Distrito Park es un megaproyecto que busca desarrollarse en suelo inundable frente a las costas del río Uruguay, próximo a la zona céntrica de Paysandú. El plan incluye tres torres corporativas, un complejo hotelero, un polo deportivo-cultural, universidades, torres de vivienda y superficies comerciales. La idea fue presentada a la Junta Departamental el año pasado por un grupo de 12 profesionales. Arquitectos, abogados, ingenieros y licenciados en turismo integran el grupo. Se definen como “una usina de reflexión prospectiva” y no como “una corporación”. Según su página web, están “convencidos” de cómo “debería operar el Estado sobre el territorio” para “revertir la degradación de la calidad de vida” de los sanduceros.

El Plan Local de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible de la ciudad de Paysandú y su microrregión, conocido como Plan Paysandú, se aprobó en la administración anterior. Para su desarrollo el anterior gobierno departamental entabló diálogos con los sanduceros y sanduceras. El área que abarcaría Distrito Park se encuentra en la zona urbana ribereña, y está prohibida “toda construcción permanente, admitiéndose únicamente construcciones livianas, desmontables de pequeño porte para usos complementarios de servicios”. No podrían pasar los tres metros de altura. En el plan se resalta que “se prevén realojos de los asentamientos existentes en la zona por inundabilidad”.

Distrito Park cubriría 26 hectáreas en total, 23 de suelo fiscal y tres que deberían ser expropiadas. Tendría un costo de 120 millones de dólares, con 90 millones que provendrían de inversores privados y otros 30 millones de recursos públicos. Se propone que tenga tres etapas que deberían completarse en 15 años.

El promotor inmobiliario privado tendría una “gran porción” del suelo sin costo, con la obligación de buscar inversores para el desarrollo del resto del proyecto. Según se explica en la iniciativa, a la Intendencia de Paysandú le “correspondería” parte del gerenciamiento, expropiaciones, una operación de relleno para evitar que la zona siga estando en terreno inundable, obras de infraestructura y la conexión de “la nueva pieza urbana” con la ciudad.

Las tres torres corporativas estarían en la órbita del promotor privado. “Serán las formas urbanas destinadas a jerarquizar el conjunto y supondrán una modificación drástica al skyline [a la vista] del borde costero”, figura en su página web. También tendría bajo su responsabilidad la construcción de 500 viviendas, distribuidas en ocho torres de al menos 15 niveles y no menos de 60 viviendas cada una. Se suma la gestión de un frente con locales comerciales y la construcción de un complejo hotelero. Esta última construcción deberá ser “de clase ejecutiva” y contar con al menos 120 habitaciones. Los promotores del proyecto dicen que su forma “deberá ser resuelta con especial singularidad” para generar un “contrapunto” con el puerto de yates existente en la costa sanducera.

Se prevé la realización de cuatro edificios universitarios. La Intendencia de Paysandú destinaría recursos para la construcción de un edificio para la Universidad de la República (Udelar), mientras que los otros tres edificios se entregarían de forma gratuita a universidades privadas.

El predio también contaría con 60 lotes de vivienda unifamiliar, de un precio estimado de 50.000 dólares cada una. Agentes inmobiliarios locales serían los encargados de comercializarlos. Según se muestra en el plan, se entregarían diez lotes a cooperativas, que generarían 500 viviendas, ubicadas en edificios de entre cinco y nueve niveles. “El gobierno departamental negociará partidas extrasorteos para conseguir que algunas de estas cooperativas puedan comenzar a construir de forma inmediata. El precio de los lotes será de 5% del costo del proyecto cooperativo”, se explica en la página web de Distrito Park.

El polo deportivo-cultural debería realizarse en un plazo de ocho años y necesitaría una inversión de más de diez millones de dólares. “Pondrán la tónica en la complejidad de lo inclusivo a todo nivel, escapando a fórmulas obsoletas. Deberán refundar una nueva concepción de “lo público”, operando como equipamientos colectivos metropolitanos, a la manera de las grandes ciudades”, apuntan los creadores.

Como último punto, proponen la construcción de una plataforma costera: “Se integrará como un subnivel de la nueva plataforma pública, generando espacios interactivos en terraplenes de césped, terrazas, escalinatas”.

En las manos de la Intendencia

El 31 de agosto de 2020 la Junta Departamental de Paysandú aprobó un fideicomiso de obras, donde Distrito Park está incluido. La Intendencia, a cargo de Nicolás Olivera, deberá seleccionar los proyectos que recibirán financiamiento. Alberto Zinno es uno de los arquitectos que forman parte del grupo. Expresó a la diaria que se aceptó una primera etapa del proyecto que abarcaría 11 hectáreas en la zona costera del río Uruguay. El dinero que otorgaría el gobierno departamental, si Distrito Park fuera seleccionado, sería de ocho millones de dólares. Se utilizaría para el desarrollo de una trama vial, un edificio universitario, la contratación de “un autor de renombre” para diseñar un proyecto urbano, la plataforma costera y el relleno del predio para que el suelo deje de ser inundable.

Según Zinno, el relleno implica unos 550.000 metros cúbicos. Agregó que “al ser un suelo urbano, ya loteado, con intervenciones de relleno en su entorno, no te exige un estudio de impacto ambiental”. Además, destacó que el río Uruguay es un “cuerpo de agua caudaloso” y los cambios que se dan en los bordes costeros no generan impactos “salvo que agarres 50 hectáreas y los deposites en el borde”. “En todo caso, lo que puede cambiar mínimo y no se nota, es la impermeabilización del suelo, cuando se va el agua: el drenaje del agua de lluvia hacia el río se hace más lento”, indicó.

