Afrontar el considerable déficit habitacional requiere una magnitud de inversión económica tal que no es posible concebir que el esfuerzo público, por sí solo, pueda resolver este acuciante problema social. Por ello debe considerarse cómo la inversión privada pueda contribuir a este respecto. De momento, los modos efectivamente existentes de inversión privada no consiguen dar solución al problema específico de la vivienda de interés social, esto es, la vivienda efectivamente demandada por las más amplias mayorías sociales, las que no alcanzan, con sus medios, a acceder a la oferta inmobiliaria ofrecida en el mercado.
Si los modos efectivamente existentes de inversión privada no consiguen, de momento, el objetivo social deseado, es imperioso que el sistema político promueva, proponga, estimule y apoye nuevas maneras de orientar los recursos privados para el abatimiento sostenible del déficit habitacional.
En el pasado reciente la ley de promoción de viviendas (18.795) constituyó un intento, inspirado por los promotores privados y aceptado por el gobierno frenteamplista, de incentivar la construcción de viviendas de interés social mediante una amplia y generosa renuncia fiscal. Este estímulo a la oferta inmobiliaria tuvo como virtud la expansión de la construcción en áreas consolidadas de las ciudades, fijando en el tejido urbano un significativo monto de inversión privada en la promoción, construcción y adquisición a título de inversión de reserva. Sin embargo, los precios de venta resultaron muy por encima de valores accesibles a la población necesitada de una verdadera vivienda de interés social. Queda por verse si se verifica en alguna oportunidad que el incremento notable de unidades ofrecidas en alquiler resulta en una baja en estos, cuestión que parece lejos de verificarse.
Los intentos de regular los precios mediante medidas administrativas han sido enérgicamente rechazados por los promotores, los que afirman formar sus precios según los costos de la construcción y gestión de los emprendimientos en equilibrio con los valores de mercado. Estos valores de mercado superan largamente las posibilidades financieras de las amplias mayorías sociales necesitadas de vivienda como bien de uso. Lo que sucede es que, en el actual régimen de producción y consumo, los adquirentes no son ya los usuarios finales de las unidades, sino pequeños inversores que adquieren un bien de cambio en condiciones especialmente favorables.
Es que los inversores privados tienen expectativas de una alta rentabilidad –que juzgan razonable– orientándose a la producción de la mayor cantidad de unidades inmobiliarias, lo más reducidas posible, y dirigidas a los consumidores solventes de tales productos de expeditiva realización en el mercado. Pero los usuarios de vivienda de interés social no pueden remunerar casi ninguna tasa de rentabilidad, necesitan viviendas de interés social adecuadas a sus integraciones familiares relativamente extensas y no son, por lo general, consumidores solventes, sino candidatos a beneficiarse con bienes de uso en habitación.
Al régimen de promoción inmobiliaria vigente es de orden reconocerle virtudes: consigue el objetivo de convocar el interés inversor, ofrece empleo, densifica las áreas consolidadas de las ciudades y no necesita a priori de grandes concentraciones de escala de producción para resultar viable. Pero también es necesario reconocer que no promueve los productos que más necesita la población, que impacta negativamente en el sobreprecio del suelo urbano y que no ofrece soluciones asequibles a los sectores sociales menos solventes y que constituyen las abrumadoras mayorías sociales. Por otra parte, hay que hacer notar que a este régimen sólo afectarán los precios de oferta en función a la competencia abierta en el mercado inmobiliario. Como el sector público de promoción de vivienda de interés social no puede competir eficazmente en el mercado, por razones de costos, escalas de producción y disponibilidad financiera, los promotores privados no tienen ninguna razón sustancial para abatir sus precios de venta.
Esta situación conduciría a considerar que nos enfrentamos a una antinomia sin solución a la vista, salvo si se examina cómo puede conformarse una inversión privada objetivamente comprometida con la promoción, construcción y adjudicación socialmente equitativa de unidades de vivienda de interés social. Si los inversores privados tuviesen el interés genuino en promover la producción de bienes de uso, podrían producir, en el marco de la promoción privada, soluciones habitacionales asequibles, traspasando puntualmente a los beneficiarios las renuncias fiscales. Pero para que ello pueda producirse ¿acaso sería descabellado pensar que fondos sociales de vivienda, financiados con aportes de trabajadores y empleadores, pudieran operar como promotores de modo regular y sistemático en el régimen general vigente de promoción de viviendas?
