Si nos atenemos a la actual definición legal, la respuesta a la pregunta del título, desde 2021, es sí, porque así lo establece expresamente la Ley Nacional de Vivienda 13.728, por una modificación que se introdujo en ese año a solicitud de los promotores privados de la construcción. Y también eran viviendas los “núcleos básicos evolutivos” (que asimismo podían constituir un monoambiente) creados por otro gobierno herrerista, en 1992, que eran de 30 m², porque eran “evolutivos”. Solo que la evolución no estaba financiada.
Pero unos artículos antes, en la misma Ley 13.728, el 14 establece cuántos dormitorios debe tener una vivienda en función del núcleo familiar que la habitará, y, se lo mire como se lo mire, en ningún lugar dice que ese número puede ser cero, como es en un monoambiente.
Sin embargo, lo más importante no es tanto si la modificación de la ley contradice a la propia ley, ni si lo adecuado es lo que decía antes o lo que dice ahora, sino si eso llamado “monoambiente” (o sea: ambiente único, donde solamente está separado el baño) responde a las necesidades habitacionales de sus destinatarios.
Entre esas necesidades, dos fundamentales, entre otras, son la posibilidad de gozar de privacidad e intimidad. Y está claro que eso, aunque el habitante sea una persona sola, no se verifica en un espacio en el que hay una sola puerta interior: la que conduce al baño. De modo que ese es el único espacio del monoambiente en el que puede haber privacidad e intimidad si llega a caer alguna visita, porque el habitante no puede ser más que uno.
Pero ¿cuál es el problema? ¿Los proyectistas se olvidaron de prever la colocación de puertas? No, el monoambiente tiene sus dos únicas puertas posibles: la de comunicación con el exterior y la del baño. El problema son los 25 m², donde no es posible definir espacios separados que requieran puertas porque es el área que tiene una habitación de base doble de un hotel de dos estrellas (en una escala de uno a cinco), y donde todo lo que tiene que caber es la cama, una mesa para el televisor y un sillón para sentarse a mirarlo.
Para tener una idea de qué son 25 m², es bueno señalar que es el área de un rectángulo de cuatro por seis metros, o de cinco por cinco. Y que la ley de vivienda definió hace 50 años que el mínimo habitacional, correspondiente a la vivienda de un dormitorio, debería tener 32 m² (valor elevado en 2017 a 35) y que en la vivienda económica, la más económica de las que financia el Estado, fue elevado en la misma fecha a 40.
Pero hay otro detalle: los núcleos básicos, con todos sus problemas de estrechez y calidad, por lo menos en la intención, eran evolutivos, porque eran construcciones de baja altura en predios de mayor tamaño, destinadas a crecer en su planta, aunque fuera precariamente. Los monoambientes, pensados como parte de edificios multifamiliares, no tienen posibilidades de crecer para adaptarse a otras necesidades, porque no hay para dónde: están condenados de por vida a sus 25 m².
Entonces, ¿por qué? ¿para qué? ¿Quién quiere, a quién le sirve, y quién propone que haya monoambientes que tengan 25 m² y que sean considerados viviendas? En realidad esta es quizá la parte más clara del asunto, porque la respuesta es muy precisa: esta es una idea y fue una solicitud de los promotores privados de la construcción, nucleados en su gremial APPCU, la misma que en su momento propuso el sistema de vivienda ahora llamada promovida, exonerando multitud de impuestos para facilitar, mediante la rebaja de los precios, “el acceso a la vivienda de los sectores socio-económicos (de ingresos) bajos, medios bajos y medios de la población” (artículo 3, B de la Ley 18.795 de 2011), y cuyo resultado final han sido unidades de 200.000 dólares, accesibles solo para el 20% más rico de la población.
¿Quién quiere, a quién le sirve y quién propone que haya monoambientes que tengan 25 m² y que sean considerados viviendas?
