El operador inmobiliario Diego Beloqui, de Inmobiliaria Mannise, relató a la diaria cómo se consolidó un nuevo modelo de inversión inmobiliaria en Paysandú. Actualmente la ciudad tiene más de 20 torres construidas, habiéndose definido como tales los edificios que tienen más de cinco pisos. Los datos se desprenden de un informe que publicó el novel Observatorio de Futuros del Departamento de Desarrollo Estratégico Sostenible de la Intendencia de Paysandú.
Beloqui recordó sus inicios en la entrevista con la diaria: “Yo no me formé para esto, no fue algo que planeara. El rubro inmobiliario apareció en mi vida como una oportunidad laboral en 2008. Arranqué de forma independiente con otro socio y después tuve la posibilidad de entrar a esta empresa. Con el tiempo, todo se fue desarrollando”.
Beloqui situó el primer quiebre en 2018, cuando apareció el primer edificio, que marcó un antes y un después. Se trató del proyecto del estudio Babel, en la esquina de Leandro Gómez y Montevideo. “Fue innovador en la forma de vender, en la escala y en la propuesta. Ahí se demostró que había mercado real para la altura en Paysandú”, acotó Beloqui.
Hasta entonces, la ciudad miraba los edificios como algo excepcional. A partir de ese punto, comenzaron a verse como una alternativa viable tanto para vivir como para invertir.
La pandemia, el riesgo y la oportunidad
Inmobiliaria Mannise inició su etapa como desarrolladora a fines de 2019. El gran desafío fue que el primer proyecto se comercializó en plena pandemia. “El edificio España fue nuestro primer edificio. Gran parte de la venta se hizo en 2020, en medio de la incertidumbre. Fue una etapa muy compleja, pero también nos obligó a repensar estrategias”, recuerdó.
Ese proyecto se levantó en la avenida España, en un terreno perteneciente a un particular, quien también fue un impulsor del proceso. “Esa persona vino con una idea, nosotros la adaptamos y la reformulamos. Hubo mucho intercambio hasta llegar al producto final”, dijo el operador.
Una de las claves fue cambiar la lógica tradicional de buscar inversores grandes. A propósito, compartió que después entendieron “que el mercado era otro”. “No salíamos a atender una demanda: salíamos a crear una oferta”, definió. El inversor típico no era una gran empresa, sino personas comunes con ahorros que no sabían dónde colocar.
De una inmobiliaria a una desarrolladora regional: Doit
Hoy el grupo tiene diez proyectos en Paysandú, entre entregados, en construcción y en etapa de lanzamiento. Además, cuenta con desarrollos en los departamentos de Durazno, Tacuarembó, Río Negro, Montevideo y Flores. “La inmobiliaria sigue siendo la cara visible, pero detrás hay una desarrolladora que articula todo: arquitectos, promotores, comercialización y ejecución”, detalló.
El público objetivo es inversor. “En el 90% de los casos, compran para alquilar. Buscan renta, refugio y revalorización”, resumió.
La rentabilidad anual ronda entre 5% y 6%, a lo que se suma el aumento del valor del inmueble. “No es la más alta del mercado, pero es estable, tangible y confiable”, afirmó.
El peso de los beneficios fiscales
Las exoneraciones por ley hacen viable el modelo: hay importantes exoneraciones de IVA, IRPF, patrimonio e impuesto a las transmisiones patrimoniales. “Sin eso, el costo sería hasta 10% mayor. Y el IRPF exonerado durante diez años es clave”, sentenció. Los edificios tienen una ocupación superior al 90%, y el público está conformado por jóvenes o personas mayores que buscan seguridad. “Es un cambio cultural. La ciudad también aprende a vivir en altura”, sostuvo.
Desde el Sunca destacan que “es una realidad que hay boom”, pero también hay “especulación inmobiliaria”
El secretario general de la filial Paysandú del Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca), Mathías Machuca, admitió que “es una realidad que hay un boom” en la construcción local, aunque hace énfasis, “desde [su] humilde punto de vista”, en que el fenómeno tiene que ver con “la especulación inmobiliaria”. “Hay muchos emprendimientos que son del sistema de vivienda promovida”. El dirigente describe que “ahí hay una realidad: son apartamentos a los que difícilmente el proletariado pueda acceder, a no ser que se endeude o que tenga muy buen salario”. “Por eso me parece que hay una especulación inmobiliaria, que en algo se modificó en el gobierno anterior y este no ha hecho nada”. Se refiere a la política de incentivar “la construcción de viviendas sociales”. “Le sacaron lo social a las viviendas y hoy tenemos esto”, apuntó.
Consultado sobre cómo impacta en el empleo del sector, el sindicalista expresó que “los números son muy ficticios”. Y aclaró su parecer: “Vos podés tener muchos trabajadores dentro de la construcción, pero que trabajan en otro departamento y son de Paysandú, eso es una realidad”. Además, “las cifras que muestra el BPS [Banco de Previsión Social] –que las actualiza cada dos o tres meses– muchas veces no coinciden. ¿Por qué? Porque, por ejemplo, un electricista permanente de una empresa pasa por cuatro obras y te lo contabilizan como cuatro trabajadores al cerrar el mes, no como un trabajador que fue a cuatro lugares distintos”. A eso se agrega que se hace difícil la estimación porque se trata de una industria “muy volátil”. “Acordate de que entran también los compañeros de las distintas ramas: hormigón, peajes, extractiva, radar, cerámica”, señaló.
Sindicato hace un seguimiento
Entonces, “lo que sí te puedo decir es que nosotros estamos llegando a los distintos centros de trabajo con red de asamblea, tratando de informar en lo que estamos ahora, en plena discusión en el Consejo de Salarios”.
