En diciembre de 2013 se lanzó el fideicomiso financiero para la construcción y comercialización de dos torres de apartamentos para vivienda de 23 pisos cada una, ubicadas sobre el nivel superior de Nuevocentro Shopping. La administradora de fondos de ahorro previsional estatal República AFAP compró la totalidad de los certificados de participación públicos emitidos, por un valor de 58 millones de dólares. La oferta privada fue adquirida en su gran mayoría por el empresario de la construcción Eduardo Campiglia (1,7 millón de dólares); Nuevocentro Shopping puso 150.000 dólares y Elbio Olaizola, director gerente de la empresa Ebital, constructora de las torres, compró certificados por otros 150.000 dólares.

El proyecto fue beneficiado por diversas exoneraciones tributarias. Para 53 unidades de las 437 que conforman las torres rigen los beneficios de la Ley 18.795 de Promoción de Viviendas de Interés Social. Además, se exoneró al fideicomiso del Impuesto al Patrimonio por las obras de construcción y por las viviendas que se destinen a arrendamiento, entre otros beneficios.

La construcción de las torres se realizó dentro de los plazos previstos: se terminó la obra seis meses antes de la fecha fijada para la entrega. El ritmo de venta, en cambio, ha sido menor a “lo que se esperó en el prospecto original”, según señaló la calificadora de riesgo CARE en su informe de noviembre de 2016, un análisis vigente hasta el 30 de abril de 2017. A la fecha del informe se había vendido o firmado el boleto de reserva de 40% de las unidades de las torres.

En el informe de CARE se indica que el mercado inmobiliario “transita una coyuntura con elementos de incertidumbre de corto plazo”. “La coyuntura sectorial actual, el enlentecimiento de la economía, el aumento del desempleo, la volatilidad del tipo de cambio e inestabilidad económico política de la región, de persistir en el tiempo, afectaría de forma negativa la comercialización de las unidades. Este fenómeno se evidencia tanto en la demanda por 'consumo' como en la demanda por 'inversión' inmobiliaria. Esto podría introducir un riesgo sectorial cuya evaluación hasta el momento no permite extraer conclusiones definitivas”, señala el informe de la calificadora.

Para alquiler

En atención a esta situación, el fiduciario Trust AFISA solicitó en setiembre de 2016 autorización al Banco Central del Uruguay para arrendar las viviendas construidas sobre Nuevocentro Shopping. La autorización le fue otorgada recientemente, confirmó a la diaria la vicepresidenta de República AFAP, Jimena Pardo.

En el informe de CARE se señala que “dada la coyuntura negativa actual, se entiende difícil se pueda cumplir con el plan de ventas en el corto plazo” y que “para adaptarse a esta circunstancia, se planteó por parte del fideicomiso la variante de poder arrendar las unidades”. Esto “le brindaría una fuente de ingreso alternativa al fideicomiso, en caso de que las ventas fueran menores a las esperadas en el prospecto de emisión”. En el informe se explica que se adoptó esta alternativa en atención a que a partir de la entrega de la obra terminada, el fideicomiso debe asumir el costo de los gastos comunes de las unidades que quedan en su propiedad hasta su venta. También porque, “dado que el mercado inmobiliario se ajusta por precio o por cantidad, y que quedan aún más de 260 unidades sin vender, el alquiler en sus dos modalidades (común o con opción a compra) se presenta como la estrategia para defender el precio de las unidades y no saturar el mercado de compraventa de forma repentina”.

Pardo explicó que se dará prioridad al arrendamiento de las viviendas y al arrendamiento con opción a compra. Sobre el ritmo de las ventas, sostuvo que se está “desarrollando bien, dentro de lo esperado” y que República AFAP considera su participación en el fideicomiso una “muy buena inversión”. Y si el ritmo de venta fuera “algo menor de lo esperado” a República AFAP no le preocupa, porque se trata de una inversión de largo plazo.