Seis personas, entre accionistas de la firma desarrolladora del barrio privado Reserva de Mar y representantes del Estudio Gómez Platero, que diseñaron y gestionaron la habilitación del emprendimiento ante la Intendencia de Maldonado (IDM), comparecieron ante la Comisión de Planeamiento y Ordenamiento Territorial de la Junta Departamental para defender las excepciones a la normativa a estudio de los ediles.
De la sesión, que se extendió por dos horas a fines de agosto y a cuya versión taquigráfica accedió la diaria, surgieron nuevos datos sobre el country que los inversores pretenden desarrollar entre la ruta Interbalnearia, el Río de la Plata y los balnearios Chihuahua y Ocean Park, que están separados por el arroyo El Potrero.
En principio, los accionistas estimaron que invertirán 45 millones de dólares en la última etapa de construcción del barrio y confirmaron que el country está diseñado para captar a unas 4.000 personas en residencias de propiedad horizontal y apartamentos distribuidos en un complejo de 12 bloques “aterrazados y amigables” con el ambiente, que la normativa no permite en esa zona.
También sostuvieron que, aun con una resolución gubernamental sobre la no navegabilidad del arroyo El Potrero, entienden que es navegable y no impedirán el acceso a particulares que circulen con embarcaciones livianas. “No se va a cercar el arroyo, que es navegable. Nosotros felices de que pase la gente navegando”, dijo Carlos Chabert, director y accionista del Fideicomiso Reserva de Mar I, firma desarrolladora que a su vez es gestionada por Overtrust Sociedad por Acciones Simplificadas como fideicomitente.
Afirman que Grendene no es parte del proyecto
Carlos Chabert, quien reside desde hace 45 años en Punta del Este y cuenta con una vasta experiencia en la creación de barrios privados en Maldonado y Canelones, contó a los ediles que ingresó al negocio convocado por Sergio Grosskopf, cuyo fuerte es la construcción de edificios. También sostuvo que el magnate brasileño Alexandre Grendene ya no está vinculado al proyecto.
Grendene aún figura como adquiriente del padrón 31.896 -uno de los cuatro donde se implantará el country- en la información aportada por el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP) a los ediles y la comisión de vecinos que defienden la navegabilidad del arroyo El Potrero y la protección del ecosistema de la zona.
Sin embargo, Chabert afirmó que el proyecto es de Grosskopf y que junto con otros accionistas compraron un padrón que había gestionado Grendene años antes. De todos modos, no supo explicar en qué momento se produjo la transacción. “La parte legal del asunto estuvo a cargo del estudio de Inés Pereda”, se excusó. Se trata del mismo estudio que intervino en el conflicto del hotel de campo aprobado en La Juanita.
“Creo que el fideicomiso lleva un tiempo, lleva como ocho o nueve meses constituirse. Nosotros teníamos firmado un compromiso de compraventa ‒no sé si es el término correcto‒ y salió la resolución de la venta de la ruta, la tasación y qué sé yo, y la posibilidad de adquirirla en ese ínterin. Entonces, creo que se hizo por los apoderados de Grendene, pero lo adquirió el fideicomiso. O sea, el interés era nuestro, no de Grendene. Grendene vendió la tierra y nos surgió la posibilidad de unificarlo y no tener que hacer cruces, y se compró”, apuntó el accionista.
Apuntan a obras en régimen mixto con OSE y UTE
Chabert y otro accionista y director del fideicomiso, el arquitecto Julio Ruffinelli, manifestaron a los ediles su intención de que las empresas estatales UTE y OSE, más el MTOP, asuman parte de la construcción de la infraestructura que necesitará el barrio, bajo el entendido de que las obras también beneficiarán a las zonas adyacentes.
En principio, los desarrollistas contrataron un equipo técnico liderado por el ingeniero Gonzalo Zorrilla para “realizar todos los estudios hidráulicos que hacen falta”. Chabert señaló que hay dos obras de OSE “exteriores” al country: la acometida del agua y la impulsión del saneamiento, que debe abarcar al 100% del proyecto.
“Como la impulsión es por bombeo y la OSE entiende que es de uso exclusivo del emprendimiento, considera que la tenemos que construir nosotros; pero la verdad es que hemos tenido muy buena recepción en OSE y UTE. Hay otros dos barrios que se están desarrollando al norte, al lado del Club de Golf, y están pidiendo que participemos en conjunto”, argumentó.
Luego dijo que la firma realizó “todos los relevamientos topográficos” y afirmó que están “consensuando” y “negociando” con OSE. “Parte lo vamos a pagar nosotros, lo que corresponde, y parte OSE, porque van a ampliar la red para otras cosas”, adelantó.
En el caso de UTE, la infraestructura se realizaría por “contrato de obra mixta”. Con ese objetivo, el fideicomiso contrató al técnico José Luis Rivero, de la firma Conexe, para realizar el “estudio de las cargas necesarias en la evolución del tiempo”. Según Chabert, la participación mixta “ya está prácticamente resuelta”.
“En el correr de los dos primeros años y los dos siguientes, hay que hacer obras muy importantes. Hay que traer una línea de alta tensión desde Pan de Azúcar, 13,5 kilómetros hasta Sauce de Portezuelo, donde hay que hacer una reductora que queda para toda la zona, para que nos puedan cubrir la necesidad”, dijo el accionista.
Remarcó que la obra se ajustará a la normativa de UTE. “Ellos te dan una tabla con toda la obra que hay que hacer y te compensan con materiales, cables y lo que entienden que el emprendimiento no utiliza. En una palabra: se mejora la trama externa y uno paga por lo que utiliza. En OSE vos te pagás la parte de saneamiento, no sé bien si compartimos la parte del agua potable, que no es tan grave”, acotó.