La vida ha demostrado que sólo el interés de los usuarios de la vivienda de interés social puede abatir de modo sustancial y sostenible los costos de construcción. Así es que se han desempeñado los modos sociales de producción del hábitat, en particular y en el contexto nacional, el de las cooperativas, tanto las de ayuda mutua como las de ahorro y préstamo. Un sistema nacional integrado de fondos de vivienda, organizado de manera escrupulosa, convenientemente difundido entre la clase trabajadora, gestionado de manera transparente por los propios interesados puede constituir un contingente inversor privado de formidable fuerza acumulada en el tiempo. La clave es que aquí los que invierten no son, a título individual, quienes lucran con vender, sino los que, en términos sociales, invierten sin otra expectativa que rescatar los costos y acceden a usar.
Un sistema nacional de fondos de vivienda, conformado por aportes de trabajadores que se califican de este modo para acceder de manera prioritaria a la oferta inmobiliaria promovida, a la que se complementa el aporte patronal a título de imposición a la plusvalía, puede constituir una significativa cuantía de recursos económicos sostenible para la inversión inmobiliaria acogida al régimen vigente de promoción de viviendas. A diferencia de los ya conocidos fondos sociales de vivienda, tales como los de Ancap, Cutcsa y SAG, la propuesta de un sistema nacional de fondos de vivienda permite una adecuada flexibilidad en las políticas de inversión, a la vez que consigue una masa crítica de recursos capaz de competir comercialmente en el mercado inmobiliario. Para que los objetivos prioritarios de la política de inversión se cumplan a cabalidad, es necesario que la gestión de los fondos sea transparente, auditable y cuente con representación política de los trabajadores.
Un fondo de inversión privada, conformado por una amplia base social, está en condiciones de competir con eficiencia, en el marco de la ley de vivienda promovida, a efectos de bajar los precios de las ofertas inmobiliarias. Orientado a la producción de bienes de uso, puede constituir ahora sí un componente genuino de una política integrada de vivienda. Toda vez que se aplica de modo concreto a la promoción, construcción y comercialización, con exclusión de la financiación, la restitución de los fondos es ágil y sostenible. No supone gravar los ingresos de los trabajadores, porque bien pueden, contabilizando prolija y exhaustivamente los aportes durante la vida activa, ser devueltos con su monto actualizado en unidades reajustables en el momento del retiro.
Este fondo de inversión privada tendría un estatuto jurídico similar al que tienen las AFAP: el BPS colectaría los aportes de trabajadores y empleadores juntamente con los aportes previsionales y los volcaría regularmente en una cuenta depositada en un banco público, de ejecución controlada. El organismo rector del fondo, integrado por representantes del gobierno y de los trabajadores, se encargaría de diseñar las políticas de inversión, los criterios de contratación y los planes de producción, así como los criterios de adjudicación y comercialización, con amplia difusión pública, con el fin de conseguir que los fondos se apliquen con rigor a los objetivos explícitos del fondo.
Desde el punto de vista de los trabajadores, se trata de apelar de manera sustantiva y políticamente madura a la solidaridad de clase, de la que el pueblo trabajador ha dado muestra histórica constante y constatable. No se trata de agregar un nuevo impuesto, sino de organizar socialmente un dispositivo de promoción social de calidad de vida para todos. Debemos ingeniarnos para canalizar las propias fuerzas económicas generadas por el trabajo y la producción en beneficio de la satisfacción de las genuinas demandas sociales de las mayorías. Sólo un fondo de vivienda administrado con sensibilidad de clase por los trabajadores organizados puede apuntar a la consigna artiguista de que “los más infelices sean los más privilegiados”. Al contribuir con el Fondo Social de Vivienda, también cada trabajador con su familia y su proyecto de vida se ubica en la fila de demandantes, con el lugar asignado por la justicia social y no por la estratificación en el ingreso.
La presente propuesta apenas si se conforma con plantear una alternativa a las propuestas efectivamente existentes en la actualidad. Debe disponerse del concurso de economistas, abogados, arquitectos, ingenieros civiles y trabajadores para un diseño de detalle escrupuloso. Pero al menos pretende abrir una ventana de posibilidad: otras formas de inversión privadas pueden hacer posible que concurran al esfuerzo socialmente consistente de abatir el déficit habitacional.
La inversión privada ha tenido su oportunidad mediante la ley de promoción de vivienda y los resultados están muy lejos de alcanzar los objetivos buscados. El esfuerzo de la renuncia fiscal ha sido embolsado por los promotores privados en beneficio de su rentabilidad sin que se consiguiera que la oferta inmobiliaria constituya una alternativa de aporte a la demanda efectiva de vivienda de interés social. Es hora de buscar alternativas sin por ello desechar instrumentos que bien pudieran, con ajustes pertinentes, llegar a funcionar en el sentido previsto original.
Y, con todo, la apuesta es alta: la actual propuesta de financiamiento privado de base social apunta a calificar una política integral del hábitat que suponga un contrapeso sensato a la inversión inmobiliaria lucrativa.
Néstor Casanova Berna es arquitecto