En Uruguay, más de una cuarta parte de la pobreza multidimensional está explicada por la vivienda. No se trata solo de paredes húmedas o techos con filtraciones, sino de hacinamiento, tenencia insegura y un mercado formal que excluye. “Para mí la alternativa fue pagar el alquiler o comer”. La frase, que es recogida en varios estudios sobre vivienda, sintetiza el dilema que enfrentan miles de hogares.

Los expertos Beatriz Rocco, Benjamín Nahoum y Diego Aboal coincidieron, en diálogo con la diaria, en que la precariedad habitacional no es un fenómeno marginal: es un componente estructural que reproduce desigualdad y constituye un eje central de la pobreza en Uruguay.

“La vivienda es nuestro primer refugio. Es el lugar donde desarrollamos nuestras estrategias para reproducir la vida. Si no tiene condiciones adecuadas, influye en la salud, [...] en las posibilidades de estudiar y de acceder a un empleo de calidad”, afirmó Rocco, doctora en Geografía, Planificación Territorial y Gestión Ambiental (Universidad de Barcelona) y docente e investigadora de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de la República.

Para Nahoum, ingeniero civil e integrante del Departamento de Asesoramiento Técnico de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam), la vivienda es un componente central de la desigualdad, aunque muchas veces quede invisibilizado en las mediciones tradicionales. “Cuando se mide la pobreza por ingresos, la vivienda no aparece en primer plano. [...] Pero cuando se consideran indicadores más sensibles, como la pobreza multidimensional, muchos de los criterios tienen que ver con la vivienda”, afirmó.

En la misma línea, Aboal, investigador del Centro de Investigaciones Económicas (Cinve), señaló que la vivienda no es un factor accesorio en la pobreza en Uruguay: es uno de sus componentes centrales. Para el economista –doctorado en la Universidad de Essex (Reino Unido) y profesor universitario–, el peso de la dimensión habitacional revela que la pobreza no puede analizarse únicamente por el ingreso. “Que la vivienda explique más de un cuarto (25,5%) del índice de pobreza multidimensional (IPM) muestra que la precariedad habitacional es un componente estructural de la pobreza en Uruguay. [...] La vivienda precaria limita la acumulación de capital humano y patrimonial. Si un hogar no tiene una vivienda digna o vive en inseguridad de tenencia, consolida desventajas que se transmiten en el tiempo”, agregó.

Las cifras

Según el censo de 2023, en Uruguay existen 1.659.048 viviendas y 3.499.451 habitantes. En cuanto al régimen de tenencia, el 57% de los hogares es propietario de su vivienda, 25% alquila, 12% ocupa una propiedad sin ser titular, 5,2% reside en cooperativas y el restante 0,4% no declaró su situación.

Por otra parte, el 18,9% de la población vive en situación de pobreza multidimensional, de acuerdo con el IPM elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y publicado en febrero del año pasado. Esta medición considera que una persona es pobre multidimensionalmente cuando presenta carencias en cuatro o más de los 15 indicadores que integran el índice.

Dentro del IPM, la dimensión vivienda contempla tres indicadores: hacinamiento (tres o más personas por dormitorio), tenencia insegura (hogares sin título de propiedad o en situación irregular) y materiales de mala calidad en la construcción. A nivel nacional, el 11,2% de las personas que son pobres bajo esta metodología vive en hogares con deficiencias en los materiales de la vivienda, el 8,6% reside en hogares con hacinamiento y el 4,6% vive en condiciones de tenencia insegura.

Según una investigación conjunta del Fondo de las Naciones Unidas para la Infancia (Unicef Uruguay) y la Cámara de la Construcción del Uruguay, que fue publicada a principios de julio, en el país más de 400.000 niñas, niños y adolescentes viven en hogares (uno de cada dos) con al menos una privación de vivienda que limita sus condiciones de desarrollo. De acuerdo con este estudio, las carencias en las viviendas (hacinamiento, materiales precarios, humedad, mala ventilación y deficiencias en el saneamiento) incrementan la exposición a enfermedades respiratorias crónicas e infecciosas, e influyen directamente en la salud mental de niñas, niños y adolescentes. El hacinamiento y la falta de privacidad generan malestar, problemas de conducta y pueden aumentar la exposición a situaciones de violencia o abuso.

Las malas condiciones de vivienda también dificultan el desarrollo educativo. Además, las condiciones del entorno, como la lejanía de los centros educativos, la inseguridad vial o la falta de transporte, dificultan la asistencia regular.

¿Qué es la precariedad habitacional?

Rocco explicó que el concepto de precariedad habitacional refiere a las condiciones materiales de la vivienda y del terreno donde las personas viven, así como a la capacidad de vivir en condiciones de seguridad. “Estos aspectos hacen a las condiciones materiales, pero también a la seguridad vinculada a la tenencia o a la permanencia en ese lugar”, señaló.

