Un temor muy concreto recorre las grandes ciudades contemporáneas: se están encareciendo, y las condiciones socioeconómicas expulsan decididamente a los pobladores asalariados hacia las periferias y aún a centros urbanos alejados más allá de los confines de las regiones en donde se trabaja y se sostiene la existencia. A las grandes ciudades del sistema les sobran pobladores, a pesar de que cada vez se construye más, más densamente, más alto y más rápido. El encarecimiento generalizado de la vivienda en las ciudades contemporáneas responde a una convergencia de factores estructurales que abarcan la financiarización del suelo, rigideces en la oferta, mutaciones demográficas y políticas macroeconómicas.
La financiarización del suelo y del espacio urbano es el fenómeno que resulta de la transformación sistemática de un bien de uso (la vivienda como alojamiento y residencia perdurable de un núcleo familiar) en un bien de cambio (un valor económico que circula en el mercado inmobiliario a través de compraventa o alquiler). Grandes propietarios y empresas inversoras detentan de modo creciente la propiedad y administración de grandes cantidades de vivienda, operando de tal modo que se desvinculan al alza los precios de los inmuebles de los salarios reales locales. Es notorio observar cómo se incorporan al paisaje urbano nuevos edificios de apartamentos, lo que supondría un aparente aumento de la oferta. Sin embargo, los precios relativos suben y gran cantidad de unidades son reservadas de modo cuasimonopólico y especulativo hasta encontrar sus elevados precios de comercialización y alquiler.
A esto se agrega la expansión de plataformas de alquiler vacacional que retiran stock del mercado residencial de largo plazo, reduciendo la oferta para residentes permanentes y elevando los precios de los alquileres en áreas céntricas e intermedias. En ciertas circunstancias, resulta más rentable el alquiler vacacional que la satisfacción de la demanda local, con lo que los precios de los arrendamientos se impulsan al alza.
En contextos de previsión de alta volatilidad o inflación, el sector inmobiliario actúa como reserva de valor, incentivando la compra de unidades que en ocasiones permanecen desocupadas a la espera de valorización de capital. Según Thomas Piketty en El capital del siglo XXI, “el cemento es la inversión favorita de la clase media y acomodada”. Constituye una oportunidad de inversión conocida, sensata y relativamente poco riesgosa. El problema es que esa considerable cuantía de inversión no se dirige expresa y directamente al uso corriente de viviendas, sino a la inversión rentística.
También concurren a la actual situación de encarecimiento las rigideces en la oferta. El suelo servido (dotado de infraestructura, transporte y servicios públicos) es un recurso finito e irreproducible. La competencia por la localización central genera una renta del suelo ascendente que condiciona el costo final de cualquier desarrollo. El territorio urbano es una suerte de tablero gigante de un ajedrez con jugadores de diferente categoría —y poder económico— que pugnan entre sí para colocarse en las posiciones más favorables.
En nuestro país, desde 2011, el régimen de exoneraciones fiscales a los proyectos inmobiliarios ha estimulado la inversión en este sector, lo que ha intensificado de modo claro y decidido el proceso de financiarización, al no contarse con medidas eficaces para poner las nuevas unidades promovidas al alcance de las familias que lo necesitan. Lo que el régimen de promociones ha asegurado es la rentabilidad de la inversión en promoción, construcción y colocación mercantil de los productos. En consecuencia, cada vez se construye más, mientras que las familias continúan padeciendo las dificultades crecientes para acceder a una solución habitacional asequible.
Todo hace pensar que la dinámica propia del mercado inmobiliario, librado a sus anchas, solo conduce al encarecimiento generalizado de las viviendas. De ahí que surjan iniciativas que pretenden reaccionar política y económicamente, mediante diversas tentativas de control de precios, específicamente de los alquileres.
La regulación de precios de alquiler —que abarca desde el congelamiento estricto hasta índices de estabilización y límites a los incrementos interanuales— produce un balance complejo entre la protección de la población inquilina y diversas distorsiones en la dinámica del mercado inmobiliario. Sus efectos varían sensiblemente según el diseño de la medida y su articulación con políticas públicas de suelo y vivienda.
A la dinámica propia del mercado apenas se puede contestar con una firme y sustancial oferta alternativa y competitiva de vivienda pública de precios de compraventa y alquiler administrados por el Estado.
Cuando la rentabilidad esperada cae por debajo del rendimiento de otras inversiones, parte del capital privado tiende a retirarse del mercado de alquileres de larga estancia. Esto se traduce en la venta de inmuebles a propietarios ocupantes, la reconversión hacia el alquiler turístico/vacacional o la paralización de nuevos proyectos destinados al arrendamiento. Además, al limitar la capacidad de ajustar el arrendamiento al valor de mercado, disminuye el incentivo financiero de los arrendadores para invertir en mantenimiento, acelerando la obsolescencia física de la vivienda.
Es cierto que la regulación frena los incrementos abruptos de renta, reduce los desalojos por motivos económicos, protege a poblaciones vulnerables y personas mayores en barrios en proceso de gentrificación y preserva el entramado comunitario. Pero también es cierto que, al no poder competir por precio, los arrendadores filtran la demanda mediante criterios no económicos: mayor exigencia de garantías financieras, estabilidad laboral del sector público o corporativo, e incluso sesgos implícitos o explícitos (étnicos, de nacionalidad o estructura familiar), perjudicando a hogares con menores recursos o en situación de precariedad.
En síntesis, parece que a la dinámica propia del mercado apenas se puede contestar con una firme y sustancial oferta alternativa y competitiva de vivienda pública de precios de compraventa y alquiler administrados por el Estado. Al efecto, se vuelve preciso orientar la producción pública de vivienda con una visión estratégica de largo plazo, en condiciones sensatas de sostenibilidad como política de Estado en la materia, destinando al efecto fondos suficientes de inversión regular. En este sentido, el subsecretario del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Christian Di Candia, ha expresado una postura ampliamente compartible.
El ejemplo de la ciudad de Viena, que contiene de manera eficiente el alza de los precios, no se basa únicamente en imponer topes de precios al mercado privado, sino en la hegemónica presencia pública y cooperativa en el parque residencial. Alrededor del 60% de la población vive en viviendas municipales o en cooperativas subvencionadas de beneficio limitado. Así, Viena mantiene los costos habitacionales promedio más bajos y estables entre las grandes metrópolis europeas, desvinculando de forma estructural el acceso a la vivienda de la especulación inmobiliaria pura. Hay que hacer notar que la amplia elegibilidad del sistema (que alcanza a clases medias y no solo a sectores de muy bajos ingresos) evita la estigmatización y la segregación territorial de la vivienda social.
Se podrá aducir, de modo equívoco, que una economía desarrollada como la vienesa acaso pudiese construir esta situación merced a los ingentes recursos económicos disponibles en su economía urbana. Pero a esto hay que replicar que la política instrumentada en este sentido lleva un prolongado proceso histórico y una efectiva acumulación sostenible desde nada menos que 1919, en la primera postguerra, en donde la administración de la ciudad comenzó a realizar los ahora icónicos conjuntos de vivienda de interés social. No estaría de más estudiar a fondo cómo se concibió —y, sobre todo, cómo se sostuvo hasta la actualidad— una política de vivienda social apta para contrarrestar con éxito el arrasador encarecimiento generalizado de la vivienda en las ciudades contemporáneas.
Néstor Casanova Berna es arquitecto.
