Silenciosos, producto del abandono o de estrategias de mercado, los inmuebles vacíos pululan por las urbes del país como testigos de la que se podría considerar la característica principal que engloba al problema de la vivienda en Uruguay: no es un tema de stock, sino de acceso.
En este sentido, son tres los proyectos que tiene presentados la bancada de senadores del Frente Amplio (FA) en la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la cámara. La idea, según explicó el senador Óscar Andrade a la diaria, es pensar “una política de Estado” y no “ciclos de inversión en vivienda” atados a quien gobierne.
Uno que aumenta el valor catastral de los inmuebles vacíos para el cálculo del impuesto al patrimonio, otro que apunta a reconstruir el Fondo Nacional de Vivienda a través de una sobretasa al impuesto al patrimonio de 25% y por último el que acelera los trámites de expropiación. Si bien fueron elaborados en distintos momentos, los tres entraron a la comisión el 15 de agosto para ser discutidos.
El FA apunta a paliar la situación de la “vivienda abandonada [deteriorada]” y por otro lado a “golpear a la especulación”, es decir, inmuebles vacíos pero no deteriorados que “tienen que ver con estrategias de mercado que generan status” en una zona y, por ende, un aumento de los precios.
“El que especula con la vivienda para que una zona crezca es un agente diferente que la vivienda abandonada”, explicó Andrade, por eso, los proyectos se retroalimentan para que el Estado acceda a estos inmuebles y así generar “una cartera de viviendas” que permita transformarlas en “viviendas de alquiler social, para mujeres que sufren violencia”, para así también “desmercantilizar el proyecto”. Las iniciativas, a su vez, se llevarían a cabo a través de esta reconstitución del fondo.
Hoy en día las intendencias departamentales pueden realizar expropiaciones, previstas en el artículo 62 de la ley de ordenamiento territorial, pero muchas veces esto se ralentiza por los procesos de tasación del inmueble y, asimismo, cuando se tasa, el propietario puede no aceptar el precio e iniciar un juicio al respecto. Entonces el proyecto que agiliza las expropiaciones determina que si la deuda que tiene el predio es mayor al precio asignado por la Dirección Nacional de Catastro, sólo se requerirá que la comuna acredite que la deuda es mayor. Además, de querer recurrir a la justicia, el propietario tendrá seis días para hacerlo y el juez 20 días para dictar sentencia.
Al mismo tiempo, el otro proyecto prevé que se duplique el valor catastral de los inmuebles que entren dentro de la categorización que hace la ley 19.676, es decir, un lugar “desocupado por un plazo no menor a veinticuatro meses continuos”. En caso de que la persona –física o jurídica– propietaria del inmueble posea mínimo otros diez, el valor se triplicará. Las excepciones comprenden aquellos inmuebles que se alquilen por temporada, que estén en etapa de remodelación o se encuentren en asentamientos irregulares.
Si bien parece que los proyectos entrarán finalmente en discusión, y se hizo una consulta “al Congreso de Intendentes para ver cómo impactaría en distintos lugares”, Andrade entiende que se debería “afinar con más claridad en el programa del FA”, hoy en discusión, estos “instrumentos” para tener “más precisión”.
Legislación vacía
“Hasta fines de la segunda década del siglo XXI, Uruguay transcurrió sin políticas específicas para la temática de inmuebles vacíos, inmuebles vacantes e inmuebles abandonados”, explicó a la diaria el arquitecto Gonzalo Bustillo, que estudia el tema hace varios años.
Si bien “en torno al año 2017, Montevideo decide poner un decreto impositivo para la vivienda vacía” y luego vino la ley de inmuebles vacíos y degradados de 2018, el problema no se atendió en su totalidad, porque el término “degradados” es el que impide hincarle el diente, por ejemplo, a aquellas viviendas vacías y utilizadas para la especulación, que están en buen estado.
“Si tomás un inmueble que esté vacío desde hace 25 años, que esté degradado y el Estado lo trata de poner dentro de la ley y el propietario va y arregla la fachada, ese inmueble queda fuera del alcance de la ley”, así, desde la perspectiva de Bustillo, “Uruguay legisló al respecto”, y si bien “fue un avance significativo”, no atacó “el trasfondo del problema”.
Para poner en contexto qué sucede con los barrios montevideanos, los datos del censo de 2011 –se espera que el de este año los actualice– “indicaban para la Ciudad Vieja una tasa de vivienda vacía del entorno de 16%”, lo que significa “tres veces lo que se llama la tasa, digamos, aceptable de vivienda vacía de un barrio” que según los parámetros internacionales debe ubicarse entre 6% y 7%. En este censo, Villa Muñoz, Centro y Aguada presentaron tasas de alrededor de 11%, Reducto se ubicó próximo a 10% y La Figurita, Palermo, Tres Cruces y Cordón de 9%.
Con estos porcentajes, sobre todo en Ciudad Vieja, se tiene “una dinámica de expulsión poblacional”, y al mismo tiempo “a veces los actores en la especulación terminan ocupando esos espacios que la falta de acción efectiva de los gobiernos tiene sobre el tema” y esto genera un caldo de cultivo para que se den “procesos de especulación, de adquisición, de vaciamiento, de sustitución poblacional” que “el ordenamiento y la política tienen que prevenir” para generar “un territorio democrático e inclusivo”.