Uno de los fenómenos que viene creciendo es el alquiler informal, una modalidad que, según Rocco, se expande allí donde el mercado formal resulta inaccesible. “El alquiler informal es una forma de acceso cada vez más generalizada en las situaciones de informalidad. [...] Es una forma de acceso cuando lo formal no es una opción”, explicó. En ese contexto, el alquiler informal se convierte en una salida. “Es una opción más para el acceso a la vivienda. Cuando no puedo autoconstruir, es una manera de acceder a una vivienda ya construida. Muchas veces implica acceder a una vivienda mejor que la que tengo, pero con condiciones que no son las del mercado formal”.

Riesgos edilicios y sanitarios

Las condiciones materiales varían según el tipo de precariedad. En viviendas ocupadas del centro, el riesgo puede ser estructural. “En las viviendas ocupadas en la centralidad muchas veces hay riesgo edilicio directo. Puede haber derrumbes. Aunque sean de material, están muy deterioradas. Las condiciones eléctricas son un riesgo, las humedades también”, advirtió Rocco.

En las pensiones regulares o informales, el “hacinamiento aparece en todos los casos”, con humedades, problemas eléctricos y condiciones precarias en materia edilicia, sanitaria y de salubridad, agregó. Las pensiones son una opción habitacional para personas en situación de vulneración socioeconómica, como familias migrantes, trabajadores informales, personas mayores, añadió. “Hablamos de personas que tienen algún ingreso, pero en general es informal o se basa en prestaciones sociales. [...] En este sector hay personas mayores también. [...] En general son personas que necesitan estar en la centralidad”, explicó.

En asentamientos, los déficits, obviamente, son más amplios: “No hay saneamiento, la [instalación] eléctrica es deficitaria, hay problemas con el acceso al agua, los materiales de la vivienda y los pisos. Por eso en Uruguay se habla de déficit cuantitativo y cualitativo”.

A eso se suma la desigualdad territorial. “En la periferia hay menor acceso a transporte y servicios. En esas zonas, el transporte y la movilidad son todo un tema. En la centralidad eso no sucede, por eso muchas personas se quedan allí más allá de las condiciones en que vivan”.

Un poco de historia

El acceso a la vivienda en Uruguay no puede analizarse sin mirar el mercado de alquileres. Para Nahoum, el régimen instaurado durante la dictadura marcó un punto de inflexión que aún condiciona las posibilidades de regulación y profundizó procesos de exclusión. Nahoum situó como un momento clave el año 1974, cuando se estableció la liberación del mercado de arrendamientos.

“El sueño, en aquel momento, de los economistas neoliberales que asesoraban al gobierno era que, haciendo el mercado muy atractivo, iba a haber más inversión y que esta iba a multiplicar la oferta, por lo que los precios bajarían”, explicó. Sin embargo, el resultado fue otro. “Lo que pasó fue que, en realidad, el incentivo no funcionó demasiado [...] No se construyó mucho más, pero al quedar abierto el mercado a la libertad económica total, quienes ya tenían vivienda para alquilar pidieron precios mucho más altos”. Ese encarecimiento tuvo efectos sociales visibles. “Hay trabajos que recogen testimonios de gente que decía: ‘Para mí, la alternativa fue pagar el alquiler o comer, abonar el alquiler o la salud de mis hijos’. Ahí se produce un crecimiento importante del asentamiento precario, que tiene su clímax en los años 90”, afirmó.

Para Nahoum, la relación entre propietario e inquilino es estructuralmente desigual. “La relación inquilino-propietario es absolutamente asimétrica. El propietario, si no alquila, pierde un dinero durante un tiempo; para el inquilino, si no consigue alquilar, la alternativa son arrendamientos precarios, cosas muy poco seguras”.

“Precariedad dispersa”

La precariedad adopta distintas formas según el territorio. En la centralidad urbana de Montevideo, Rocco describió una “precariedad dispersa” y puso como ejemplo la ocupación de viviendas o pagar una pensión. “Son viviendas precarias que se ocupan o se accede a pensiones, o se está en una situación itinerante entre la calle y la pensión”, indicó.

En la periferia, en cambio, predominan los asentamientos irregulares. “No es que se generen tantos nuevos asentamientos, pero sí crecen los existentes porque aumentan las familias. Se producen nuevas ocupaciones en terrenos contiguos”.

La experta agregó que las pensiones constituyen un fenómeno poco estudiado. “Son una opción habitacional, pero también un comercio. [...] Son una opción muy cara, implican un porcentaje alto de salario para acceder a esta solución habitacional. [...] Tienen esa doble contradicción. Muchas personas priorizan pagar la pensión y luego resuelven la comida en una olla popular. Eso da una idea del gasto que implican”.

El problema de los precios

Por su parte, Nahoum señaló que uno de los problemas que se observa en el mercado es que los promedios de precios de los alquileres en las zonas más cotizadas y las periféricas tienen una “relación muy parecida”. “¿Qué razones puede haber detrás de eso? Yo creo que el inquilino de bajos recursos es mucho más cautivo que el de mayores recursos. Tiene que aceptar lo que hay. El de mayores recursos tiene otras posibilidades de elección, puede comprar en vez de alquilar”, afirmó.

