De acuerdo con el último censo, correspondiente a 2023 y publicado en enero de 2025, casi el 20% de las viviendas registradas en el país están deshabitadas. De las 1.659.048 unidades, 323.514 se encuentran vacías. Mientras que en Montevideo la tasa de desocupación es del 9,6%, en departamentos como Maldonado y Rocha supera el 40%, con cifras del 45,2% y 42,1%, respectivamente. La situación también es preocupante en Lavalleja (28,4%), Treinta y Tres (26,7%) y Colonia (24%). Ignacio Ferrari, jefe de comunicación de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), dijo a la diaria que las unidades desocupadas responden a múltiples factores. “Existen diversas razones por las cuales una unidad puede no estar ocupada: algunas están en construcción, otras en proceso de alquiler y otras se utilizan como residencias de veraneo. Es decir, hay varios elementos que inciden en este tema”, explicó.

De igual manera, mencionó que la ANV no cuenta con datos definitivos sobre casas vacías. “Cuando están deshabitadas, suele deberse a comercialización o reparación. No hay información detallada dentro de los programas de vivienda y, en el caso de las cooperativas en obra, no están en uso”, expresó. Además, agregó: “El Instituto Nacional de Estadística [INE] clasifica como sin habitar tanto las que están en reparación como las que están en construcción, por lo que no hay un dato concluyente”.

De manera similar, señaló que ocurre algo parecido con las licitaciones. “En los edificios de programas como Sueños en Obra y el Programa de Soluciones Habitacionales, gestionados por el Ministerio de Vivienda, los inmuebles libres corresponden a proyectos en obra. Puede haber información adicional sobre aquellos que aún no fueron adjudicados o están en proceso de sorteo, pero es poco probable. En general, cuando un proyecto finaliza, se adjudica mediante sorteo”, indicó.

Asimismo, mencionó que la vivienda promovida es responsabilidad del sector privado, por lo que no hay registros específicos sobre unidades destinadas al alquiler. Además, “el INE considera los inmuebles en obra como parte de los proyectos en construcción, con unas 11.000 unidades en distintas etapas. Como la construcción es un proceso dinámico, los datos pueden cambiar. Por otra parte, la agencia gestiona una cartera fiduciaria vinculada al Ministerio de Economía y Finanzas, donde la mayoría de las propiedades están ocupadas, salvo algunas en proceso de mejora o comercialización”, aseguró.

Por su parte, Enrique Cal, presidente de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam), cuestionó el impacto del programa de vivienda promovida y su efecto en el acceso a la vivienda: “Cuando el Estado financia la construcción de residencias no destinadas a residencia o renuncia a cobrar impuestos para su desarrollo, se genera un problema”. Explicó que este programa, creado en el gobierno anterior y ampliado por el actual, favoreció la construcción de numerosos apartamentos y monoambientes que permanecen vacíos porque fueron concebidos como inversión especulativa y no para ser habitados.

En este sentido, sostuvo que las exoneraciones fiscales no benefician a quienes necesitan una vivienda, sino a grandes constructoras e inmobiliarias. “Se están construyendo muchos hogares para inversión, pero no para reducir el déficit habitacional. Los precios son inaccesibles para una familia trabajadora”, señaló.

Sin embargo, Cal sostuvo que, si bien las cooperativas siguen formándose y construyéndose, “el mayor problema es el acceso a la tierra”. En los departamentos donde no existe una cartera de tierras o políticas que faciliten su adquisición, la cantidad de cooperativas es menor. Además, destacó que “el problema de los cupos libres es aún más grave en el interior”, ya que los costos a pagar son similares a los de Montevideo, pero los ingresos de las familias suelen ser menores. Esta diferencia de ingresos “dificulta aún más el acceso a una vivienda cooperativa ya terminada, lo que limita las oportunidades para muchas familias en el interior del país”, remarcó.

Casas de balneario

No obstante, está claro que dentro del alto porcentaje de inmuebles desocupados en el interior del país, una parte importante corresponde a casas de veraneo, es decir, utilizadas en determinadas épocas del año. Si bien estas propiedades aparecen en los registros como sin habitar, su situación es diferente a la de aquellas que están vacías por otros motivos, como la especulación inmobiliaria, el deterioro, costos de mantenimiento, situaciones personales o problemas legales, como herencias sin resolver.

Para Ferrari, este fenómeno explica el incremento en la cantidad de viviendas desocupadas en varios departamentos. Según su análisis, la desocupación en el interior se debe tanto a la compra y venta especulativa como al uso estacional de muchos hogares. También destacó que hay propiedades en mal estado cuyos dueños no pueden reparar ni vender.

En la misma línea, Cal señaló que las casas de verano, si bien cuentan como desocupadas, no siempre están en condiciones de ser habitadas todo el año, ya que en muchos casos no tienen los servicios ni la accesibilidad necesarios. “Este es un tema que no hemos abordado a fondo, porque nos enfocamos en la vivienda para residencia permanente”, comentó.

