Días atrás, a partir de un recorte de la diaria Radio en redes sociales, le acerqué al diputado del Partido Independiente, Gerardo Sotelo, unas lecturas sobre los sistemas de vivienda de Viena y de Singapur. Me contestó con una carta pública, con argumentos y con números, para decirme que son dos ejemplos inaplicables a Uruguay. Quiero empezar por lo que no suele decirse en estos casos: fue una respuesta digna.
Sus objeciones son las más comunes y razonables que existen sobre este tema, por eso merecen una respuesta seria en lugar de una chicana. Sus argumentos son muy sencillos: esos países pudieron porque son ricos. Austria tiene el doble y Singapur cuatro veces nuestro ingreso per cápita. Nosotros tenemos déficit, deuda y necesidades básicas insatisfechas. Además, cada peso que vaya a vivienda pública es un peso que no irá a educación o a salud. Todo razonable.
Hay tres cosas ahí que son ciertas y no pienso discutirlas. La restricción fiscal existe. La capacidad administrativa del Estado importa, y mucho. Y un programa que realmente mueva la aguja cuesta cientos de millones de dólares. Quien diga lo contrario está vendiendo humo.
Pero el argumento entero descansa sobre una grave falsa dicotomía y una inversión temporal, y conviene que miremos las dos de cerca.
La falsa dicotomía
Decir que cada peso puesto en vivienda es un peso que se le quita a la educación o a la salud supone que esas políticas compiten entre sí. Y la realidad es que no compiten, en todo caso se sostienen. No hay política educativa que funcione con un niño que estudia hacinado en una habitación donde duermen cinco. No hay política de salud que funcione con infancias creciendo sobre piso de tierra, entre el barro y el suelo contaminado. No hay política de seguridad que funcione en barrios donde el Estado no entra, y no entra porque no hay calle, ni saneamiento, ni alumbrado.
La vivienda no es un gasto social más haciendo fila con los otros: es el punto de partida de todos los demás. Un peso puesto ahí no se resta de la educación ni de la salud, se multiplica en ellas. Y, en todo caso, cada peso que ponemos en escuelas, policlínicas o en programas de primera infancia rinde bastante menos de lo que podría rendir si las familias que los reciben siguen viviendo como viven. Esa es una cuenta que no solemos hacer siempre. No en vano, el programa Más Barrio, con énfasis en seguridad y convivencia, ingresa a los territorios con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) como protagonista y buscando esta acción interinstitucional de despliegue.
El orden de los factores
En 1960, Singapur creó el HDB, la agencia estatal que construye y adjudica la vivienda pública donde hoy vive más del 80% de su población. Ese año, su producto per cápita era de 428 dólares corrientes, según datos del Banco Mundial. El Uruguay de 1960 era bastante más rico que eso. Singapur no era una ciudad próspera invirtiendo su excedente: era un puerto poscolonial con asentamientos precarios. Para peor, en 1961 un incendio en el barrio de Bukit Ho Swee dejó a 16.000 personas absolutamente sin nada.
Viena empezó antes y en peores condiciones. La Viena Roja arranca en 1923, en lo que quedaba de un imperio deshecho, con hiperinflación y con familias que subalquilaban camas por turnos a trabajadores diurnos y nocturnos para poder pagar el alquiler. En 11 años construyó 64.000 viviendas y realojó a uno de cada diez habitantes de la ciudad, según consignó en 2023 The New York Times Magazine. Lo hizo siendo muy pobre y lo financió con un impuesto.
Los dos casos que el diputado –y la sumatoria de comentarios liberales– descartan por ricos empezaron siendo mucho más pobres que el Uruguay de hoy. La riqueza no fue la condición previa, en buena medida fue el resultado. De acuerdo con un estudio del Instituto del Banco de Desarrollo Asiático, en Singapur la inversión en vivienda promedió el 7% del producto interno bruto entre 1960 y 2013, y quienes estudiaron el caso la describen como parte del motor de desarrollo, no como gasto del excedente. Esto no prueba que acá vaya a funcionar, pero prueba algo mucho más modesto y mucho más importante: que la pobreza relativa no alcanza como excusa.
