En enero, el Ministerio de Ambiente puso en puesta de manifiesto –momento en que la población puede hacer llegar comentarios a los tomadores de decisiones– el Informe Ambiental Resumen de un proyecto denominado Madison Homes. La iniciativa privada, según el texto presentado, pretende localizarse en Florida, concretamente en un padrón suburbano de 39 hectáreas que está lindero a las rutas 5 y 56 y es atravesado por la cañada del Juncal, que es afluente del río Santa Lucía Chico. El objetivo del emprendimiento urbanístico es “la implementación de 117 lotes destinados a la construcción de viviendas unifamiliares, en régimen de propiedad horizontal”. Agrega que tendrá “dos áreas diferenciadas por la tipología de vivienda: un área estilo barrio jardín, que estará constituida por lotes de aproximadamente 1.000 metros cuadrados, que serán ocupados por viviendas individuales, y otra zona de aproximadamente una hectárea que será destinada a la construcción de viviendas familiares en bloque tipo dúplex”.

El Decreto 349/005 establece que los “complejos y desarrollos urbanísticos de más de diez hectáreas y aquellos de menor superficie cuando se encuentren a una distancia de hasta 2.000 metros del borde de la suburbana de un centro poblado existente, incluyendo los fraccionamientos con destino a la formación o ampliación de un centro poblado y el establecimiento de clubes de campo o fraccionamientos privados” deberán tramitar una autorización ambiental previa ante la cartera. En este contexto, la Dirección Nacional de Calidad y Evaluación Ambiental categorizó el proyecto como B, que incluye aquellas iniciativas “cuya ejecución pueda tener impactos ambientales significativos moderados, cuyos efectos negativos pueden ser eliminados o minimizados mediante la adopción de medidas bien conocidas y fácilmente aplicables”. El privado tuvo que presentar un estudio de impacto ambiental y analizar con especial atención “la afectación a la cañada del Juncal por el vertido de las aguas residuales domésticas y las aguas pluviales”, según consta en el documento que presentó ante el Ministerio de Ambiente.

La iniciativa tiene una historia que comenzó hace varios años, e incluso puede entenderse que forma parte de un debate más profundo. En 2019, tanto Montevideo Portal como Florida 24 recogieron que el intendente Carlos Enciso y Fernando Llorach, director de la empresa urbanística IPlus, presentaron el proyecto ante la población. Incluía un hotel –que no se menciona en el texto presentado ante el Ministerio de Ambiente–, un “club house”, un centro comercial, fraccionamientos, residencias en régimen de propiedad horizontal y un parque público. Estimaron que la inversión primaria sería de una cifra cercana a los ocho millones de dólares, con una proyección de 30 millones, y pretendían que las obras comenzaran en octubre o noviembre de aquel año, pero no fue así.

Sin embargo, el debate sobre la política urbana que se busca llevar adelante en Florida sí estuvo en el tapete público. En 2025, la Junta Departamental aprobó un decreto que pretende “reglamentar los proyectos de urbanización en propiedad horizontal”. Ediles del Frente Amplio apuntaron que la legislación es “una especie de marco regulatorio para la instalación de barrios privados”, mientras que una representante del Partido Nacional planteó que esta visión está “trancando el desarrollo y la modernidad de Florida por trabas ideológicas”. Por su parte, Enciso dijo que el objetivo de la normativa era dejar una puerta abierta a este tipo de inversiones y puntualizó que no fue hecha a “demanda” de ningún particular ni porque se esté “proponiendo ningún barrio privado ahora”.

Las características de Madison Homes

En el documento presentado ante el Ministerio de Ambiente, el proponente indica que Madison Homes constará de 117 lotes para viviendas. No se autodenomina en ningún momento como “barrio privado”, sí dice que tendrá un sector con características de “barrio jardín”. Resalta que, “según los requerimientos de la normativa de ordenamiento territorial vigente, se destinará una zona del predio para la construcción de un parque público, el cual contará con lagos, sendas peatonales y áreas verdes”. Este sector está ubicado sobre la ruta 5 y podrá ser “cedido a la Intendencia de Florida, la que estará a cargo de su manejo y gestión”. Recuerda que este territorio “cuenta con intervenciones previas (cantera de obra pública del Ministerio de Transporte y Obras Públicas), por lo que la concreción de la implementación del parque implicará la recuperación del área”.