Por su parte, Javier Ache, gerente comercial de InfoCasas, entiende que, según los datos del censo, la desocupación de viviendas en algunos departamentos está vinculada a su uso con fines turísticos, como en Maldonado y Rocha. Por lo tanto, mencionó que en los portales InfoCasas y Casas en el Este hay unas 8.400 propiedades destinadas a alquiler temporario o turístico, principalmente en Montevideo y el este del país.

Cómo abordar el problema

En este contexto, la Ley 19.676 busca evitar que los inmuebles urbanos queden abandonados o en mal estado, exigiendo su rehabilitación y estableciendo sanciones en caso de incumplimiento. Su artículo 2 establece que los propietarios deben garantizar el uso y mantenimiento adecuado de sus inmuebles para prevenir su degradación. Si bien la norma se enfoca en propiedades deterioradas, también acentúa la idea de que los hogares deben cumplir su función y no permanecer vacíos.

En relación con las viviendas vacantes en el sistema cooperativo, Cal se refirió a lo que denominan “cupos libres” y explicó que su existencia representa un desafío para las cooperativas, no por falta de transparencia, sino por las dificultades económicas que conlleva. “No hay ninguna intención de ocultarlas; de hecho, esto se publica en carteleras y en listados en redes sociales. Pero cuando una vivienda queda libre, la cuota del préstamo debe seguir pagándole al banco, lo que implica que el resto de los integrantes de la cooperativa debe asumir ese costo”, señaló. Además, subrayó que, desde un punto de vista político y ético, no es aceptable que haya viviendas desocupadas mientras aún existen familias sin hogar.

Cal y Ache coinciden en la necesidad de implementar medidas para fomentar la ocupación de inmuebles vacíos. Ache plantea que “se podría implementar, por ejemplo, una combinación de políticas públicas, incentivos económicos y medidas regulatorias. Estas estrategias deberían estar diseñadas para abordar las razones y causas que llevan a mantener las viviendas vacías y promover su ocupación activa”, expresó.

Por otro lado, Cal indicó que Fucvam propuso a los distintos gobiernos la creación de mecanismos de apoyo para que familias trabajadoras puedan acceder a estos cupos. Explicó que el principal obstáculo es el alto monto que una familia debe aportar para ingresar a una cooperativa cuando la vivienda ya está paga, porque deben abonar el capital social que el socio original devolvió a lo largo de 25 años, lo que equivale a unos 70.000 dólares.

Para facilitar este acceso, plantean la creación de un fondo rotatorio que permita financiar el ingreso de nuevas familias. “Si una persona necesita 20.000 dólares para ingresar, que sea el Estado quien facilite ese monto para que la cooperativa pueda pagarle al socio que se va. Los hogares mutuos no se venden ni son un negocio; el capital social pertenece a quien deja la vivienda”, explicó.

La propuesta busca que el Estado financie este proceso a largo plazo, permitiendo que la cooperativa reembolse el dinero en un período de 20 a 25 años, como ocurrió con el préstamo original. Según Cal, esta solución permitiría cubrir los cupos vacantes y, al mismo tiempo, garantizar que quienes se retiran sean compensados económicamente.

Dinámica estable

Desde el sector inmobiliario, Ache sostuvo que Montevideo presenta un mercado saludable, con un bajo porcentaje de residencias deshabitadas y una buena absorción de la oferta, tanto en obra nueva como en vivienda usada. “La capital concentra casi el 40% de la población del país, y gran parte de la oferta y demanda inmobiliaria está aquí”, explicó.

En cuanto a la especulación, Ache destacó que Uruguay se caracteriza por un mercado estable y previsible, con una revalorización sostenida de las propiedades año tras año. “A diferencia de otros mecanismos de inversión más volátiles, como la bolsa de valores o las criptomonedas, el sector inmobiliario uruguayo opera con un nivel de especulación muy bajo, respaldado por una larga trayectoria de estabilidad”, afirmó.

Sobre las razones por las cuales algunas propiedades permanecen vacías, señaló que no existen grandes fluctuaciones en los precios y que el mercado mantiene una tendencia moderada al alza, lo que lo convierte en un sector seguro y rentable.

En definitiva, el problema de las propiedades desocupadas en el país no tiene una sola causa ni una solución simple. En algunas zonas, la desocupación está ligada al turismo y al uso estacional de las viviendas, mientras que en otros casos se debe a barreras económicas que dificultan el acceso a una casa propia. Además, la falta de incentivos para el alquiler y la acumulación de inmuebles como inversión intensifican la situación.

Desde distintos sectores, como organismos estatales, cooperativas de vivienda y el mercado inmobiliario, hay consenso en que es necesaria una intervención más activa del Estado para evitar que las edificaciones vacías se conviertan en un problema estructural.