En el marco de la Comisión Asesora de Vivienda (Coavi), la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) elaboró un informe de diagnóstico y evaluación de la Ley de Vivienda Promovida (18.795), en el que se destaca la promoción de la construcción que generó la normativa, pero se subrayan limitaciones a la hora de cumplir el objetivo primario de la legislación: lograr un mejor acceso a la vivienda en los sectores medios y medios bajos.

En el informe, al que tuvo acceso la diaria, se destaca que la ley logró “promover vivienda de calidad”, con un producto “arquitectónico controlado”, tanto en las características de la construcción como en la localización de estas; se señala que a nivel general los proyectos “en su mayoría culminan en plazos razonables” y “en su mayoría se comercializan para la venta, evidenciando su viabilidad económico-financiera”.

“El programa ha contribuido a la renovación del stock y a la regeneración urbana. Se ha logrado llevar inversión a zonas intermedias de la ciudad de Montevideo y al interior del país”, se puntualiza, llevando la construcción de viviendas a zonas en las que no había.

En esa dirección, la ANV especifica que, desde la perspectiva del estímulo a la oferta, se lograron “resultados significativos”, pero detecta un problema en el acceso a las viviendas de hogares de ingresos medio y medio bajos. “Los resultados no son igualmente positivos” en ese sentido.

En el análisis de esa dificultad, el informe detalla que entre 2014 y 2017 se intentó facilitar el acceso a la vivienda a través de los topes en precios en una proporción de las construcciones; sin embargo, hubo “dificultades en el diseño y la implementación” del Programa de Compra de Vivienda Promovida que, junto con la “falta de tiempo” debido a un cambio de administración, “impidió el cumplimiento de este objetivo”.

Entre 2020 y 2022, durante la administración del expresidente Luis Lacalle Pou, se levantaron las restricciones de topes de precios y se diseñó el programa Entre Todos, orientado a atender a la población de menores ingresos. Si bien este programa logró incrementar el número de créditos con subsidio, llevándolos a 112 al 31 de marzo de 2025, aún persiste la necesidad, dice la ANV, de “realizar ajustes en el diseño” para “superar problemas de eficiencia y transparencia”.

Este cambio generó un incremento en el ingreso de proyectos. Desde la promulgación de la ley en octubre de 2011, se ingresaron 1.924 proyectos de vivienda promovida con el objetivo de construir más de 55.000 viviendas. De ese total de proyectos, 1.551 fueron iniciativa del Poder Ejecutivo para la construcción de 43.000 viviendas; el resto fueron iniciativas privadas.

En 2024 ingresaron 246 proyectos, lo que deja ese año con el registro más elevado para un año calendario. En promedio, desde la vigencia de la ley, ingresaron 100 proyectos por año entre 2012 y 2019, y 189 entre 2020 y 2024.

La ANV también indica que, con el cambio, muchos proyectos promovidos en el amparo de reglamentaciones anteriores modificaron sus diseños hacia el nuevo régimen. De esta forma, alrededor de 160 iniciativas cambiaron la reglamentación o el régimen de comercialización de algunas de las viviendas.

Otro cambio interesante que marca la agencia es la distribución por dormitorios de la iniciativa. Desde 2017, la mitad de las viviendas presentadas correspondía a unidades de dos dormitorios, mientras que desde 2020 más de la mitad de las unidades son de un dormitorio; además, con la introducción del monoambiente como tipología promovida, se incrementó significativamente la cantidad de este tipo de viviendas, pasando de un 1% entre 2011 y 2017 a un 9% entre 2020 y 2022.

En cuanto a la localización por departamentos, Montevideo concentra la mayor parte de los proyectos y las viviendas ingresadas y activas: 1.188 de los 1.788 proyectos promovidos o en estudio se localizan en la capital del país; le siguen Canelones, con 304, y Maldonado, con 106.

En el último año móvil (abril de 2025), el ingreso de proyectos sigue estando concentrado en Montevideo, pero se observa un cambio en la distribución, lo que la ANV liga directamente al cambio de la normativa en 2020: impulsado por Ciudad de la Costa, Canelones pasó de tener 16,5% de los proyectos en todo el período de vigencia de la ley a tener 33% en el último año móvil. Además de este crecimiento, se señala que se trata de torres de altura y grandes proyectos con un alto valor comercial.

Regular amenities y revisar incentivos fiscales

El programa de gobierno del Frente Amplio establece la necesidad de generar la discusión sobre el devenir de la ley de vivienda promovida. Es en esa dirección que se da este informe de la ANV.

Entre los aspectos a mejorar, la agencia destaca que la ley generó proyectos que tienden a localizarse en las zonas con mejor relación riesgo-retorno, lo que llevó a ese crecimiento en Ciudad de la Costa, y también en Maldonado y Punta del Este. Esto hace “evidente la necesidad de reevaluar los límites que actualmente se aplican para la promoción de obra nueva”, señala la ANV.

La agencia también puntualiza que existe una superposición de incentivos tributarios. Actualmente, coexisten dos regímenes de los cuales se beneficia la construcción: la ley de inversiones y la ley de vivienda promovida. “Si bien en un principio se pensaba en dos mecanismos excluyentes, la práctica ha demostrado que existen proyectos que utilizan ambos mecanismos”, por lo que “se debe evaluar si es pertinente que existan proyectos que utilicen beneficios fiscales de los dos regímenes y, en caso afirmativo, coordinar acciones de seguimiento y control”.

Sobre los aspectos arquitectónicos, la ANV ensaya una serie de líneas para discutir. Uno de los puntos tiene que ver con un aspecto que habilitó la reglamentación de 2020, que facilitó la incorporación de amenities en los proyectos, lo que tiene un impacto directo en el precio de venta de las viviendas. La agencia recomienda evaluar la “pertinencia” de, por ejemplo, la construcción de piscinas en proyectos de más de 20 viviendas.

Otro aspecto es la incorporación de ascensores en construcciones de edificios de planta baja más dos o tres niveles. El ascensor es visto positivo en cuanto a la accesibilidad, pero se plantea la posibilidad de evaluarlo en función de su incidencia en el costo final.

Finalmente, se plantea la posibilidad de generar restricciones a los monoambientes y las viviendas de un dormitorio. “Se entiende que este aspecto tiene múltiples aristas, porque es una tipología muy demandada para volcar a la vivienda en alquiler, pero debería evaluarse en qué medida o proporción se desea exonerar impuestos para estas tipologías”, cierra el informe.

En el “centro del negocio”

En diálogo con la diaria, Gonzalo Cortizo, licenciado en Ciencias de la Comunicación con estudios de posgrado en Estudios Urbanos y Desarrollo Territorial e integrante del colectivo Miles de Ciudades, coincidió con la ANV en cuanto a que la ley no logró llegar al público objetivo marcado en el origen de la ley y en que, tras las reglamentaciones de 2020, quedó en el “centro del negocio”, “alejándose absolutamente de todo lo que podía ser la creación de viviendas” para determinados sectores de la sociedad.

En ese sentido, destacó que la ANV haya generado este informe para ser discutido en el marco de la Coavi y apuntó que todas las sugerencias realizadas son compartibles. También marcó una deficiencia en la evaluación: que no se haya señalado cuál es el valor de las exoneraciones fiscales que se generaron desde la puesta en marcha de la ley.