La idea sigue siendo la misma: ganar dinero con la vivienda promovida, lo cual se maximiza minimizando las áreas de las “viviendas” mediante la sobreexplotación del insumo terreno y la facilitación de la colocación, porque se las puede vender a menos precio, ganando lo mismo o más, y se las puede comercializar también para destinos no residenciales, como consultorios, oficinas u otros.
Alfredo Kaplan, presidente de APPCU y titular de Kaplan Desarrollos Inmobiliarios sostiene, en defensa del monoambiente, que es una demanda que existe. “Son una vivienda decorosa de metraje reducido para la persona que no puede acceder a apartamentos de 1 o 2 dormitorios”, dijo a Subrayado. Es difícil encontrar expresiones de capitalismo tan crudo: te vendo esto, porque esto es lo que podés pagar. No importa lo que necesites, lo único que importa es lo que puedas pagar. Quizá necesites una vivienda de tres dormitorios, pero te toca un monoambiente porque la plata no te da para más. De ahí a naturalizar los asentamientos precarios hay un solo paso.
El llamado programa “Entre Todos”, incorporado al Plan Quinquenal de Vivienda 2021-2025, que es un intento de poner en marcha un sistema similar al de la vivienda promovida pero con topes de precios, porque era para sectores de ingresos más bajos, da algunas pistas sobre el formidable negocio que es la producción de monoambientes. En efecto, el costo por m² se admite que sea en ellos de más de 2.400 dólares, mientras que en las viviendas de tres dormitorios es solo de 1.500. Y si nos basamos en los números que divulgó el Ministerio de Vivienda en 2022, cuando publicitó “Entre Todos”, el precio del monoambiente de 25 m² era, llevado a dólares, de unos 60.000 y el de la vivienda de tres dormitorios, de 72 m², de 110.000, con lo cual, si el inversor vendía 75 m², cobraba 110.000 dólares si hacía una vivienda de tres dormitorios y 180.000 si ,en cambio, hacía tres monoambientes. Más claro, imposible.
Y otro dato, indispensable para decidir en qué invierte el dinero el Estado: una vivienda promovida de las clásicas, del tipo monoambiente, hoy se vende, según la información de las inmobiliarias, en entre 95 y 100.000 dólares, con un precio de unos 4.000 dólares por m², quizá el más alto de nuestra historia inmobiliaria. Con esa misma inversión, una cooperativa de vivienda construye una vivienda completa de dos dormitorios, del doble o más de área. Datos, no relatos.
¿Por qué, entonces, se exoneran de impuestos a negocios como la vivienda promovida y no se exonera la regularización de asentamientos, los realojos, las acciones de mitigación de “Juntos”, las cooperativas de vivienda?
Los monoambientes no son viviendas porque de las viviendas solo cumplen la condición de ser espacios cerrados y cubiertos y, en cambio, no cumplen con algunos de los atributos esenciales que integran el concepto social de derecho a la habitación consagrado por nuestra Constitución y otras numerosas normas.
La construcción y venta o arrendamiento de monoambientes es un negocio, un negocio muy lucrativo. No es un delito pretender hacer negocios muy lucrativos, pero no resulta ético pedir que para que esos negocios se vuelvan viables el Estado haga importantes renuncias fiscales resignando recursos que podrían destinarse a fines sociales muy importantes, como, por ejemplo, la efectivización del derecho a la vivienda adecuada, tan importante para combatir la pobreza infantil, que es el desvelo de muchos discursos. Porque los niños son pobres porque los hogares a los que pertenecen lo son.
Por eso, la reciente iniciativa del senador Gustavo González sobre los monoambientes y sus 25 m² abre un debate que permitiría poner dos cosas muy importantes en su lugar: que hay atributos insoslayables para que una vivienda sea digna y adecuada, atributos que no se pueden escamotear, y que los esfuerzos de la sociedad deben volcarse a mejorar la calidad de vida de la gente y no a facilitar negocios. El Parlamento tendrá ahora la palabra.
Benjamín Nahoum es ingeniero civil.