El texto dice que en el área de influencia del proyecto se encuentra la cañada del Juncal, que es afluente del río Santa Lucía Chico y, por lo tanto, forma parte de la cuenca del río Santa Lucía, una de las principales fuentes de abastecimiento de agua potable de la zona metropolitana. Destaca que la superficie de la iniciativa “no se superpone” con áreas protegidas, “siendo la más próxima los Humedales del Santa Lucía, ubicada a una distancia de 40 kilómetros”. Por otro lado, agrega que “según la información disponible en el Observatorio Ambiental Nacional, el área de influencia no está incluida dentro del 20% del territorio prioritario para la conservación” y acota que “no se evidencia” la existencia de ecosistemas “categorizados como amenazados”. Admite que “el área del proyecto es atravesada por la cañada del Juncal, la cual tiene bosque ribereño y bañado asociados”.

Declara que en el área de influencia existen usos residenciales, deportivos, comerciales, industriales y militares. Por ejemplo, se encuentra cerca el Batallón Sarandí de Ingenieros de Combate 2 y el Batallón de Infantería Mecanizado 15, en donde funciona la Planta de Elaboración del Servicio de Material y Armamento. En este último predio militar, expresa el texto, se efectúan “explosiones” que “en ocasiones resultan en ruidos y vibraciones molestas para la población del entorno”. A su vez, sostiene que este accionar será “molesto para la fuerza de trabajo durante las obras y para los futuros residentes de las viviendas a ser construidas en el fraccionamiento”. De aprobarse, dice, el emprendedor deberá articular para que se construya “una barrera acústica que reduzca la intensidad del ruido de las explosiones” o que “informe previamente al emprendimiento de las futuras explosiones que realizará en el predio”.

El privado relata que el servicio de agua potable tendría que ser suministrado por OSE, por lo que es “necesario realizar un refuerzo de la red de distribución”. Indica que la iniciativa “cuenta con la viabilidad” de la empresa estatal para la “ejecución de las obras requeridas”. En cuanto al saneamiento, el documento señala que “tal como fuera establecido por el área Apoyo Técnico Región Centro de OSE, no resulta viable para la administración operar y mantener un nuevo sistema de tratamiento, dado que no cuenta con el personal ni los recursos necesarios requeridos”. Considera que “la opción más adecuada es la implementación de soluciones individuales (a nivel de vivienda) de disposición transitoria [de] efluentes domésticos y su gestión posterior a través de servicios de barométrica”. Sostiene que este sistema “asegura que no se altere la calidad de la cañada del Juncal, ni que esta resulte en un canal a cielo abierto de los efluentes tratados en época estival”. Por otra parte, el servicio de energía eléctrica sería proporcionado a través de la red de UTE.

En el informe presentado ante el Ministerio de Ambiente, el proponente señala que “un aumento repentino de la población puede presionar los servicios públicos existentes generando deficiencias si no se planifica adecuadamente”. Entiende que a futuro la urbanización puede “ofrecer desafíos en temas de acceso a educación inicial y primaria, transporte público hacia el casco urbano de la ciudad y potencialmente servicios de salud de nivel de policlínica”. Afirma que los impactos positivos irán desde la “rehabilitación de áreas degradadas” hasta la “valorización de la tierra”, porque “el desarrollo de viviendas puede aumentar el valor de los terrenos circundantes”.

Marcel Achkar, investigador del Instituto de Ecología y Ciencias Ambientales de la Facultad de Ciencias, dijo a la diaria que es necesario observar varios aspectos sobre el emprendimiento. El primero y central implica indagar sobre si Florida tiene una “tradición” vinculada a este tipo de proyectos urbanísticos. Adelantó que los barrios privados no le parecen una “buena estrategia de urbanización”, aunque reconoció que “es un tema controvertido” vinculado a “una discusión más bien de fondo y de política urbana”. Desde el punto de vista ambiental, sostuvo que el documento presentado “habla poco de lo que ellos podrían mejorar” el terreno degradado y enfatiza que es un aspecto que debería mejorar.

“No es un barrio cerrado”

Carlos Enciso, intendente de Florida, manifestó a la diaria que Madison Homes es “una propuesta de un floridense, un empresario que también está en el exterior, con mucho éxito en su empresa constructora”. “Tuvo la idea del proyecto luego de haber adquirido un predio importante en la puerta de la ciudad. Nos pareció interesante. Evidentemente tenía que tener en el plan de extensión de la ciudad una recategorización, cosa que se logró: de [suelo] rural pasar a [suelo] urbano. En esa conversación, también en buen tono, le pedí que como a Florida le hace falta hotelería, si no se animaba a anexar al proyecto urbanístico la inversión de un hotel, a lo que accedió y es parte también del proyecto”, resaltó el jerarca.