En ese contexto, las pensiones representan el extremo de la asimetría. “Es una situación más exigente todavía. [...] Hay una imagen que es la ley del candado: si pagás al día, la habitación está abierta; si no pagás, el dueño pone el candado y no entrás para rescatar tus cosas. [...] En esos casos, las personas están atadas, tienen que aceptar lo que les piden porque no tienen otra alternativa que la calle o un asentamiento”, agregó.

Según un informe realizado por Joaquín Pascal, que fue publicado el 11 de diciembre de 2025 en la diaria, el precio promedio de los alquileres –con contrato vigente– en Montevideo aumentó 0,8% en términos reales. Los mayores incrementos interanuales tuvieron lugar en Carrasco (3,6%) y en Manga y Toledo Chico (3,2%), seguidos de cerca por Las Canteras (3,1%), Carrasco Norte (2,7%), Peñarol, Lavalleja (2,6%) y Casavalle (2,2%). “Los barrios donde más se incrementaron los precios son, en algunos casos, barrios donde los ingresos de las personas son más bajos y donde es mayor la incidencia de problemáticas como la pobreza y la informalidad. Así, este componente del costo de vida se estaría incrementando en mayor proporción para los segmentos de menores ingresos”, reporta el análisis.

Políticas públicas y límites estructurales

Para Nahoum, uno de los problemas es que el régimen quedó “blindado”. “Cuando se votó la ley de arrendamientos, el Estado se comprometió por 20 años a no cambiar las reglas de juego y, si las cambiaba, a indemnizar a los propietarios. Eso se renovó sucesivamente. Estamos condenados hasta 2034”, agregó.

Respecto de la orientación de las políticas públicas, Aboal reconoció avances, pero advirtió limitaciones. “Ha habido avances, pero las políticas siguen siendo en buena medida fragmentadas. El desafío es combinar mejora y regularización de viviendas precarias, movilización del stock ocioso y ampliación del acceso al alquiler, evitando controles de precios que en otros países han generado efectos contraproducentes sobre la oferta”, afirmó. A su vez, enfatizó la necesidad de una estrategia integral y con enfoque territorial. “La clave es integrar instrumentos, focalizar territorialmente –porque los problemas no son iguales en todo el país– y evaluar sistemáticamente los resultados para ajustar lo que no funciona”, concluyó.

Propuestas del FA

Una de las alternativas planteadas por el gobierno es la creación de un mercado paralelo regulado. “Dentro del programa de gobierno del Frente Amplio está incluida la creación de un mercado paralelo de arrendamiento que sea regulado para que los precios, plazos y renovaciones sean establecidos por el Estado. Como el mercado libre está garantizado por ley, está blindado, lo que se plantea es crear un sistema paralelo”, afirmó Nahoum. Ese sistema podría incluir incentivos para propietarios. “Hay muchas viviendas que no están en el mercado porque tienen algún problema estructural. La idea era otorgar un crédito para arreglarlas y que ingresaran al mercado regulado”, dijo.

Uno de los desafíos es que, a diferencia de otros temas, la vivienda requiere un nivel de inversión grande, añadió Nahoum. El especialista sostuvo que el problema es presupuestario y político. “Desde la década de los 90 la inversión pública en vivienda, salvo un solo año, no superó el medio por ciento del producto. Con ese nivel de inversión se pueden hacer cosas puntuales, pero no generar un impacto fuerte”.

Por su parte, Rocco habló sobre el actual plan quinquenal de vivienda y destacó que existe un énfasis en abordar la precariedad. “Hay un interés por abordar la informalidad vinculada a los asentamientos y también por llegar a población con escasos recursos. Se habla de alquiler social y de subsidios parciales o totales”. No obstante, aclaró que la ejecución será determinante. “Luego hay que ver cómo se produce esa ejecución y cuál es el impacto”, señaló.

Otros temas

Entre los temas pendientes, Rocco destacó la falta de información sobre el mercado informal del suelo. “No tenemos prácticamente información de qué pasa con el mercado informal del suelo. Es fundamental saber qué agentes están por detrás. Una cosa es que sean vecinos o familiares; otra es que esté el crimen organizado”. Además, advirtió que la precariedad rural suele quedar fuera del foco. “Hay que conocer qué está pasando con la precariedad en la ruralidad, quiénes habitan y cómo lo hacen”, afirmó.

Mientras tanto, Nahoum mencionó los desalojos exprés introducidos por la ley de urgente consideración, de 2020. “Otro mazazo que se introdujo. No conozco información de cómo ha operado”. También advirtió sobre el crecimiento del mercado informal de alquileres. “Hay mercado informal de arrendamientos, que funciona mucho en los barrios más periféricos, sin contratos ni garantías, y donde el propietario es el que tiene la fuerza para poner condiciones”, advirtió.