“Para entrar al barrio la persona se debe identificar, decir su nombre y a quién visita. Si el propietario o inquilino lo confirma, se la deja entrar; si no, no puede ingresar”, explicó Kevin Borges, exguardia de seguridad del barrio privado La Marina Santa Lucía, en San José. En caso de que se apruebe el ingreso de un visitante, en portería se debe anotar la matrícula, color y modelo de auto, así como la hora de ingreso y de salida de todas las personas que no pertenezcan al barrio. “Como último paso, se revisa la parte trasera del vehículo”, aseguró el exguardia de seguridad.
Claudio López, agente en la inmobiliaria Paulo Álvez, aseguró que “un terreno en un barrio privado, en promedio, ronda los 80.000 dólares y una casa estándar, los 300.000 dólares”. También agregó que el metro de construcción cuesta aproximadamente 3.000 o 4.000 dólares y que lo normal es que las propiedades tengan 300 metros cuadrados, sin contar barbacoas o piscinas.
López comentó que desde hace 15 años ha notado de manera significativa el aumento de ventas y de consultas por propiedades en barrios privados en Montevideo (semiprivados), pero sobre todo en Canelones.
Germán Cotogno, que vive en el barrio Mirador de la Tahona, en Canelones, comentó que vivía en Malvín, “pero el espacio nos quedaba muy chico y en Montevideo es muy caro el metro cuadrado para el tamaño que buscábamos. También decidimos mudarnos por el tema de la seguridad. Sufrimos dos robos bajando del auto”.
Josefina Capurro vive en Los Olivos, en Montevideo. Señala que se mudó al barrio porque su hermana, Mariana Capurro, también vivía allí, para tener más relación con la naturaleza y para sentirse más segura: “Los niños pueden andar en bicicleta y circular con cierta independencia, el entorno es lindo, hay menos ruido, menos autos circulando y jardines”.
Marcelo Botta, vecino y propietario en La Tahona, junto con Cotongo y Mariana Capurro, percibe la distancia como la principal desventaja de vivir en un barrio privado, así como la lejanía de las zonas comerciales y la escasa locomoción para trasladarse.
En cambio, para Josefina Capurro la mayor desventaja es el elevado costo que representa vivir en este tipo de barrios: “Es caro y, por lo tanto, sólo una parte de la sociedad accede. Por esta razón se corre el riesgo de relacionarse sólo con esta parte de la sociedad si uno no se mueve”, aseguró.
Razones para la “autosegregación”
Vivir en estos espacios “representa un fenómeno de autosegregación en el que la gente se separa voluntariamente del resto de la sociedad para generar su propio espacio”, afirma Marcelo Pérez, doctor en estudios urbanos y profesor adjunto del Programa Integral Metropolitano de la Universidad de la República. También comenta que el discurso predominante sobre esta necesidad de autosegregarse es el de “buscar seguridad, escapar de la ciudad abierta, que es insegura y violenta, y encontrar una seguridad privada, que no es la misma que la del resto de la sociedad”. Además, dijo que se apunta a “recrear ahí dentro una forma de habitar con casas abiertas, con los niños jugando en la calle”, o a tener equipamientos deportivos como campos de golf, clubes hípicos o la posibilidad de practicar deportes acuáticos.
Pérez también comentó que estos barrios generan un fenómeno que él define como “comunidad homogeneizante”, es decir, ir a vivir donde están los pares de un sector particular, en este caso de clase alta.
En crecimiento exponencial
El fenómeno de los barrios privados irrumpió en Uruguay sobre los años 90, más de una década después que en el resto de América Latina. En sus inicios se desarrolló de forma lenta, pero ha tenido un crecimiento exponencial en el último tiempo. Un informe de la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial (Dinot) establece que la cifra de unidades habitacionales en barrios privados en Uruguay aumentó de 3.084 en 2002 a 8.570 en 2018.
El informe, publicado en 2019, señalaba que ese año existían 72 barrios privados en Uruguay, mientras que un relevamiento realizado en 2020 por Marcelo Pérez y Juan Pedro Ravela, economista y magíster en desarrollo social, señalaba que había 90, incluyendo cinco semicerrados en Montevideo.