Grandes empresarios y megaproyectos

Zinno destacó que han mantenido reuniones con la Intendencia, pero se les ha respondido “de manera evasiva”, sin darles “demasiada información”. “El actual intendente, cuando no se sabía quién iba a ganar, fue uno de los candidatos que apoyaron públicamente. Incluso planteó que su bancada no iba a apoyar una deuda anticipada si no incluía el proyecto”, sumó el arquitecto de Distrito Park.

El intendente de Paysandú, Nicolás Olivera, en diálogo con la diaria dijo tener una “visión positiva” sobre el proyecto. “Estamos terminando de tomar unas decisiones para ver la viabilidad y empezar a darle forma a algo mucho más ambicioso que solamente este proyecto y llegar a toda la costa sanducera”, declaró.

Comentó que están en “la parte contractual” con una “empresa número uno a nivel mundial” para la generación de un “masterplan” vinculado a 350 hectáreas de la costa sanducera. El predio abarcaría desde el Puente Internacional General Artigas hasta el arroyo Sacra. “A partir de ahí se van a analizar los usos del suelo, revalorizando el uso público y los usos potenciales que pueda tener el sector inmobiliario o privado”, expresó. Hasta no firmar el contrato decidió no dar el nombre de la empresa, pero definió que los “va a poner en el mapa regional”. Después de finalizar el contrato, habrá un cronograma de cuatro meses y medio donde se analizará la “viabilidad” de cada “idea” presentada para la costa.

El gobierno nacional está en conocimiento de la situación, pero buscan “avanzar en la contratación”. En marzo, el ministro de Turismo, Germán Cardoso, visitó Paysandú. Fue acompañado por Giuseppe Cipriani, dueño del megaproyecto hotelero que se pretende construir en Maldonado, donde antes se ubicaba el hotel San Rafael. Cardoso, Olivera y Cipriani recorrieron diversos suelos del departamento. El empresario buscaría la construcción de “un emprendimiento turístico que puede no estar en el área urbana de la ciudad” y que estaría “asociada a una franquicia para un casino privado”, según informó el intendente a El Telégrafo.

“Hoy en día hay prohibiciones en las zonas inundables, se generan restricciones para construir por la altura, todo eso será revisado. Se va a traducir en una norma específica que va a ser considerada en la Junta Departamental”, se refirió Olivera cuando fue consultado sobre el Plan Paysandú.

Un derecho de todos y todas

Claudia Moroy es abogada especialista en urbanismo y ordenamiento territorial, también fue la directora de Ordenamiento Territorial y Vivienda de la gestión anterior en Paysandú. “Está expresamente prohibido el uso residencial permanente”, explicó a la diaria, y agregó que “para cualquier propuesta de modificación de los actuales usos en esta zona, un espacio democrático y de convivencia, se deberían recorrer las máximas instancias de participación ciudadana”. Enfatizó que se debe garantizar la “adecuada información sobre la propuesta” y sobre el destino del espacio.

Contó que el Plan Paysandú incorporó el Mapa de Riesgo de Inundación de la ciudad, que tuvo en cuenta el comportamiento del río Uruguay y cómo se compone la planicie de inundación. Se elaboró un estudio hidrológico e hidráulico junto con la Dirección Nacional de Aguas. A partir de allí se sentaron las bases para definir los usos y regulaciones de los espacios inundables, también los diferentes usos de la zona costera. “En el estudio se definió como zona no urbanizable el área propuesta para Distrito Park”, sumó.

La normativa, según Moroy, protege el “paisaje costero”, “sus vistas” y “los márgenes de ríos y arroyos”, “incluyéndolos específicamente en su listado de bienes patrimoniales protegidos”. “Perderíamos la vista al río que configura parte del patrimonio inmaterial de Paysandú, perderíamos un espacio de recreación y de disfrute, de uso público, para transformarlo en espacio privado y, en algunos casos, para la especulación inmobiliaria”, indicó.

Rubén Stagno es arquitecto e investigador sobre patrimonio histórico, cultural y arquitectónico de Paysandú. “Para nosotros el centro es el corazón de la ciudad, pero la costa es el pulmón. No podemos vivir sin la presencia tan importante del río Uruguay que además nos dio origen”, contó a la diaria. Desde su perspectiva el Plan Paysandú logra un sistema de espacios públicos que contribuyen a “estructurar y mantener” la calidad ambiental de todo el territorio. También destacó la necesidad de preservación de la ciudad. Citó como ejemplo la restauración, años atrás, de un mural de Guillermo Fernández, alumno de Joaquín Torres García. “No concebimos una ciudad sin memoria. En este proyecto que se ha presentado borran con una goma todo esto. Nosotros nos oponemos por una cuestión de principios. Nuestros principios son los del Plan Paysandú”, relató Stagno.

“Quieren hacer una gran plataforma para que quede una isla y cuando llegue la creciente no invada todo el sector. Se busca que los que estén arriba de la plataforma queden a salvo”, comentó el arquitecto. Otro punto que le preocupa es la cantidad de población agrupada en poco espacio. “Si sumás la población permanente que habitaría te da unos 5.000 habitantes. La segunda ciudad del departamento, Guichón, tiene 5.000 habitantes. La densidad es muchísimo menor. ¿Se justifica modificar de esa manera este espacio de la ciudad?”, se preguntó. Remarcó nuevamente que: “Hay que ver cómo impacta en los barrios contiguos; cuando venga la creciente, va a quedar como una isla”.