Lo que sí tenemos y ellos no tuvieron
No tenemos la escala de un HDB ni la capacidad administrativa que ese aparato supone. Pero tenemos cierto acceso a suelo, algo que ellos debieron conseguir a un costo enorme. Singapur tuvo que expropiar masivamente y congelar precios durante 14 años para llegar adonde nosotros quizás hoy ya podemos estar parados.
Ciudad Vieja y el área central de Montevideo perdieron población durante décadas mientras conservaban redes, servicios y transporte. Se suele presentar nuestra baja densidad como impedimento para cualquier política de vivienda pública, y es exactamente al revés. La densidad baja en suelo ya servido es la situación en la que intervenir cuesta menos, porque lo más caro, las redes, el saneamiento, el transporte, la escuela, ya está puesto y ya está pagado. Lo que falta es gente.
Tenemos, además, una demografía que cambia la pregunta. No construimos para una población que crece y se amontona, como Singapur en los 60, sino para una que envejece y cuyos hogares son cada vez más chicos. Eso mueve el problema desde la periferia nueva hacia el stock existente y hacia las áreas centrales, una discusión distinta y, sobre todo, bastante más barata.
Un parque público de viviendas no se construye en un período de gobierno. Ni en dos. Eso significa que ninguna administración uruguaya va a poder mostrar la obra terminada durante su mandato como resultado de su propia y única acción, ni nada más que como un buen trabajo inserto en una política de Estado que se hace cada día más urgente.
La única forma de competir con el precio es competir
Mientras no cambiemos de sistema, y hoy ningún partido con representación parlamentaria propone cambiarlo, la manera de que existan para la gente alquileres y precios accesibles (además de mejorar mucho la ratio de ingresos salariales respecto del costo de vivienda, claro está) es que el Estado tenga un parque de viviendas propio, amplio, y lo ponga en el mercado a valores más bajos. No alcanza con acompañar a las familias por el costado. Hay que poner producto.
Eso es lo que empezamos a hacer. El programa Abriendo Puertas - Alquiler abrió su primer llamado con 74 viviendas públicas de uno, dos y tres dormitorios en Montevideo, Tacuarembó y Artigas, para hogares monoparentales con niños, niñas, adolescentes o personas con discapacidad a cargo, y para jóvenes de 18 a 29 años. Los precios máximos, sin subsidio, van de 15.000 a 23.000 pesos, según el tamaño. Al 2029 el programa prevé 2.100 viviendas de alquiler social sobre stock público y 1.260 subsidios parciales en vivienda privada.
74 viviendas no resuelven nada por sí solas, por eso el programa avanza junto con la ampliación del parque. Por un lado, 1.000 viviendas que se construirán mediante licitaciones públicas a través de la Agencia Nacional de Vivienda y de la Corporación Nacional para el Desarrollo, con recursos del presupuesto nacional ya previstos. Por otro, se apuesta a construir más de 1.000 viviendas en Ciudad Vieja, levantadas con inversión privada sobre suelo público en los próximos diez años.
El Estado convoca a desarrolladores a construir en terrenos que ya son suyos y cobra esos terrenos en viviendas, que pasan a engrosar el parque público. El resto de las unidades se vende a familias para primera vivienda a través del plan Entre Todos, con crédito del Banco Hipotecario por el 95% y posible subsidio a la cuota. El primer llamado abarca tres padrones de la Dirección Nacional de Vivienda sobre el eje de 25 de Mayo y un inmueble transferido desde el Ministerio de Educación y Cultura.
Ahí está la respuesta más directa al argumento del costo de oportunidad: aportar suelo que el Estado ya tiene, en lugar de construir directamente, multiplica varias veces lo que rinde el mismo recurso.
