Existen unas 10.000 viviendas presentadas para obtener los beneficios de exoneraciones impositivas previstos en el programa de Viviendas de Interés Social (VIS), de las que unas 8.000 ya fueron aprobadas y 4.500 ya están en construcción. De estas últimas, 1.800 estarán construidas a fin de año.
La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) y el asesor inmobiliario Julio Villamide consideran que la imposición de un tope a los precios de estas viviendas en Montevideo “cambia las reglas de juego” y puede provocar un desestímulo para la nueva inversión.
Jorge Polgar, subsecretario del MEF, destacó en diálogo con la diaria que el precio del metro cuadrado de VIS en Montevideo es 38% “más caro”, aun cuando se corrigen las cifras por diferenciales de costos.
Si bien la APPCU rechazó el tope impuesto al valor de las VIS, comparte con el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) “la preocupación de que al sistema no estén accediendo las familias de menores ingresos” como parte del público objetivo. Para la gremial empresarial, no es cierto que la relación costo de obra-precio de venta tenga un amplio margen que permita topear los precios de un determinado porcentaje de las unidades. En un comunicado de prensa, la APPCU señala que la relación costo-venta que maneja el MVOTMA “responde a la lógica de la obra pública y no a la lógica del inversor privado”. Según los empresarios, los valores de venta guardan “una razonable relación con el resto del mercado inmobiliario”, y entienden que el problema, en realidad, es la pretensión de abarcar con una misma propuesta un universo “demasiado amplio”, en el que hay personas con diferencias socioeconómicas también “demasiado amplias”. Por eso, proponen “continuar en las mismas condiciones reglamentarias” pero crear una nueva categoría dentro del sistema, que limite su ubicación geográfica, creando una subzona para esta nueva categoría, y que se establezca el área máxima de las unidades a 40 metros cuadrados en el caso de viviendas de un dormitorio, 55 en el caso de dos dormitorios y 70 metros cuadrados en el caso de tres dormitorios. Por otra parte, proponen que se limite el porcentaje de áreas comunes y se prioricen las habitables. Por último, entienden que se debe apuntar a terminaciones “más austeras, más económicas”.
Los riesgos son ajenos
“Reconozco las protestas de quienes dicen que 145.000 dólares no puede ser el precio de una VIS”, dijo Villamide a la diaria, pero opinó que la decisión de imponer topes a los precios no es compatible con el espíritu de la ley. Para el asesor de la Cámara de la Construcción, los precios bajarán una vez que los costos de la construcción lo permitan, “lo que estaba previsto en un horizonte real de construcción de miles de viviendas”. Las empresas, cuando verificaran que existe un mercado importante, “empezarían a apostar a nuevas tecnologías mediante joint ventures con empresas del exterior que aplican tecnologías que disminuyen costos de construcción. En ese escenario se podía esperar que los precios bajaran”, comentó Villamide, y agregó: “En eso estábamos hasta que se tomó la medida que introduce un cambio que, aunque no es dramático, es un cambio de reglas”.
Jorge Polgar, que presidió el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) durante el primer gobierno del Frente Amplio, dijo que es necesario recordar que el programa generó un mercado inexistente en base a incentivos fiscales, y es una consecuencia de una política pública “de libro de texto”. Polgar destacó que “es entendible que los inversores y sus operadores clamen por mayor rentabilidad”, pero reafirmó que la discusión sobre el tema debe tener en cuenta que el gobierno no está “tarifando” un precio y buscando controlar un mercado, “porque este mercado no existía: lo creamos sobre la base de una política pública”.
“Para este tipo de compradores nadie construía si no era el BHU o el MVOTMA”, y lo que la política implementada dejó en claro, según Polgar, es que “el Estado ya no iba a producir a riesgo propio”. Destacó que con la política se logró cambiar la cultura y se logró que los empresarios tomaran riesgos en la construcción de viviendas para este público. “Si las empresas construían antes viviendas de este tipo era a ‘riesgo Estado’, con contratos. No por nada el BHU se fundió varias veces”, comentó.
Polgar destacó que los empresarios de la construcción ahora saben que van a vender a crédito para su público objetivo y enfatizó que “éste ya no es el mercado de fines de los 90, de cortísimo plazo, tímido y en dólares, manejado por los bancos privados”. Recordó que esas 10.000 viviendas representan 1.000 millones de dólares de inversión, un monto similar al presupuesto quinquenal del MVOTMA. “Entonces, esta inversión privada permite concentrar los recursos públicos en los sectores que más los necesitan. El programa no llega a los sectores más pobres por su naturaleza, pero libera recursos para atenderlos”, enfatizó.
Polgar destacó que los nuevos topes, que se actualizan en función del Índice de Costos de la Construcción, se estimaron a partir de las declaraciones juradas de los proyectos y destacó que “tienen en cuenta que esto es inversión privada y fueron calculados para que persistan beneficios interesantes para que los privados sigan arriesgando como hasta ahora”. “Queremos viviendas más baratas, claro, porque exoneramos de impuestos la construcción y con eso generamos un mercado que no existía”, mencionó.
Un tema denso
Para Villamide, sin embargo, los precios topes elegidos son similares al costo, y opinó que con esta medida “el gobierno se apura”. “Creo que influyen los tiempos electorales, y obviamente las responsabilidades, que en el sector público no son las de los privados”, interpretó.
“Con datos a la vista, vemos que las diferencias de precios se dan en Montevideo porque hay una sobredemanda vinculada a la densidad de población”, destacó el número dos del MEF, que además aseguró que son muchas las empresas y proyectos, y el mercado se empieza a desarrollar sobre la base de la competencia. “La sociedad está renunciando a impuestos. Queremos ayudar con los topes a que los precios converjan más rápidamente a las condiciones de competencia”, declaró.
Polgar recordó que los topes ya existen en el interior y en otras zonas de Montevideo, y que la nueva decisión solamente implica extenderlos a las zonas donde no existen y en donde se verifican esos precios superiores. Polgar comentó que el tope propuesto para una vivienda de dos dormitorios es de aproximadamente 121.000 dólares, y aclaró que la decisión implica tan sólo que una de cada cuatro unidades deba regirse por él. Polgar agregó que 50% de las unidades ya vendidas fueron pactadas a precios inferiores a los topes propuestos.