Las autoridades del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) plantearon desde el inicio del período la necesidad de habilitar un nuevo programa que disponga de fondos públicos e inversión privada para resolver el acceso a soluciones habitacionales de sectores de clase media, con miras a personas que hoy pagan un alquiler y puedan asumir una cuota mensual de entre 10.000 y 15.000 pesos. Con eso en mente, delinearon un proyecto que formó parte de la ley de presupuesto –aprobada a finales del 2020–, que luego sufrió modificaciones por aspectos financieros que no convencieron al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF).
Tras más de un año, el Poder Ejecutivo publicó la semana pasada un decreto que oficializa los detalles del programa Entre Todos del MVOT, que ahora tiene al Sistema de Garantías (SIGA) como actor clave del andamiaje financiero para captar dinero del sector privado. Igualmente, según supo la diaria, el esquema propuesto aún no logra convencer a los privados –constructores y promotores de inversión–, por lo que continúan las reuniones con las autoridades y se prevé que presenten al MVOT un documento con posibles modificaciones.
Una fuente del MVOT comentó a la diaria que si bien resta aún la reglamentación del programa, donde “se va a hilar fino sobre lo que el decreto dispuso”, el texto está avanzando y se prevé que salga “rápidamente”. Por ello, afirmó que “hoy no hay ningún punto de discusión con el sector privado”.
Uno de los puntos de discordia, tal como plantearon al diario El País desde la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), pasa por el tope puesto a las unidades habitacionales a construir, ya que el MVOT fijará un límite en la futura reglamentación. Además, el decreto lo habilita a “fijar precios máximos de comercialización de las viviendas”; de hecho, el subsecretario de la cartera, el colorado Tabaré Hackenbruch, dijo a El Observador que “una casa tipo de dos dormitorios con baño, living, cocina y comedor estará en el entorno de los 70.000 dólares”.
Para la Appcu los valores que promueven las autoridades están por debajo de la rentabilidad mínima que permite que los privados apuesten por proyectos de vivienda. “Al privado no le gusta que se intervenga en la dilucidación de los precios”, se planteó recientemente en un editorial de la revista En Obra de la Appcu, y se recordó que cuando el gobierno de Luis Lacalle Pou “eliminó los topes de los precios” del programa de vivienda promovida –un reclamo del sector desde hace años– “volvió a dinamizarse la inversión”. Igualmente, en la nota se destacó la iniciativa del MVOT, más allá de “matices y opiniones diversas”, porque apunta a “ayudar a la gente más necesitada como objetivo central”.
Según fuentes empresariales, aún se está analizando si las gremiales apoyan el plan del gobierno o no, lo que es un factor clave para que se efectivice, ya que se precisa de la inversión privada.
Una fuente del MVOT señaló que el precio por “tipología” de construcción que implicará la reglamentación estará “algo por encima” del planteo inicial que llevaron al Parlamento –donde se ponía tope por metro cuadrado–, atendiendo el reclamo de los privados, pero en línea con la pretensión de las autoridades.
El objetivo, explicó, es llegar a “una franja olvidada” por los planes de acceso a la vivienda: los sectores de ingresos “medio o medio bajo, que son personas con capacidad de pago –hoy abonan un alquiler–, pero quizás no con capacidad de ahorro o no pueden acceder a un crédito [hipotecario]”.
Con ese fin, el plan incluye “atractivos” para ambas partes: el tope de precios permite el acceso de la población objetivo y el subsidio de hasta 30% en la cuota mensual o el capital destinado a la compra –que compromete el MVOT– les “amplía la demanda” a los constructores para que apuestan a los proyectos inmobiliarios.
El rol de la garantía estatal y un posible fideicomiso
El asunto de los fondos públicos destinados al programa Entre Todos generó diferencias entre el MEF y el MVOT. El esquema original planteado en la ley de presupuesto implicaba un aumento de la deuda, ya que se adelantaban créditos del MVOT previstos para los próximos años para respaldar la iniciativa realizando emisiones; en cambio, ahora se optó porque sea el SIGA el que ofrezca garantías estatales para las empresas que tomen créditos para vivienda. El SIGA fue una de las herramientas que el gobierno potenció al llegar la pandemia, ya que aportó más fondos al sistema, que utiliza el dinero para garantizar créditos bancarios de las empresas –al tener la garantía estatal, es más sencillo que los bancos habiliten préstamos por mayor monto y mejores condiciones–. La fuente del MVOT señaló que habrá “un SIGA a medida” para los créditos hipotecarios.
Si bien el plan del MVOT sufrió cambios por parte del MEF, no se afectó “lo sustancial”, según consideran a la interna de la cartera que lidera la cabildante Irene Moreira. A su vez, destacaron que el decreto del Ejecutivo habilita al MVOT a crear un fideicomiso de administración, una posibilidad que se está “negociando”, en virtud de que requiere destinar fondos presupuestales. Se entiende que este sistema sería más beneficioso para pequeñas empresas constructoras, que no tienen capacidad de encarar grandes proyectos con financiación de los bancos.
De todas formas, a través del SIGA las autoridades tienen expectativas de que se pueda alcanzar el objetivo planteado para el programa Entre Todos, de construir entre 3.000 y 5.000 unidades habitacionales en el período.
Según detalla el decreto, se contempla que las viviendas puedan adquirirse por los futuros propietarios a través de contratos de compraventa, promesas de compraventa o alquiler con opción a compra. Se prevé brindar subsidios directos y no reembolsables a quienes lo requieran, por un plazo de entre cinco y 25 años.
El decreto crea la Comisión de Evaluación Técnica y Asesoramiento, en la órbita del MVOT, que tendrá un representante de la cartera, uno de la Agencia Nacional de Vivienda y uno de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto. Tendrá como cometido “analizar y aprobar proyectos en vivienda” del programa Entre Todos. Una vez aprobados los proyectos específicos de cada privado, las empresas podrán pedir créditos al SIGA.
La fuente del MVOT indicó que habrá una categoría de proyectos “promovibles”, que consistirá en privados que presentan un plan de obra pero sin contar con terrenos donde hacerla; con ese aval de la comisión podrán ir a buscar terrenos privados o, como otra opción, acordar, por ejemplo, con las intendencias para construir en predios públicos que pasarán a manos del constructor mediante un acuerdo de partes.
En 2020, cuando se ideó el plan luego modificado por el MEF, se proyectaba, mediante la emisión de títulos con respaldo en fondos presupuestales, captar unos 100 millones de dólares de las AFAP como potenciales financiadoras. Ahora el mecanismo del fideicomiso de administración –de concretarse– será por un monto considerablemente inferior y se apuesta por apoyar a los constructores privados a través del SIGA.
Desde el MVOT se consideraron los métodos de construcción no tradicionales –como en madera o prefabricados– como una opción valedera para proyectos fuera de Montevideo y el área metropolitana, ya que en estos lugares es menos probable su utilización por el precio del metro cuadrado de tierra y la imposibilidad de realizar obras con altura.