En el estudio se plantea que estos barrios están ubicados en su mayoría sobre la costa del país. El departamento con mayor número es Maldonado con 40, seguido por Canelones con 15, Rocha y Colonia con seis, San José y Soriano con dos y cierra la lista Lavalleja con uno.
De acuerdo con la respuesta a un pedido de acceso a la información pública a la Intendencia de Canelones para esta nota, entre 2020 y 2023 la cifra de barrios privados fraccionados en el departamento aumentó más de 73%: de 15 a al menos 26. Estas cifran surgen de contar sólo aquellos padrones que se habilitaron bajo el régimen de urbanización en propiedad horizontal (UPH). Otros barrios pueden haber sido habilitados bajo diferentes regímenes que no se utilizan exclusivamente para estos emprendimientos, lo que los vuelve más difíciles de identificar.
Se hizo un pedido de similares características a la Intendencia de Maldonado, pero esta alegó que no contaba con esa información y sugirió que se hiciera el pedido en la Dirección Nacional de Catastro (DNC). De todas formas, en la DNC tampoco tienen esa información sistematizada y habría que buscarla entre las miles de carpetas catastrales del período.
El propio informe de la Dinot mencionado señala la dificultad que representa identificar estos barrios, debido a que no existe ningún registro que los agrupe ni ningún criterio establecido en Uruguay para determinar qué es un barrio privado. Por este motivo, la cantidad de barrios que han determinado los anteriores estudios depende en gran medida de la definición operativa que construyen, y eso dificulta el estudio.
En Montevideo no existe normativa expresa que prohíba los barrios privados, pero la intendencia no ha autorizado este tipo de emprendimientos en su territorio. De todas formas, existen fenómenos similares que utilizan otros nombres: barrios semicerrados, semiprivados o barrios jardín. A efectos prácticos, son muy similares, pero no pueden cerrar el acceso al predio, ya que las vías de circulación son públicas. Aun así, cuentan con medidas disuasorias al ingreso, como la presencia de guardias de seguridad, videovigilancia y barreras en las entradas, además de que sus calles no conectan con otras zonas de la ciudad. Los cinco barrios semiprivados que existen en Montevideo son San Nicolás, Los Olivos, Parques, Jardines de Carrasco y Zen Pueblo Jardín.
Pérez considera que el fenómeno de los barrios privados en Uruguay está invisibilizado. “Está bastante estudiado en América Latina, pero en el espacio uruguayo hay poca cosa, tanto en los medios públicos como en la academia”. Según agregó, eso responde a que “hay cierta operación ideológica de querer mirar sólo a ciertos sectores de la sociedad, donde hay más pobreza, y de ocultar la riqueza”.
Además, comentó que este es un tema “que le hace ruido a la izquierda, ya que varias intendencias en las que ha gobernado el Frente Amplio, como Canelones, Maldonado o Rocha, han permitido la construcción de estos barrios que van en contra de la visión más progresista o de izquierda”.
Actualmente, la mayoría de barrios privados se rigen bajo el régimen de propiedad horizontal (PH) o el de UPH. Ambos permiten la existencia de distintas unidades dentro de un mismo padrón, pero la PH estaba pensada originalmente para edificios y dificultaba que los propietarios pudieran construir en distintos momentos. Debido a eso, en 2001 el gobierno de Jorge Batlle creó la figura de UPH, que permite un régimen de copropiedad en el que se pueden comprar lotes y construir cuando a cada propietario le parezca.
También existen casos de aglomeración de diferentes padrones individuales de propiedad común. En estos casos, las vías de circulación deberían ser públicas; sin embargo, “en la práctica las medidas de seguridad impuestas para el ingreso de vehículos y personas los transforman de hecho en un barrio cerrado”, señala el informe de la Dinot.
