En los últimos años el país tuvo un importante crecimiento económico, y con éste, los precios de las viviendas también mostraron un importante incremento, que puede observarse simplemente al ver los avisos clasificados que se publican en la prensa. Pero esa fuerte expansión plantea el interrogante de si Uruguay se encuentra en “una burbuja hipotecaria”, es decir, si los precios de los inmuebles están por encima de lo que marcan los fundamentos del mercado.
La pregunta es más relevante cuando se considera que el mundo aún enfrenta los impactos de una severa crisis económico-financiera que comenzó sólo como una crisis hipotecaria en Estados Unidos. En ese país se pensó que las viviendas se encarecerían indefinidamente, lo que llevó a adoptar riesgos importantes al momento de otorgar créditos a familias que no estaban en condiciones de pagarlos. El resultado quedó a la vista en 2008.
Con ese telón de fondo, la situación de Uruguay despierta particular atención y por ello es que el informe "Actividad & comercio" del Cinve se centró en analizar la situación del mercado inmobiliario local. En primer lugar, describe que las burbujas inmobiliarias “implican que los agentes tienen expectativas de que los precios seguirán subiendo, por lo que compran bienes inmuebles hoy dado que ‘mañana serán más caros’”. “Este comportamiento puede inducir la aparición de ‘profecías autocumplidas’, es decir, que mediante el propio accionar de los agentes se alcancen los resultados previstos por sus expectativas, acelerando el proceso de alza de precios. Luego, una vez que la burbuja se pincha, los precios caen dramáticamente, generando importantes pérdidas de riqueza entre los agentes y dificultando el repago de los préstamos solicitados, entre otras consecuencias”, describe el informe.
Fundamente su respuesta
Hoy estoy raro
“El mercado inmobiliario está ‘raro’”, sostiene un comunicado difundido por la revista Propiedades, especializada del sector, que destaca la caída en la cantidad de transacciones y el aumento de precios. “Los consumidores compran todo lo que se pone en venta, pero antes de empezar la obra, y luego la velocidad de ventas cae, a medida que el proyecto avanza”, sostiene el documento, añadiendo que “cuando los proyectos se terminan, la venta del remanente de unidades se pone difícil”. Explica que “los consumidores se quejan porque los precios de las viviendas están muy altos y los promotores se quejan porque el mercado no les permite traspasar todo el incremento del costo constructivo en dólares”.
En ese escenario, algunos expertos ven la presencia de una burbuja en el mercado y esperan a que los precios se corrijan a la baja, mientras que otros no perciben especulación y entienden que si la cotización del dólar sigue cayendo, los valores inmobiliarios seguirán subiendo. La revista sostiene que la demanda creció por el aumento del empleo, del ingreso real y “por el regreso de miles de uruguayos desde el exterior y la radicación de extranjeros en nuestro país”. Asimismo, resalta el proyecto de ley que promueve la construcción de viviendas de interés social, algo sobre lo que entiende que “habrá un antes y un después”, pero advierte que también “sobran interrogantes y faltan certezas”. “Una cosa es la teoría y otra muy diferente la realidad”, interpreta.
El mercado de la vivienda tiene algunas características particulares que lo diferencian de otros mercados de bienes, ya que cumple una “doble función”: por un lado, asegura un bien de consumo durable al ser usado como vivienda; por otro, ésta constituye un activo de inversión alternativo para buscar una renta futura, ya sea por su venta o por su alquiler. A ello se suma que la oferta de viviendas es “relativamente rígida” debido al tiempo que implica la producción de ese bien, aunque, como contrapartida, su vida útil es relativamente extensa en comparación con otros bienes. En ese sentido, advierte que “un aumento pronunciado y rápido de los precios de la vivienda no implica necesariamente la formación de una burbuja”.
Al observar el mercado local, se visualiza que el aumento de precios de los inmuebles se constata “en un contexto de inflación moderada y apreciación del peso”. Argumenta que la inflación en el bienio 2009-2010 creció cerca de 13% mientras que el tipo de cambio cayó 18%, lo que arroja “una inflación en dólares de 38% entre diciembre de 2010 y diciembre de 2008”. Teniendo en cuenta que los precios de los inmuebles se fijan en dólares, se aprecia que su encarecimiento está “en línea con los precios de la economía medidos en dólares”, ya que las viviendas aumentaron su valor en 40,7%.
Otros indicadores confirman esa conclusión. En primer lugar, destaca que una característica de las burbujas es la compra de inmuebles para obtener rentas de corto y mediano plazo mediante su reventa. Esas compras especulativas provocan un aumento en los precios, por lo que es importante relevar los montos de las compraventas concretadas en el mercado, para lo que se analiza la recaudación del Impuesto a las Transacciones Patrimoniales (ITP). “El ITP tuvo un comportamiento oscilante durante 2010 en términos de tendencia ciclo”, sostiene el informe, agregando que “si bien existe un aumento de la recaudación de este impuesto en 2009 y 2010, el mismo podría estar influido por la recuperación del mercado en 2009 luego de la crisis internacional”. En sintonía con lo anterior, el aumento de 2010 “sería poco significativo, no evidenciándose una aceleración de precios en el sector”.
Luego refiere a la evolución de los créditos hipotecarios, ya que las burbujas suelen acompañarse de “aumentos extraordinarios” de los préstamos destinados a la vivienda. “Éste no parece ser el caso para nuestro país, donde el crédito inmobiliario representó en 2010 un 3,4% del PIB”, pese a la existencia de incentivos a tomar préstamos como la reapertura del Banco Hipotecario y las bajas tasas de interés internacionales.
En tanto, la evolución de los costos de construcción también podría estar explicando el aumento de los precios de la vivienda. El Índice de Costo de la Construcción (ICC) que elabora el Instituto Nacional de Estadística “refleja un importante incremento en los últimos años tanto del índice general como de sus principales componentes”, lo cual también estaría explicando la suba de precios.