Mientras miles de viviendas permanecen vacías, el Estado invierte en nuevas construcciones para atender necesidades habitacionales. La vacancia estructural no es neutra: barrios que se deterioran, familias que quedan afuera y un costo social que alguien paga. ¿Es hora de discutir en serio la captura de plusvalías y la función social de la propiedad?

En Uruguay, cerca de una de cada cinco viviendas permanece desocupada según el censo de 2023, lo que duplica e incluso triplica los niveles que se consideran “saludables” en mercados equilibrados. La vacancia estructural no es sólo un dato estadístico: implica barrios menos dinámicos, pérdida de valor urbano y, en muchos casos, procesos de abandono y deterioro. Al mismo tiempo, el Estado invierte millones en nuevas construcciones para atender el déficit habitacional, sin aprovechar plenamente el stock ya edificado. Esta paradoja revela una debilidad estructural: la ausencia de instrumentos eficaces que permitan reconvertir, en el corto plazo, las viviendas vacías en soluciones habitacionales activas.

La función social de la propiedad

El derecho de propiedad no es absoluto. La función social de la propiedad supone que el derecho a poseer un bien está subordinado a su utilidad para el conjunto de la sociedad.

Si una vivienda permanece cerrada durante años, sin ser habitada ni volcada al mercado, ¿no debería el Estado tener la capacidad de intervenir? La pregunta abre un debate incómodo: hasta qué punto la propiedad privada puede primar sobre el derecho colectivo a una ciudad más justa y habitable.

La economía urbana ha desarrollado instrumentos que buscan corregir estas distorsiones:

  • Recargos fiscales a la vacancia prolongada: aplicar impuestos adicionales a quienes mantienen viviendas desocupadas sin justificación, desincentivando la especulación.
  • Contribución por mejoras: cobrar a propietarios que se benefician directamente de obras públicas como saneamiento, alumbrado o pavimentación, que incrementan el valor de sus inmuebles.
  • Captura de plusvalías urbanas: que una parte de la renta generada por la acción colectiva (crecimiento de la ciudad, inversión estatal en infraestructura) retorne a la sociedad y financie políticas de vivienda y suelo.

La pregunta de fondo es simple: ¿quién paga el costo de las casas vacías? Hoy lo hacen las familias que no acceden a un techo digno, los barrios que se deterioran y el Estado que destina recursos a nuevas construcciones.

Estos mecanismos, aplicados con diversos matices en países como Colombia, Brasil o España, permiten equilibrar la balanza entre el interés privado y el bien común. En Uruguay, en cambio, la sola mención de impuestos a la vacancia o a la valorización del suelo suele despertar resistencias inmediatas, tanto en sectores políticos como empresariales.

Un debate impostergable

La vacancia estructural es un problema de varios departamentos del interior: Treinta y Tres, Colonia, Lavalleja, Rocha y Maldonado presentan tasas elevadas. Montevideo tampoco escapa a la tensión entre el derecho a la vivienda y la lógica de la especulación inmobiliaria.

La pregunta de fondo es simple: ¿quién paga el costo de las casas vacías? Hoy lo hacen las familias que no acceden a un techo digno, los barrios que se deterioran y el Estado que destina recursos a nuevas construcciones en lugar de recuperar lo que ya existe.

La discusión sobre la plusvalía urbana es también una discusión sobre el modelo de desarrollo del país. Si la tierra y la vivienda se conciben únicamente como mercancías, las ciudades se segmentan, los barrios pierden cohesión y la brecha social se profundiza.

Por el contrario, si se reconoce la función social de la propiedad y se diseñan políticas de captura de valor, es posible financiar nuevas soluciones, mejorar barrios existentes y garantizar que el crecimiento urbano no sea un privilegio, sino un beneficio compartido.

El dilema de la plusvalía urbana es, en realidad, el dilema sobre el país que queremos. ¿Una ciudad donde la propiedad sea sólo un negocio privado, o una ciudad donde la tierra y la vivienda cumplan su función social?

Romper el tabú no es sencillo: supone tocar intereses, transparentar debates y discutir de frente la relación entre Estado, mercado y ciudadanía. Pero sin ese debate, el círculo de vacancia, déficit y desigualdad seguirá repitiéndose. Y el costo lo seguirá pagando la sociedad entera.

Diego Duarte Calleja es especialista en Estudios Urbanos e Intervenciones Territoriales.