Las intendencias y el fraccionamiento de barrios privados
De acuerdo con un relevamiento hecho para esta investigación y basado en información de la DNC, de las 72 urbanizaciones que la Dinot consideraba barrios privados en 2020, 35 fueron fraccionadas en intendencias gobernadas por el Frente Amplio. De las restantes, 24 fueron bajo gobiernos departamentales del Partido Nacional, 11 bajo gobiernos del Partido Colorado y dos durante la dictadura.
La mayor explosión se produjo en Maldonado entre 2005 y 2010, durante el gobierno del frenteamplista Óscar de los Santos, con un total de 19 barrios privados. Durante este período también aparecen algunos de los números más altos en otros departamentos, consolidándose como el de mayor auge hasta 2020.
“Francamente no recuerdo, tienen que haberse autorizado, pero no lo recuerdo. Sólo recuerdo el debate que se armó”, dijo De los Santos sobre el auge de barrios privados durante ese período. “Lo que sí te puedo asegurar es que nunca pedimos excepción para que se aprueben, ni para construir en altura, ni tampoco en la trama urbana”, aseguró.
Sobre si existe una contradicción entre el respaldo a la creación de barrios privados y una concepción de izquierda, De los Santos dijo: “Yo no tengo contradicciones con eso, me siento ideológicamente de izquierda”, y agregó: “Hemos cometido torpezas desde el punto de vista ambiental, quizás hasta desde el punto de vista del desarrollo urbano, pero hemos sido el único proyecto que ha permitido crecer con distribución. Si no hay crecimiento, no hay posibilidad de distribuir, y distribuir lo que no crece puede ser demagógico”.
También comentó que el crecimiento no puede ser “a cualquier costo”, pero que si se genera mayor capacidad y se promueve la inversión privada, se capturan esos recursos y se pueden distribuir para generar mayor igualdad y oportunidad de derechos, “sin hipotecar el futuro de las próximas generaciones”.
Por otro lado, comentó que la relación de la administración con los impulsores de estos emprendimientos privados “siempre fue conflictiva” y explicó que uno de esos conflictos era porque las chacras marítimas (establecimientos rurales con fines residenciales, ubicados sobre la costa) de más de cinco hectáreas no necesitan aprobación de la Intendencia para fraccionar, quedan en Catastro. Sólo necesitan permiso para construir.
Según expresó, el otro conflicto se producía porque este tipo de emprendimientos, tanto de chacras marítimas como de suelo en propiedad horizontal, no estaban dispuestos a pagar impuestos por la utilización de ese suelo. “Querían pagar como suelo rural, que pagan cuatro pesos”, dijo De los Santos.
También señaló que el departamento de Maldonado es el más elegido para este tipo de emprendimiento por sus características. “Es seguro, tiene calidad de servicios, tranquilidad, está cerca de la capital del país, y sin dudas por su costa”.
“Los barrios privados contribuyen a la creación de ciudades guetizadas, que en toda América Latina y particularmente en América del Sur son una tendencia global”, sostuvo el exintendente.
Andrés Ridao, director general de Planificación Territorial de Canelones entre 2005 y 2012, comentó que el gobierno departamental de Marcos Carámbula buscó limitar, en un principio, la construcción de nuevos barrios privados en el departamento. De esta manera, se estableció que no se autorizaran nuevos barrios privados en Canelones hasta que no haya un plan especial para Camino de los Horneros, donde se ubican la mayoría de estos emprendimientos. Este plan especial no entró en vigencia hasta 2017.
Sobre los barrios privados que fueron fraccionados por las administraciones frenteamplistas previo a ese año, dijo que “probablemente eran trámites que ya estaban en carpeta desde antes de que asumiéramos, pero la actitud de la administración era que la forma de ocupación en esa área fuera regulada”.
Al apostar por un plan especial para esa área se esperaba “llegar a acuerdos con los privados para que todos los intereses se vieran contemplados y que la segregación, que lógicamente se iba a producir, fuera llevada con un criterio más racional y limitado, sin la proliferación que ocurre hoy en día”, afirmó Ridao.