Un acuerdo que dure más que un gobierno
Un parque público de viviendas no se construye en un período de gobierno. Ni en dos. Viena lleva un siglo y Singapur seis décadas. Eso significa que ninguna administración uruguaya va a poder mostrar la obra terminada durante su mandato como resultado de su propia y única acción ni nada más que un buen trabajo inserto en una política de Estado que se hace cada día más urgente. Es, quizás, la única política pública donde el cálculo electoral y el resultado apuntan exactamente en direcciones opuestas.
Berlín acaba de mostrar la otra cara de esa historia. El domingo, la izquierda ganó por primera vez la elección de la capital alemana con la vivienda en el centro de su campaña. Pero el problema que la llevó a ganar tiene fecha. En 2004, un gobierno de socialdemócratas y de la izquierda de entonces vendió la mayor empresa municipal de vivienda de la ciudad, con más de 65.000 apartamentos, a unos 30.000 euros cada uno, para tapar un agujero fiscal. 20 años después, quien firmó aquella venta como ministro la reconoce como un error mayúsculo, y la ciudad discute cómo recuperar a precios de hoy lo que vendió a precio de saldo. Viena no vendió. Esa es la inmensa diferencia.
Vale la pena despejar otro malentendido que suele bloquear acuerdos. Un parque público no le saca mercado al sector privado: se lo agranda. Las viviendas públicas las construyen empresas privadas, con trabajadores de la construcción, con materiales comprados acá. En Ciudad Vieja, por ejemplo, el negocio lo hacen desarrolladores privados sobre suelo del Estado. No es Estado contra mercado: es suelo público con obra privada.
Lo que el parque público sí agrega es oferta a precios que una familia pueda sostener a lo largo del tiempo, acompañando su trayectoria de vida: el primer alquiler de quien se independiza, la casa donde crecen los hijos, el lugar donde se envejece sin tener que mudarse lejos de todo lo conocido. Se contiene la suba de precios sin reducir la actividad y llega a familias a las que hoy el mercado no alcanza, o alcanza a un costo que esas familias pagan postergando otra cosa: la salud, la educación de los hijos, la comida, la propia decisión de tener hijos.
Esa postergación no aparece en ninguna planilla, pero es el costo real de no hacer nada. Una casa no es solamente un techo: es la condición de todo lo demás. Por eso no hay que elegir entre la vivienda y el resto, ni hay que esperar a ser ricos para empezar: los dos países que hoy se citan como inalcanzables empezaron con mucho menos de lo que hoy tenemos, y empezaron justamente por acá.
Propongo, entonces, que discutamos esto como una construcción de décadas, con reglas que sobrevivan a los cambios de signo. Estoy dispuesto a sentarme con quien haga falta y a escuchar cualquier objeción que venga con argumentos. Estoy seguro de que los acuerdos están más cercanos de lo que parece.
Tampoco la Constitución nos deja margen para la duda. El artículo 45 establece que “todo habitante de la República tiene derecho a gozar de vivienda decorosa, y que la ley propenderá a asegurar la vivienda higiénica y económica, facilitando su adquisición y estimulando la inversión de capitales privados para ese fin”. Está todo ahí, incluso ese falso dilema resuelto: el obligado es el Estado y el capital privado es uno de los medios que el Estado estimula, no el encargado de cumplir la promesa en su lugar.
Un derecho que solo se ejerce cuando el mercado lo permite no es un derecho: es una posibilidad. Y hace demasiado tiempo que para muchas familias la vivienda es una posibilidad lejana. Que eso dependa del lugar de residencia es precisamente lo que el artículo 45 intenta impedir. Garantizarlo no es una preferencia ideológica de este gobierno, es una obligación que heredamos de los constituyentes y que le vamos a dejar al que venga. Ni más ni menos que de eso se trata el debate.
Christian Di Candia es subsecretario del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y exintendente de Montevideo.