mucho tiempo, una de las consecuencias que tendrá la aplicación de las normas de arrendamiento aprobadas en la LUC es la pérdida del derecho a la estabilidad en la vivienda de los arrendatarios, lo que provocará, en definitiva, que estos pasen a vivir en asentamientos o que queden en la calle.
Pablo Rodríguez Almada es doctor en Derecho y Ciencias Sociales. Tiene un posgrado de especialización en Derecho Constitucional y Derechos Humanos. Es docente universitario.