La concentración de la riqueza inmobiliaria

Cuando hablamos de riqueza en Uruguay, hablamos de la riqueza inmobiliaria, aunque muchas veces no nos demos cuenta. Esto es porque la riqueza total del país descansa en un 87% sobre activos inmobiliarios, tierras y viviendas (De Rosa, 2018). De esta porción de la riqueza, el 1% más rico concentra entre el 20% y el 25% del valor total del mercado inmobiliario. En el ámbito rural, su participación asciende al 50%, mientras que en las zonas urbanas ronda el 20% (De Rosa, 2025).

En este contexto, las recientes propuestas de aumentar la carga tributaria sobre el 1% más rico implican, en los hechos, una discusión sobre la fiscalidad de la propiedad inmobiliaria. Dado que no se trata de una porción marginal del mercado, los posibles efectos sobre precios, usos y asignación de estos activos pueden tener implicancias significativas para el conjunto del sistema. En ese sentido, este artículo busca aportar elementos para entender cómo un eventual aumento impositivo sobre este segmento podría afectar el mercado inmobiliario uruguayo y el uso de esta riqueza.

Un rasgo distintivo del capital inmobiliario es su inmovilidad: a diferencia de activos financieros o empresariales, que pueden transferirse con relativa facilidad a otras jurisdicciones en busca de mejores condiciones fiscales, la tierra y las construcciones no pueden relocalizarse. Esta característica ofrece una ventaja relevante desde el punto de vista de la política tributaria, porque, incluso si la propiedad cambia de manos, los activos permanecen dentro del territorio nacional, asegurando que la base imponible no se erosione. La experiencia francesa con estos impuestos ilustra este punto, dado que la salida de capitales resultó inferior al 0,5% de la recaudación (Haut, 2025).

En contextos en que se espera que los precios del suelo o de la vivienda aumenten simplemente por la expansión urbana o por mejoras en infraestructura pública, los propietarios pueden optar por retener terrenos ociosos sin desarrollarlos ni ponerlos en uso. Esta lógica especulativa inmoviliza recursos valiosos que podrían destinarse a fines más productivos o socialmente útiles. Al penalizar la inactividad con un costo impositivo sostenido en el tiempo, se vuelve menos atractivo mantener activos sin uso. Experiencias en Estados Unidos muestran cómo un aumento de impuestos en el valor de la tierra redujo en 8% las parcelas vacías (LEP Policy Report 2023). En este sentido, el impuesto no sólo cumple una función recaudatoria, sino que actúa como palanca para dinamizar sectores rezagados del mercado inmobiliario.

En paralelo, este tipo de instrumentos fiscales promueve la utilización más eficiente de los activos inmobiliarios ya existentes, incentivando formas de explotación más intensivas o innovadoras. Dado que el costo tributario no varía en función del uso efectivo del bien, mantener un terreno infrautilizado resulta proporcionalmente más oneroso que desarrollarlo. Así, quienes encuentren maneras más productivas de emplear el suelo, ya sea mediante edificación, densificación o reconversión funcional, serán quienes puedan llevar con mayor facilidad la carga impositiva. De esta forma, se favorece una reasignación de recursos hacia actores con capacidad de generar valor agregado, lo que contribuye a maximizar la productividad urbana.

Nuevamente, experiencias en ciudades de Estados Unidos muestran que este tipo de impuestos promueve un uso más intensivo de los terrenos existentes, fomentando nuevas construcciones en y alrededor de zonas ya construidas, en lugar de un mayor consumo extensivo de la tierra (LEP Policy Report 2023). Este efecto puede contribuir también a una mejor planificación del territorio y a un uso más racional de las infraestructuras existentes.

Por último, este tipo de medidas fiscales puede tener un impacto estabilizador sobre el mercado de la vivienda, moderando tanto la especulación como la volatilidad de precios. Al elevar el costo de mantener propiedades sin uso o con bajos retornos, se reduce la demanda puramente especulativa, es decir, aquella basada en la expectativa de una ganancia de capital a futuro sin relación con el uso efectivo del activo.

Esta lógica, que ha alimentado burbujas inmobiliarias en numerosos contextos, puede atenuarse mediante una presión impositiva sostenida que obligue a poner los inmuebles en producción o a transferirlos a quienes sí puedan hacerlo. Según el Fondo Monetario Internacional (2011), incrementos en la tasa efectiva de impuestos a la propiedad se asocian con menores niveles de volatilidad en el precio de la vivienda y con una desaceleración del ritmo de crecimiento especulativo en los mercados. Los beneficios trascienden al conjunto de la economía; recordemos que la mayoría de las crisis económicas globales en el último siglo han tenido sus orígenes en el sector inmobiliario (The Economist, 2020).

Riesgos de mercado

Dado el grado de concentración, un impuesto adicional podría generar ondas de choque en submercados específicos. Si recae con mayor fuerza en el segmento premium, como ocurrió en Reino Unido tras eliminar los beneficios fiscales a no residentes superricos (Doherty, 2025), es plausible esperar correcciones de precios en ese nicho. Sin embargo, la carencia de datos precisos sobre la ubicación y tipología de estos inmuebles para el caso uruguayo impide anticipar con exactitud su reacción en zonas de lujo o grandes extensiones rurales.

Otro riesgo potencial existe para los inmuebles de alto valor, pero con bajos rendimientos (como pasa con algunas actividades agropecuarias). Si la tasa impositiva es demasiado alta, puede empujar a ciertos agricultores a perder la escasa rentabilidad de su negocio o a forzar la venta de sus activos.

Sin embargo, este tipo de problemas pueden ser resueltos en el diseño de política, a efectos de lograr maximizar su impacto y generar las menores distorsiones posibles. Por ejemplo, el pago de impuestos puede ser diferido, para limitar la cantidad máxima a pagar cada año, sin que esto implique pagar menos en el total de la vida del inmueble (Collier et al., 2017).

Conclusión

El debate sobre un mayor impuesto al 1% más rico en Uruguay no se entiende sin considerar la inmensa concentración de su riqueza en el sector inmobiliario. Aunque presenta riesgos de distorsión, un diseño bien calibrado permite atenuar estos efectos. Al mismo tiempo, el gravamen puede dinamizar el uso de suelos, reducir la especulación y fortalecer la estabilidad del mercado de la vivienda. En definitiva, un impuesto focalizado en la riqueza inmobiliaria puede ser una herramienta eficaz para conjugar eficiencia económica y justicia social.

Rodrigo Martínez Mazza, profesor asistente en el Bartlett Real Estate Institute, University College London.

Referencias