“Mamá, papá: me quedo”: condiciones iniciales del mercado laboral, el de la vivienda y el bienestar

Rodrigo Martínez está finalizando su doctorado en la Universidad de Barcelona y se dedica al estudio del mercado de la vivienda, la gentrificación y los cambios recientes en la dinámica de las ciudades. Como Magdalena Domínguez, también presentó su investigación por partida doble la semana pasada, primero en el Montevideo Graduate Workshop y luego en el Encuentro Anual 2020 de la Sociedad de Economistas del Uruguay.

¿De qué se trata tu tesis doctoral?

De lo que sería la economía urbana. Por ejemplo, en el primer capítulo analizo el impacto de Airbnb y los desafíos que proponen estas plataformas de alquiler en términos de los precios y la asequibilidad de la vivienda. En otro capítulo estudio lo que pasa con el cambio climático y las inundaciones en el desarrollo de las áreas urbanas y en el último, que es el que presenté hace unos días porque es mi job market paper, abordo lo que sucede con el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes. Esos son los tres capítulos de mi tesis. Parecen variados, pero comparten una línea conductora que está asentada sobre los desafíos que enfrentan el día de hoy las áreas urbanas y las respuestas que pueden darse desde la disciplina en términos de políticas. 

¿La motivación por este campo de la economía la llevaste desde acá?

Fue surgiendo de a poco, incluso desde el grado cuando estudiaba en Uruguay. Siempre me había interesado entender por qué las ciudades son como son, por qué se reparten en barrios como se reparten, por qué se da la segregación residencial, por qué hay calles que concentran a vendedores de determinado tipo, etcétera. Fueron ese tipo de preguntas las que me fueron llevando al doctorado. De hecho, la tesis de grado que hicimos junto a Magdalena Domínguez abordaba el tema de la vivienda. En ese caso lo que estudiamos fue el déficit habitacional en Uruguay y las distintas medidas para medir la asequibilidad, el esfuerzo que tienen que hacer los hogares para pagar la vivienda.

¿Y por qué se concentran los vendedores, sólo por el tránsito de gente?

Hay distintas teorías de economía de aglomeración que muestran que esa concentración genera externalidades positivas, aunque es un rompedero de cabeza medir estas cosas. Mucha literatura señala que al principio eso es un accidente, justo dos personas que vendían algo coincidieron en determinado punto y eso tiende a tener una persistencia muy fuerte en el tiempo, porque se va retroalimentando hasta generar una suerte de especialización de los barrios.

Como Reus.

Exacto. Ahí ves cómo se concentra un tipo de comercio, por ejemplo. En Paso Molino sé que hay un montón de tiendas juntas que venden repuestos para autos.

¿Ese tipo de fenómenos son los que capturás desde la economía urbana?

Claro. La economía urbana te permite estudiar la distribución espacial de los fenómenos económicos en la ciudad, qué es lo que determina cierta dinámica o incluso la forma que tienen las ciudades: ¿por qué Montevideo tiene la misma población que Barcelona, pero en un territorio cinco veces mayor? ¿Qué beneficios tiene ser una ciudad tan concentrada, tan apretada frente a otra ciudad más expandida? Son ese tipo de cuestiones las que se abordan desde ese campo.

¿Y es muy difícil revertir la disposición espacial de una ciudad?

Es difícil porque al final lo que uno puede plantear como alternativa es dibujar ciudades de cero y esos casos son contados con las manos. En Egipto, por ejemplo, hay un plan enorme para crear decenas de ciudades de cero. Pero no es lo común. En las ciudades existentes, por decirlo de alguna manera, sí hay cuestiones que pueden cambiar la forma en que se distribuyen los barrios y la población. Un ejemplo muy claro es el de la ley de vivienda de interés social, a través de la cual se han construido edificios más densos por fuera de las zonas donde tradicionalmente se construían. Probablemente, en ausencia de esa ley, no se habrían localizado tantas construcciones donde se terminaron localizando. Eso es una muestra de cómo desde la política pública se puede alterar un poco la forma de la ciudad. 

Pero eso también tiene impacto en los precios y puede cambiar la naturaleza de los barrios.

Claro. Hay un compañero, Nicolás González, que también es uruguayo y que ahora está en la London School of Economics, que estudia los efectos de este tipo de fenómenos y ve que sí, que la política es muy poco eficiente a la hora de bajar precios, que es lo que realmente se quería. En ese sentido, termina generando otra serie de efectos que no son tan deseados. 

Respecto del capítulo de Airbnb, ¿cuál era el objetivo de la investigación?¹

Airbnb es un fenómeno gigantesco, en particular en Barcelona, pero también en muchas otras ciudades, que tiene un efecto disruptivo sobre el turismo y sobre el mercado de la vivienda. Sin embargo, no había tanta información sobre los efectos que estaba generando en términos de ese tipo de dimensiones. Discursivamente, se utilizaba el ejemplo de la abuelita que tenía un cuarto vacío y que lo alquilaba para un turista durante una noche. Sin embargo, mi investigación mostraba que ese relato no cerraba mucho y que el fenómeno, cuando tomó la escala que tomó, estaba teniendo un impacto importante en materia de precios y alquileres. No era la abuelita que alquilaba un cuarto, sino un negocio detrás del cual había empresas gigantes que tenían cientos de apartamentos en todas las ciudades. Lo que hicimos en ese trabajo fue explotar un poco la dinámica de la expansión de la plataforma en Barcelona para analizar qué tipo de efectos estaba generando.

