La LUC y el régimen de alquiler sin garantía: entre el “desalojo exprés” y “un nuevo mecanismo” para quienes no acceden a vivienda

La ley de urgente consideración (LUC) votada en 2020 incluye entre sus artículos más debatidos aquellos dirigidos a crear un nuevo régimen de alquiler sin garantía. Desde el gobierno se afirma que servirá para brindar más posibilidades de arrendamiento de viviendas a diversos sectores de la población, mientras que la oposición y organizaciones sociales entienden que inclina la balanza en favor del arrendador, que podrá pedir el desalojo del inquilino mediante procesos más cortos en comparación con el régimen tradicional.

Entre los 135 artículos impugnados no se encuentran los que crean el nuevo régimen de alquiler sin garantía, sino los 34 que dan origen al sistema de desalojo que se considera “exprés” por parte de las organizaciones que promovieron el referéndum que tendrá lugar en 2022. Los promotores de la derogación no establecen objeciones al régimen de alquiler sin garantía, pero consideran que deben aplicarse las reglas del desalojo común.

Esas reglas, que aún se mantienen vigentes para los arrendamientos con garantía, indican que los plazos de desalojo por vencimiento del contrato son de un año o seis meses, dependiendo de la fecha del permiso de construcción de la finca, mientras que el desalojo por mal pagador es a los 20 días, tras lo cual el arrendatario puede pedir la expulsión del inquilino. En tanto, en el nuevo régimen que establece la LUC el desalojo por vencimiento del contrato es a los 30 días y por mal pagador, a los seis días. En cuanto a los plazos de expulsión, también son más cortos en comparación con el régimen tradicional, ya que se puso un máximo de 15 días y otro de cinco días, dependiendo de si el inquilino era buen pagador o no, con una posible prórroga de siete y cinco días, respectivamente. Con el otro mecanismo hay un plazo prorrogable hasta un máximo de 120 días.

Pero el nuevo régimen establece otros elementos que han sido criticados por quienes impugnaron parte de la LUC. Por ejemplo, en un artículo se indica que el inquilino incurrirá en mora si se atrasa tres días hábiles en el pago, y otro artículo agrega que “los juicios de desalojo contra malos pagadores quedarán clausurados si dentro del plazo para oponer excepciones el inquilino consignara la suma adeudada más 60% de esa suma como pago de los intereses, tributos y costos devengados”. A su vez, otro artículo indica que “para iniciar la acción de desalojo” el arrendador no tendrá que acreditar “encontrarse al día en el pago de cualquier tributo nacional o departamental”.

Pero ¿qué motivó a la coalición de gobierno a crear un régimen con estas características? La respuesta del oficialismo es que se intenta darle una vía legal al arrendamiento sin garantía para aquellas personas que no tengan posibilidad de presentar una y que los plazos cortos para el desalojo motivarán, precisamente, que los dueños de casas se animen a alquilar sin garantía.

Hay dos elementos más que se suman para delinear el estado de situación del tema. Uno es que hasta el momento el nuevo régimen tuvo una ínfima utilización y otro, que quienes impugnaron los artículos afirman que antes ya era posible alquilar sin garantía y no se estaba en riesgo de ser desalojado en un plazo tan corto, en referencia a la práctica de arrendamientos acordados de palabra entre personas de confianza y sin un contrato de por medio, método que se continuará utilizando y que no modifica la normativa de la LUC, que tampoco innova en el régimen de alquiler con garantía, el más usado.

“Mayor accesibilidad”

El subsecretario del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tabaré Hackenbruch, dijo a la diaria que “la intención del acortamiento de los plazos” para el desalojo en este régimen de alquiler sin garantía “es dar, justamente, una mayor accesibilidad” a aquellas personas que no tienen posibilidad de obtener una garantía. Hackenbruch señaló principalmente a la población de “inmigrantes”, “jóvenes que se quieren independizar” y “personas que están en el Clearing”. “Al no poner garantía y reducir los plazos [de desalojo], va a haber una oferta mejor a la que hay hoy para aquellas personas que no tienen posibilidades de garantía”, señaló el jerarca.

Hackenbruch recordó que este sistema “no sustituye nada del anterior”, en referencia al método habitual de arriendo con garantía. “Lo único que se quiere es que exista la posibilidad de que, al ser más corto [el plazo de desalojo], los propietarios se sientan más incentivados a alquilar a las personas que no tienen garantía”, porque si los plazos “son los mismos con garantía que sin garantía, obviamente, van a ir por el lado de la garantía”. Además, el jerarca afirmó que este sistema “es una oportunidad que antes realmente no existía”, ya que “no te alquilaban sin garantía”: “Desconozco que haya gente que alquilara sin garantía. La mayoría de las personas [arrendadores] te pedían por lo menos tres meses o seis meses de depósito o te pedían garantía de Anda, un seguro privado, Contaduría [General de la Nación] u otros tipos”, expresó el jerarca. Según dijo, acortando los plazos de desalojo se buscó “ayudar a aquellas personas a las que no les alquilaban porque no tenían garantía”.

Otra es la visión de Ramón Fratti, integrante de la Dirección Nacional de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam), quien aseguró a la diaria que desde antes de la LUC “ya se puede alquilar sin garantía” y que incluso “aproximadamente 20%” de los arrendamientos son así; por eso, lo establecido en la ley de 2020 sólo implica el agregado de que “los plazos para desalojar a la persona que alquila son brevísimos, tanto para el buen pagador como para el mal pagador”.