Negocian con MTOP construcción de túneles frente al aeropuerto
Los empresarios insistieron en que el punto donde se implantará el proyecto “prestigiará la entrada a Punta del Este”. Un “tema no menor”, a juicio de Ruffinelli, son las negociaciones con el MTOP para “resolver el problema de accesibilidad del aeropuerto al predio” del country.
El empresario dijo que para estas cuestiones contrataron ingenieros de EnginLAbs y que se han reunido con el equipo técnico de la cartera en busca de soluciones viales varias veces en el último año y medio. Grosskopf “piensa a futuro” y quiere “resolver la conexión al aeropuerto” de Laguna del Sauce, acotó Chabert.
Aunque señaló que no está definido quién asumirá el costo de las obras viales ni hay un proyecto aprobado, sostuvo que el MTOP “pidió que también participe” en las conversaciones la empresa que gestiona el aeropuerto.
La opción mejor evaluada, por el momento, es construir dos túneles. “Sería como una rotonda enterrada, como se ha hecho antes de Atlántida. (…) La ruta quedaría liberada, la gente que hoy está girando y entrando por el centro de la ruta pasaría por el túnel y entraría por el lado derecho, con un carril de aceleración, que es la normativa más moderna”, detalló Chabert.
Y profundizó: “La gente que viene de Punta del Este y va al aeropuerto ingresa a nuestro barrio o a Ocean Park por el túnel, sin tener que hacer los giros que están haciendo hoy. O sea, está todo muy resuelto, la idea es hacerlo”.
Ambiente levantó la multa por incumplimientos
El análisis y la evaluación de los aspectos ambientales están a cargo de la consultora del ingeniero Daniel Stern. Chabert sostuvo que “ya está todo presentado” ante el Ministerio de Ambiente, como una condición para que la cartera levantara la multa que pretendía aplicar a los desarrollistas por construir una empalizada sin autorización.
Incluso el ministro de Ambiente, Robert Bouvier, manifestó en su momento malestar con declaraciones del intendente Enrique Antía a favor de las obras que no estaban autorizadas. Sin embargo, de acuerdo a los accionistas, la cartera dio marcha atrás en su plan de sancionar a la firma.
“Nos intimaron, en buenos términos, porque primero iba a haber una multa. Nos quitaron la multa. Con Stern les llevamos hasta donde habíamos avanzado y nos pidieron que termináramos el proyecto y lo presentáramos. Y ya lo presentamos, a mitad de julio”, deslizó Chabert.
Aunque al principio sostuvieron que la firma “no hizo nada”, que no destruyó flora autóctona y que trabajó con autorización, y que fueron objeto de “denuncias sin fundamento” por parte de vecinos, más adelante Ruffinelli admitió que cometieron “ciertas desprolijidades”. No obstante, comentó que ofrecieron “las disculpas del caso” y que detuvieron las obras “para colaborar con la solución del problema”. Actualmente hay “personal en seguro de paro, familias esperando saber cuándo se reincorporan”, deslizó.
Excepciones “llenas de buenas intenciones”
“Las tres excepciones que vinimos a pedir están llenas de buenas intenciones”, afirmó Ruffinelli, en referencia al tamaño de los terrenos con residencias en propiedad horizontal -más chicos de lo que exige la normativa-, a los cercos que se exceden en altura, y a los 12 bloques de media densidad que “buscan darle más área verde al proyecto” pero que no están permitidos en esa zona.
Chabert argumentó que las excepciones solicitadas no son “para tener un beneficio mayor, no va por el lado económico: es para que el proyecto quede armónico”. Entonces sostuvo que se propone un complejo edilicio porque “hay gente que quiere vivir en un lugar natural, que no quiere hacerse una casa y busca el confort de un apartamento”.
“Hemos contratado a los mejores profesionales que hay en la República Oriental del Uruguay para tener el mejor proyecto que podamos hacer. Nada de todo esto está librado al azar”, remarcó Ruffinelli.
En la sesión también participaron el arquitecto Gonzalo Puceiro, gestionante del expediente a través del Estudio Gómez Platero, y otros tres arquitectos del mismo bufete: Nicolás Newton, Nicolás Caggiani y Natali Cáceres. La sesión finalizó cuando los ediles oficialistas la dejaron sin cuórum.
Las excepciones en cuestión
De acuerdo con al expediente consultado por la diaria, los desarrollistas de Reserva de Mar proponen cinco tipos de cerco perimetral de los cuales cuatro exceden la altura permitida.
En cuanto a la urbanización con lotes en UPH de 700 metros cuadrados, la IDM reconoce que, por tratarse de una zona balnearia, deberían tener 1.000 cada uno. No obstante, a favor del emprendimiento, valora “la baja densidad propuesta y la tipología de terrenos con que ya cuenta el área de Ocean Park”, donde hay padrones de 700 metros cuadrados.
Con respecto al complejo edilicio, el informe de la Intendencia de Maldonado indica que “se proyectan bloques que la norma no admite”, porque exceden el factor de ocupación (FOT), la altura y la cantidad de pisos permitidos. Los bloques tendrían 12 metros de altura, donde se habilitan siete.
Por concepto de espacio libre propuso ceder 11,8 hectáreas en una fracción deslindada de dos padrones de Punta Ballena, más un padrón de 2 hectáreas de Ocean Park. La IDM aceptó, porque “se da cumplimiento a la cesión del 10% del área total requerida”, aunque los padrones se encuentran fuera del fraccionamiento.