El presidente Luis Lacalle Pou firmó un decreto que modifica la reglamentación de la ley 18.795, de Promoción de la Vivienda de Interés Social de 2011, puesta en práctica a inicios de 2012 con el objetivo de incentivar la inversión privada en construcción residencial por medio del otorgamiento de beneficios tributarios. La norma pasó a llamarse de “viviendas promovidas” a partir de 2017.
Desde su creación, esta ley ha sufrido varias modificaciones, como la introducción de topes de precio parciales en 2014, tanto en la cantidad de unidades construidas como en los precios de arrendamientos. El decreto actual promueve la construcción de monoambientes y elimina esos topes, modificaciones que vienen siendo reclamadas por los promotores privados.
El artículo 5º del Decreto 355 de 2011, que reglamentó la ley 18.795, definía las características de las viviendas que podían declararse promovidas. Allí se establecía que las viviendas debían contar con áreas habitables “iguales o superiores a 35 metros cuadrados e iguales o inferiores a 125 metros cuadrados, de acuerdo con la cantidad de dormitorios definida por los artículos 18 y 25 de la Ley N° 13.728”, de 1968. Esta última establecía que el mínimo de 35 metros cuadrados “será aplicable a las viviendas que tengan un dormitorio” y por cada dormitorio adicional “se incrementará el mínimo en 15”. “Toda vivienda tendrá además, como mínimo, un cuarto de baño y el o los ambientes adecuados a las funciones de cocina, comedor y estar diario”, fijaba.
La reglamentación hasta ahora vigente topeaba a 50% la construcción de unidades de un dormitorio dentro de un mismo edificio, mientras que la nueva redacción dada por el gobierno promueve la construcción de monoambientes, siempre y cuando tengan áreas habitables “iguales o superiores a 25 metros cuadrados e iguales o inferiores a 40 metros cuadrados”, que “den cumplimiento a lo establecido en la normativa municipal del departamento correspondiente”. El decreto mantiene la obligación de localizar las viviendas promovidas en zonas urbanas con infraestructura instalada y no en zonas donde predomine el uso de las viviendas de temporada.
Por otra parte, elimina los topes en la cantidad de viviendas promovidas construidas, refaccionadas o recicladas que una empresa puede volcar al mercado amparada por la ley, que el Decreto N° 34 de 2017 fijaba en 100, pero mantiene el mínimo de dos unidades. Además, se conservan los beneficios tributarios a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación, como la exoneración de IRAE, Impuesto al Patrimonio, IVA, Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales y exoneración del IRAE de las rentas. En el decreto se argumenta la necesidad de “flexibilizar el mercado en la materia” y “estimular la inversión del sector privado destinada a la vivienda promovida, de forma que incida favorablemente en las condiciones de acceso de los sectores de ingresos bajos, medios bajos y medios del país”.
La eliminación de los topes en los precios de arrendamiento, antes establecidos por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), fue uno de los reclamos históricos del sector privado. En ese sentido, el gerente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Aníbal Durán, sostuvo a la diaria que “indudablemente la vivienda promovida se va a reactivar prontamente”. “Así como en 2010 fue la asociación la que acercó la propuesta de la ley al entonces presidente José Mujica y se promovió junto a la Agencia Nacional de Viviendas, ahora Appcu fue promotora de los nuevos cambios”, sostuvo.
En 2014 se había introducido a través del MVOTMA una modificación que establecía un tope en el precio del 25% de las unidades de cada obra. Durán sostuvo que la eliminación de estos topes “dinamizará la construcción en el interior del país” porque “hay departamentos en los que no se han hechos viviendas promovidas porque no daban los números”. Sobre la modificación en la cantidad de habitaciones, Durán afirmó: “El mercado lo que está pidiendo ahora es un dormitorio”.
El gerente de Appcu recordó que actualmente hay más de 18.000 unidades construidas o en construcción en el marco de esta ley. “En este tiempo se le dio trabajo a 10.000”, ilustró, y aseguró que con la aprobación del decreto se reactivarán “sin duda” varias obras. “Hay muchos promotores que tienen el terreno comprado y no han empezado por la expectativa de este decreto, así que estamos esperanzados”, añadió.
“El gran capital de la construcción”
El secretario general de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (FUCVAM), Gustavo González, dijo a la diaria que la federación está en contra de la ley desde su creación y que lo que hace el gobierno de Lacalle Pou con este decreto es “agravar la situación”. “La ley de viviendas promovidas genera una serie de exoneraciones al gran capital de la construcción. El Estado se perdió de recibir entre el 2011 y el año pasado 1.170 millones de dólares. En un momento como el que estamos, que hay que armar un Fondo Coronavirus, qué bien nos vendría ese dinero”, expresó.
Asimismo, González aseguró que la ley ampara al “capital de la construcción” y que “lo único que hizo el gobierno anterior, luego de aprobada la ley, fue ponerle un tope” a los precios. “Ahora, el gobierno de Lacalle viene a profundizar el problema” al quitarlos, señaló. Además, González cuestionó a la ley porque no representa una solución al “déficit habitacional” que tiene el país. Sobre las justificaciones que se han manejado desde el Poder Ejecutivo y el sector privado para modificar los estatutos de la normativa, el dirigente de FUCVAM dijo que se enmarcan en el “viejo discurso neoliberal”: “Hay que abrirle el campo a la inversión privada para que el país avance”, cuando “la empresa privada busca lucro y en el tema de la vivienda, todos se olvidan que es un derecho humano fundamental”.
Para González, el actual gobierno “se tendría que preocupar de construir un verdadero fondo nacional de vivienda, que es lo que no tiene el país”. “Hay que volver al espíritu de la ley 13.728, aprobada en 1968, para que la gente que no tiene recursos pueda satisfacer un derecho fundamental como la vivienda”, expresó.
Sobre las críticas de FUCVAM respecto de la ley y las actuales modificaciones, Durán sostuvo que mientras la Federación “hace hincapié en la pérdida fiscal del gobierno”, antes de la normativa “los promotores no iban a edificar en los lugares donde fueron ahora” y así, “el Estado no recaudaba nada”. Las excepciones impositivas fueron el motivo para que los constructoras fueran esos lugares, aseguró el gerente, y señaló que quien no paga los tributos es el promotor, pero sí lo hace la empresa constructora. “El Estado lejos de perder, ganó”, enfatizó. “No tiene asidero, lo hablamos con [el ex ministro de Economía y Finanzas] Danilo Astori y reiteradamente me daba la razón”, concluyó.