Al consultarle la razón de que el hotel no sea mencionado en el documento presentado ante el Ministerio de Ambiente, respondió: “No es necesario porque la propia categorización y la propia inversión no lo ameritaban en la parte inicial. En su momento, cuando ellos tengan el adelanto, supongo que va a ser tenido en cuenta. De todas formas, tuvo muchas idas y vueltas en la Dinama [Dirección Nacional de Medio Ambiente, hoy llamada Dirección Nacional de Calidad y Evaluación Ambiental] en su momento”. Enciso dijo que la iniciativa “no es un barrio cerrado, es una urbanización abierta”. “Es positivo porque hoy hay un déficit de viviendas no solo en sectores más económicamente sensibles, humildes, sino también en sectores medios, que es, estimo yo, a los que va a apuntar este proyecto”, acotó.

Un debate que va más allá

El ordenamiento territorial y la política urbana del departamento han estado en discusión durante el último tiempo. En abril de 2025, según consta en su página web, la Junta Departamental de Florida aprobó el Decreto 7/25, que fue definido como “tendiente a reglamentar los proyectos de urbanizaciones en propiedad horizontal”. Estas urbanizaciones son definidas en la normativa como un “conjunto inmobiliario con destino a vivienda permanente o temporaria, dividido en múltiples bienes o lotes objeto de propiedad individual, complementado por una infraestructura de bienes comunes y servicios comunes, objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios de bienes individuales”. Tiene 27 artículos donde se tratan varias cuestiones, entre ellas, aclara que el “acceso de particulares a la urbanización” estará regulado por un Reglamento de Copropiedad.

La iniciativa no fue votada por los ediles frenteamplistas. Al momento de la discusión, el legislador departamental de la fuerza política Nicolás Vaz dijo que “es una especie de marco regulatorio para la instalación de barrios privados en Florida”. Señaló que estos emprendimientos generan “segregación” y “gentrificación”, es decir, “burbujas dentro de una misma ciudad”. En paralelo, según la versión taquigráfica de la sesión, la edila del Partido Nacional Silvana Goñi apuntó que el tema “no es nuevo”, sino que “se trató en sucesivas reuniones”, y describió como “lamentable y fuera de lugar que se siga trancando el proceso, el desarrollo y la modernidad de Florida por trabas ideológicas, evidentemente, perimidas en el tiempo”.

En la entrevista con la diaria, Enciso declaró que con la normativa busca “generar la posibilidad de alguna inversión potencial o futura” y puntualizó que no fue hecha a “demanda” de ningún particular ni porque se esté “proponiendo ningún barrio privado ahora”. También expresó que este tipo de proyectos se llevan adelante en varios departamentos del país, como Canelones y Maldonado.

“¿Queremos una ciudad inclusiva, integradora, democrática?”

“La ciudad es historia, es cultura, es una urdimbre de relaciones que tiene que ser conservada. Tiene marcas identitarias que son profundas y que hay que mantener. A la hora de tomar estas decisiones hay que preguntarse qué ciudad queremos. ¿Queremos una ciudad inclusiva, integradora, democrática? Si apuntamos a esto, evidentemente el tema de los barrios privados no estaría afín a esa forma de ver la ciudad, de acceder a la ciudad, de habitar la ciudad”, manifestó a la diaria Yanina Fleitas, edila del Frente Amplio, al ser consultada sobre su postura ante la normativa aprobada en 2025.

La representante señaló que es “una larga discusión” que tuvo lugar en la Junta Departamental y aseveró que su fuerza política no va a “votar la construcción de ningún barrio privado”. “Generan fragmentación social. Por un lado, tenemos la segregación social que producen, por ejemplo, los asentamientos. Es una exclusión que la persona no busca. En los barrios privados es una exclusión buscada, una segmentación buscada en pro de un paradigma de seguridad y de exclusividad, en busca de una homogeneidad social. La ciudad es un lugar donde convivir”, remarcó.

Sobre el proyecto Madison Homes, pone sobre la mesa que “hace que la mancha urbana aumente” cuando al analizar los datos demográficos el departamento “tiene prácticamente la misma cantidad de población”. “Critico al Estado porque no me da la seguridad que pretendo para mí y para mi familia, pero después genero un espacio al que hay que darle los servicios porque no llegan porque está más apartado, del otro lado de la ruta. Servicios de OSE, UTE, educación, policlínicas. También está la problemática de la ruta [5] en el medio: para darle seguridad vial a la gente van a necesitar obras. ¿Todo esto quién lo paga? Lo paga el Estado”, expresó.

La edila sostuvo que el gobierno, a través del Ministerio de Ambiente, debería “intervenir”, porque la iniciativa podría devenir en una “irresponsabilidad ambiental”. “La ciudad de Florida podría sustentar más población sin tener que expandir la franja urbana. Son muchísimos espacios que tenemos vacíos, que después son generadores de situaciones conflictivas entre los vecinos [...]. Tenemos un montón de espacios ociosos que deberían ser ocupados para generar espacios de encuentro, nuevas viviendas. Tenemos que hacer de la ciudad un lugar amigable y de encuentro, no de separación y segregación”, finalizó.