“Todo en contra de la parte débil”

“De beneficioso para el que alquila no tiene nada porque alquilar sin garantía ya se podía, lo que se hace es un desarrollo de cómo desalojar más rápido a las personas”, dijo Fratti, para quien en ese capítulo de la LUC se legisló “todo en contra de la parte débil y todo a favor del dueño de la vivienda”. Luego agregó una consideración sobre el título de la sección en la que se inscriben todos los artículos referidos a este nuevo régimen, que es “Normativa sobre la emergencia en vivienda”: “La emergencia en vivienda se puede atender de muchas maneras; la primera hubiera sido no recortar el presupuesto de vivienda”, apuntó.

También criticó el recargo de 60% en la deuda para clausurar un juicio por desalojo por atraso en el pago. En este sentido, puso en consideración la dificultad que podría atravesar un inquilino “si tiene la desgracia de que se atrasan con el pago de su salario”. “Es un disparate, aparte en plena pandemia se aparecieron con esto”, cuestionó.

“Interpretación demasiado retorcida”

Ante la consulta de cómo sortear una situación de este tipo, el senador del Partido Nacional Gustavo Penadés dijo a la diaria que “lo que existe en este mecanismo”, al igual que en el alquiler con garantía, “es la posibilidad de tener una comunicación y explicarle al propietario: ‘Mirá, en esta oportunidad mi jefe no me pagó en fecha, me paga dentro de dos días; inmediatamente que me pague, te pago’. No conozco a nadie que dispare un mecanismo de desalojo automático por el solo hecho de que en un mes haya un atraso producto de una responsabilidad de un tercero, realmente me parece una interpretación demasiado retorcida”.

El senador nacionalista consideró que este régimen cubre la necesidad de alquilar sin garantía “con el mismo estatus” que al hacerlo con garantía, lo que facilita “el acceso a la vivienda para un sector joven de la sociedad” o “sectores populares”. Así las cosas, Penadés aseguró que los cuestionamientos al nuevo modelo por parte de quienes impugnaron los artículos surgieron “porque no han terminado de entenderlo”.

Por otro lado, el senador afirmó que lo que refiere a los desalojos exprés “es una falacia”, “una interpretación antojadiza y malintencionada de lo que la ley establece”. Según dijo, para esa interpretación “se parte de la equivocada premisa de que el inquilino estará obligado en el futuro a acceder a un sistema de arrendamiento por ese mecanismo, y eso es absolutamente falso, producto de que el inquilino lo que tiene es la posibilidad. Si no le sirve, no le gusta, no le conviene, sigue alquilando por lo establecido en la ley de alquileres y santas pascuas”.

“La solución es errada”

El abogado Juan Ceretta, docente de la Clínica de Litigio Estratégico de la Facultad de Derecho de la Universidad de la República, dijo que este nuevo sistema “nada” tiene de beneficioso para quienes buscan alquilar una vivienda; en cambio, tiene “unas cuantas” cosas negativas. “Ya existe, no es ninguna novedad un régimen de alquiler sin garantía. ¿Por qué no hay muchos arrendamientos de este tipo? Porque el mercado no lo acepta, es un formato que no le sirve ni al arrendatario ni al arrendador”, opinó. “Para el arrendador hay dos elementos clave en el contrato, que son el precio del arrendamiento y la seguridad en el cobro, y te diría que el más importante es la seguridad en el cobro; esto, justamente, lo que está sacando, al no tener garantía, es la seguridad en el cobro. Por lo tanto, no lo veo apetecible para arrendadores prolijos que ponen en el mercado fincas que están habilitadas”, siguió.

“La novedad de la LUC es el desalojo rápido, no el arrendamiento sin garantía”, dijo Ceretta, y agregó que una de sus preocupaciones “es que alguien aproveche el régimen de la LUC para alquilar fincas que hoy están por fuera del mercado de arrendamientos porque no reúnen condiciones mínimas de habitabilidad”. Además, el abogado aseguró que “el tema de los desalojos tan breves conspira hasta con la definición del derecho a la vivienda”, porque “una de las características” de este es “la seguridad en la tenencia”, y “si a vos te pueden sacar de un día para el otro, la seguridad en la tenencia se empieza a diluir y ya no podemos ni siquiera hablar del derecho a la vivienda”. “No es vivienda. Será refugio, campamento, otra cosa, pero no es vivienda”.

“Si el problema es que hay una porción importante [de la población] que no accede a las garantías, cosa en la que yo estoy de acuerdo, lo que hay que hacer es establecer sistemas que amplíen las garantías, o sea, que esa gente que no puede acceder tenga mecanismos para hacerlo, no eliminar las garantías. El diagnóstico es correcto, pero la solución es errada”, apuntó el abogado.

Poco uso

A pesar de que la ley lleva más de un año vigente y de que este ha sido uno de los capítulos más discutidos a nivel político, el régimen de alquiler sin garantía no ha sido de gran aplicación hasta el momento. “Nosotros creímos que iba a tener un dinamismo mayor que capaz que por la pandemia o por diferentes motivos no ha tenido”, dijo Hackenbruch, y agregó que hasta el momento el mecanismo “no ha sido de gran uso” y que la negativa a arrendar así es “más del lado de los propietarios que de los inquilinos”, ya que “muchas veces prefieren ir más por el lado de la garantía”.

En opinión de Penadés, el sistema hasta el momento fue poco usado “esencialmente” por “el desconocimiento” sobre él y también por “la precaución que deben de tener los agentes inmobiliarios de poder promover este nuevo mecanismo, producto de que puede ser derogado” en 2022. El senador manifestó que “la inseguridad jurídica” generada en torno a los 135 artículos impugnados “producto de que no se sabe todavía si se mantendrán o no”, en este caso, “afecta directamente la ausencia de interesados en acceder al alquiler por este mecanismo”.