Con la firma de todos los ministros, el Poder Ejecutivo envió al Parlamento el 28 de diciembre el proyecto “Inmuebles urbanos vacíos y degradados”, que da un plazo a los propietarios para que inicien las remodelaciones de sus bienes; de lo contrario, estos irán a remate. El Estado tendrá preferencia para adquirirlos y destinarlos a construir viviendas o desarrollos urbanísticos.

El proyecto declara “de interés general el cumplimiento de los deberes relativos a la propiedad inmueble urbana”. El objeto es “promover el cumplimiento de los deberes relativos a la propiedad del inmueble, de forma de evitar y revertir los procesos que conjugan el vacío y la degradación del inmueble”. Comprende a los inmuebles que reúnan tres condiciones: estar en suelo urbano, vacíos y degradados. En la exposición de motivos se aclara que “no se pretende actuar en casos de inmuebles degradados pero ocupados por los propietarios u otras personas legitimadas. Tampoco en casos de inmuebles ocupados en forma precaria, pero que no se encuentren degradados”, por entender que eso no afecta el interés general.

Se define un inmueble vacío como aquel que se encuentra desocupado por 24 meses o más, aunque se explicita que si está ocupado en forma precaria, ese tiempo de ocupación se incluirá en el cómputo del plazo de 24 meses, porque la ocupación precaria configura “el incumplimiento del propietario del deber de cuidar”. Las obligaciones de usar, conservar y cuidar los inmuebles están descriptas en el artículo 37 de la Ley de Ordenamiento Territorial (de 2008). Dentro del concepto “inmueble degradado” se incluyen los que se encuentren en situación de ruina; los que estén deteriorados (aquellos que sean un riesgo para la integridad física de las personas, la salubridad pública o comprometan la habitabilidad de los inmuebles linderos); y también los que tengan edificación paralizada (cuyas obras estén inconclusas e interrumpidas por 24 meses o más).

Se propone que tanto el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) como la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) puedan solicitar la declaración judicial de inmueble urbano vacío y degradado. Mediante inspección judicial, se constatará el estado de ocupación y de conservación; para eso último será acompañada por un técnico de la intendencia departamental respectiva que determinará el estado del inmueble; el alguacil tendrá facultades de allanamiento, de acudir a la fuerza pública y al servicio de cerrajería si lo necesitara (incluso se permitirá decidir si un inmueble está vacío por las conexiones al consumo de agua potable y energía eléctrica). Luego de esa diligencia preparatoria, la IM tendrá un plazo máximo de 30 días para informar técnicamente si el inmueble está en zona urbana y si se encuentra degradado. Luego de eso, los titulares registrales del derecho de propiedad tendrán un plazo de 20 días (con una única prórroga por el mismo plazo) para presentar –y luego ejecutar– un proyecto de rehabilitación del inmueble. De no ser así, se procedería a la venta judicial del inmueble, sobre la base de 75% de su valor de tasación fijado por la Dirección Nacional de Catastro. Si no hay postores en el remate, se hará otro, con la base de la mitad de la tasación, y si en esa instancia tampoco hay interesados, el accionante (MVOT- MA o ANV) podrá adquirirlo por ese valor. Tal como dice la Ley de Ordenamiento Territorial, el Estado tiene el derecho de preferencia: el accionante tendrá preferencia para comprar el inmueble “en las mismas condiciones que el mejor postor”. Quien adquiera el inmueble deberá presentar, en un plazo máximo de 20 días, un proyecto de rehabilitación que luego deberá cumplir. Si incumple, el inmueble se remata nuevamente.

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“Es uno de los proyectos que interesan al MVOTMA, pero no solamente a este: es un tema que ha estado motivando la reflexión y algunas iniciativas de actores muy diversos, públicos y privados; en el período legislativo anterior hubo alguna iniciativa. Sobre la base de esa iniciativa y de algunas objeciones y posibles interferencias de tipo jurídico, se estuvo trabajando prácticamente dos años en la elaboración de este proyecto. Es una herramienta complementaria con otras para solucionar estos problemas que se manifiestan en las áreas más jerarquizadas de las ciudades, no solamente de Montevideo”, expresó, en diálogo con la diaria, Salvador Schelotto, director nacional de Vivienda. Se refería al proyecto de ley que presentaron los diputados oficialistas Alfredo Asti y Mauricio Guarinoni en 2012 –actualizado en 2014–, que apuntaba a declarar de interés general el uso social de bienes inmuebles declarados judicialmente en abandono.

El semanario Búsqueda difundió ayer lo sustancial del proyecto y recordó que el último Censo había contado 43.000 vivienda vacías, a lo que debería añadirse las 10.000 que están en estado ruinoso. Schelotto dijo que no están manejando cifras, porque el censo de viviendas se hizo en 2011 e integró “situaciones muy heterogéneas”, y mencionó que el MVOTMA y la ANV “hicieron algunas verificaciones y encontraron que era un número bastante más reducido”, porque muchas estaban en uso. El jerarca resaltó los aspectos cualitativos: “Va a ser un incentivo para que la propiedad de inmuebles, sobre todo en áreas urbanas –que tienen buena cobertura de infraestructura, equipamientos y servicios– tengan una adecuada utilización, acorde a la inversión social en la producción de ciudad, que es una de las cosas que frecuentemente no están a la vista”.

Resaltó que el proyecto sortea las complejidades jurídicas de la edificación paralizada, que se da, por ejemplo, cuando un promotor privado establece promesas de compraventa y el proyecto queda inconcluso. “Tratamos de que esos derechos puedan ser contemplados, pero que no limiten la posibilidad del remate y de la venta judicial”, dijo.

Para elaborar el proyecto, el gobierno se apoyó en legislación internacional. Schelotto mencionó la Constitución de Brasil, normativas de Colombia y de estados estadounidenses. “Se ha hecho un estudio desde el punto de vista jurídico que establece un marco muy garantista para los propietarios, tratando de entrever cualquier posible contratiempo que tuviera el proyecto de ley. Yo diría que es un proyecto muy cuidadoso”, expresó.

Consultado por la diaria, Asti comentó que si bien había visto un borrador, recién ayer tuvo el texto definitivo. Respecto de su proyecto, dijo que mantiene la declaración de interés general del cuidado del inmueble y que define una instancia de declaración judicial de inmuebles vacíos y degradados.

Anunció que aunque no es el proyecto que él promovía, tiene la misma filosofía, y que intentará que comience a discutirse en el primer semestre de 2018.