El dato

En octubre el precio promedio de los alquileres –con contrato vigente– en Montevideo aumentó 0,8% en términos reales (es decir, descontando el efecto de la inflación) con respecto al mismo mes del año anterior. No obstante, detrás de esta cifra se esconde una gran heterogeneidad entre las realidades de los distintos barrios.

Por un lado, los mayores incrementos interanuales tuvieron lugar en Carrasco (3,6%) y Manga, Toledo Chico (3,2%), seguidos de cerca por Las Canteras (3,1%), Carrasco Norte (2,7%), Peñarol, Lavalleja (2,6%) y Casavalle (2,2%). En el otro extremo, el precio de los alquileres cayó en Punta Gorda (-0,9%), Castro, Castellanos (-0,4%) y Paso de las Duranas (-0,2%).

Dado que estas dinámicas responden esencialmente a las consideraciones de oferta y demanda propias de cada barrio, no hay una explicación general que capture con precisión el comportamiento de estos precios tan relevantes para la economía y para la población en general.

Además, esta medición resulta poco informativa para identificar cuáles son las zonas más caras y cuáles son las más accesibles de la ciudad, dado que se trata en este caso de una cuestión del nivel de precios y no de la variación de precios. Por eso, para desentrañar la situación en otra dimensión, que complementa la anterior, es necesario comparar los precios vigentes de los alquileres.

Naturalmente, el patrón es evidente: los alquileres son más caros alrededor del centro y hacia la costa este del departamento, aunque existen algunas excepciones. No obstante, es relevante determinar qué tan distintos son estos patrones territoriales de los precios.

Desigualdades barriales

A pesar de la heterogeneidad que caracteriza la evolución de los alquileres, la combinación de las dos dimensiones analizadas resulta también de interés. A este respecto, la consideración conjunta de la variación y del nivel de los precios evidencia que muchos de los barrios donde los alquileres se han incrementado en términos relativos (variación) son aquellos en los que los alquileres son más baratos (nivel).

Esto es relevante no sólo porque los alquileres en la capital son relativamente elevados (21.900 pesos en promedio), sino también porque los barrios donde más se incrementaron los precios son, en algunos casos, barrios donde los ingresos de las personas son más bajos y donde es mayor la incidencia de problemáticas como la pobreza y la informalidad. Así, este componente del costo de vida se estaría incrementando en mayor proporción para los segmentos de menores ingresos. Al mismo tiempo, los costos de los alquileres se estarían incrementando en menor medida en los barrios céntricos, donde si bien los alquileres no son los más altos, tampoco son los más bajos.

Las implicancias

Según un informe del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción, la construcción de viviendas amparada en la Ley de Vivienda Promovida llegó a representar un 6% del total de viviendas en la capital durante 2023, aunque su distribución territorial dista de ser homogénea. En este sentido, algunas zonas, como Barrio Sur, Palermo, Cordón y Tres Cruces, concentran el 50% de la nueva oferta. Es interesante notar que varios de estos barrios, en donde la construcción por medio de este mecanismo fue más intensa, son también aquellos en los que el precio de los alquileres se ha incrementado menos.

Sobre esta dimensión, la consultora Exante elaboró el año pasado un informe que identificaba una tendencia a la baja en el precio de los alquileres medidos en términos reales, asociándola con la mayor oferta de viviendas. Así, resulta razonable asociar la baja (o el menor incremento) de los alquileres en los barrios céntricos con el incremento de la oferta de viviendas, muy asociada a la construcción en el marco de la Ley de Vivienda Promovida.

Esta relación estaría sumando un elemento a favor de la ley; más allá de la discusión sobre si los sectores medios y medio-bajos acceden a esas viviendas, estos podrían estar beneficiándose de la baja en los alquileres en los barrios en los que más se construye. Debe tenerse presente que el gobierno anunció que revisará esta normativa a la luz de la concentración de desarrollos inmobiliarios en ciertas zonas de Montevideo. Si bien aún se desconocen los eventuales cambios que se impulsará, la discusión abre la puerta a la readecuación necesaria de instrumento.

Una política de vivienda más equilibrada en el territorio contribuiría a evitar que los mayores aumentos recaigan sobre los barrios con población más vulnerable. De esta manera, además de operar como dinamizador de un sector clave de la actividad económica, la normativa debería favorecer a los sectores de menores recursos, dado el peso que tiene la vivienda en las situaciones de vulnerabilidad y en la pobreza desde una perspectiva multidimensional. Con relación a esto, los últimos datos disponibles –correspondientes a 2024– muestran que los indicadores que más contribuyen a la pobreza son los años de escolarización (18,3%), la informalidad (13,5%) y la materialidad y problemas de la vivienda (11,7%).

Joaquín Pascal, Centro de Estudios Etcétera.