Por otro lado, había una razón de economía urbana. Ridao dijo que en ese momento se estaban desarrollando los servicios de saneamiento, de pluviales y de infraestructura vial en Ciudad de la Costa, con una inversión nacional gigantesca. “Parecía absurdo tener que ir a colonizar las áreas donde se ubican los barrios privados, que estaban en condición de rurales y que iban a necesitar extender todos estos servicios hacia esa zona, con una densidad que no estaba contemplada en el proyecto”, agregó.
Según comentó, también sucede que, debido a que el suelo es considerado un valor de mercado, simplemente por permitir un uso diferente se aumenta su valor. Se favorecería el interés del privado sin tener en cuenta la utilización de las infraestructuras y sin recibir utilidad alguna por ese cambio de valor de suelo. “Yo soy una persona de izquierda y está muy lejos de los principios que defiendo y estoy convencido de que gente que tiene una posición más liberal también puede compartir eso”, dijo Ridao. También sostuvo que “en la base de todo está el problema de que el acceso al suelo debería ser un derecho antes que una mercancía”, pero que “en nuestro país el derecho a la propiedad privada y, en particular, a la propiedad privada del suelo está por encima de muchos de los derechos de los ciudadanos”.
“Los barrios privados son totalmente negativos a nivel urbanístico”, afirmó, por su parte, Eneida de León, ministra de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente del Frente Amplio entre 2015 y 2020. “Provocan grietas en la sociedad y generan que no importe quién está al lado, no generan ciudadanía, comunidad ni acceso a la ciudad”, agregó. Consideró que “habilitar barrios privados es un error porque generan ciudades más separadas entre los que tienen mucho y los que no tienen nada, pero muchos los ven como un mal necesario porque traen ingresos y oportunidades laborales para mucha gente”. De todas formas, puntualizó que “traen más cosas negativas que positivas”.
Los dueños
En el mercado de los barrios privados en Uruguay hay algunos nombres que se destacan sobre el resto como principales impulsores: Grupo La Tahona, Grupo Ecco y Estudio Luis E Lecueder.
La Tahona aparece como el mayor impulsor, con seis barrios contiguos en Canelones y otro en construcción, además de un club de golf, y otro barrio en proceso de construcción en Paysandú. Comenzó sus desarrollos en 1993, con Lomas de la Tahona como el primer emprendimiento.
La empresa detrás de la marca comercial es Runtuna SA, que figura como propiedad de una empresa con sede en Belice, llamada Benson Development Ltd., según documentos de la página web del Banco Central del Uruguay. La empresa uruguaya tiene la particularidad de ser la única promotora de este tipo de emprendimientos que cotiza en la Bolsa de Valores en nuestro país. Tiene como principales accionistas a Leandro Añón, fundador de la marca, junto con sus hijos Nicolás, Ignacio y Francisco Añón. También aparece Trust Bado, Kuster, Zerbino&Rachetti SRL. Cierran la lista como accionistas minoritarios Carlos y Gustavo Heber Videla, familiares del senador Luis Alberto Heber; Carlos Páez Rodríguez, sobreviviente del accidente de Los Andes; Máximo Jonas; y Jack Orr.
Grupo Ecco Sociedad de Inversiones SA es el impulsor de tres de los barrios semiprivados de Montevideo: San Nicolás, Parques y Jardines de Carrasco, y es propiedad de una empresa llamada Datylco SA, que tiene registradas las marcas de los barrios en la base de datos del Ministerio de Industria, Energía y Minería.
El apellido Lecueder probablemente sea el más conocido, ya que el estudio Luis E Lecueder es el único de los mencionados anteriormente que no se dedica exclusivamente a la comercialización de estos emprendimientos. Ha construido y administra diez centros comerciales en todo el país y también se dedica a emprendimientos inmobiliarios que no son barrios privados. Cuenta con dos barrios: Los Olivos en Montevideo y Marina de Santa Lucía en San José.
Este artículo está basado en el trabajo final de grado de los autores, de culminación de la Licenciatura en Comunicación de la Facultad de Información y Comunicación de la Universidad de la República, defendido en mayo de 2024.