¿Y que encontraron?

Que la actividad de la plataforma hace que aumenten los precios y los alquileres, incluso teniendo en cuenta todos los efectos de gentrificación que se dan con fuerza en las ciudades europeas. Obviamente, como es muchísimo más rentable, los apartamentos salen del mercado de alquiler e ingresan al mercado de Airbnb. Era como la primera vez que se decía “bueno, esto sí está afectando los precios y no se puede pasar por alto”, aunque tampoco era el principal responsable de todos los aumentos. En ese momento, los precios y los alquileres estaban aumentando entre 7% y 14%, pero en las zonas donde se concentraba la plataforma, principalmente turísticas, ese efecto era mucho mayor. En esos lugares Airbnb llegaba a representar casi 10% de la oferta de apartamentos de la zona. 

¿En otras ciudades se estaba observando el mismo efecto?

Era un tema que empezaba a ser estudiado por un montón de gente y sí, los resultados que se encontraban en otras ciudades europeas eran similares. Eso era importante, porque la única evidencia que se tenía en aquel momento era de Estados Unidos, donde las condiciones propias del país eran muy distintas en relación con el contexto europeo. Por ejemplo, ahí es más común tener un cuarto libre, mientras que en las ciudades europeas eso no sucede porque el espacio es más restrictivo. Por este tipo de cuestiones es que uno podría pensar que los efectos asociados a la irrupción de esa plataforma difieren en ambos contextos.

Cuadra más la hipótesis del cuarto de la abuelita.

Sí, aunque eso era lo más fácil de demostrar porque los datos sobre quién maneja la oferta de Airbnb están disponibles. De hecho, hay una página web, insideairbnb.com, que hace muy buenos estudios para un montón de ciudades sobre quiénes son los propietarios de los pisos de alquiler y lo que mostraban era que había un número muy reducido de anfitriones que manejan una parte gigantesca de la oferta. No era la abuelita, eran grupos de inversión internacionales que estaban generando una enorme concentración, dado que era un negocio muy rentable. En menos de diez días podrías ganar lo que ganabas en un mes con el alquiler tradicional. Además, era muy difícil controlar ese proceso porque se generaban perfiles falsos; hecha la ley, hecha la trampa. 

En ese momento la investigación tuvo mucha repercusión porque salió justo cuando esto se estaba discutiendo. El ayuntamiento estaba por imponer sanciones fuertes a los pisos que ilegalmente estuvieran en Airbnb porque estaba demostrado que en donde antes vivía una familia de toda la vida ahora lo que había era rotación de turistas, cuyo uso de la ciudad es muy distinto y pueden generar externalidades negativas no contempladas. Se genera como una turistificación de algunos barrios: en lugar de desplazar a la gente que vivió siempre en el barrio por gente de más dinero (gentrificación), el desplazamiento era por turistas, y eso puede vaciar los barrios. Si estas dinámicas no se cuidan o se atajan oportunamente, podés terminar con una ciudad como Venecia, que es una suerte de parque de atracciones sin población residente. Ahí no sólo perdés acervo cultural, sino que además quedás vulnerable a distintos tipos de shock, como ser esta pandemia; cae el turismo y ese tipo de ciudades quedan extremadamente expuestas. Estas son fuerzas muy fuertes que alteran las dinámicas de los barrios, pero también la de ciudades enteras. Desde la economía urbana la irrupción de esta plataforma es realmente disruptiva, porque no es que tengas que construir un hotel, que es algo que pude controlar un gobierno local, acá hay un cambio de reglas. Por suerte el trabajo terminó siendo un aporte a la discusión pública y se publicó incluso en el Journal of Urban Economics.

¿Y de dónde surge la motivación para tu última investigación?

Leyendo las noticias, que es la forma en que me manejo para pensar los temas de investigación. Me acuerdo de que estaba leyendo una nota de la BBC sobre una persona que seguía viviendo con sus padres a los 35 años y comentaba que se había graduado en el año 2008, que había conseguido un mal empleo que lo había llevado a otros malos empleos y que eso le impedía ahorrar para una hipoteca o cubrir un alquiler. Esa dinámica de retroalimentación, que además tenía relación con el momento particular en que se graduó, dado que fue el año que estalló la crisis financiera, terminó afectando su vida varios años después. Me puse a reflexionar sobre eso y me pareció que la economía laboral y la economía de la vivienda, que son como dos burbujas de investigación muy definidas, no tenían tantos vínculos conectándolas, así que me pareció que ahí podía haber espacio para hacer una contribución. 

¿Son graduados universitarios?

Sí, en mi investigación me enfoco en ellos porque es lo que me permite poder hablar más seguro al afirmar que es algo causal y que no está contaminado por otras cosas que también pueden estar sucediendo. Sin embargo, las implicancias del estudio no se restringen sólo a eso, a los graduados de estudios terciarios. Por ejemplo, los que terminan el liceo en un mal momento tienen más probabilidad de continuar sus estudios en la universidad. Eso es algo que está documentado en la literatura, aunque también hay otras cosas que juegan. Yo me quería concentrar particularmente en lo que pasa, en términos de vivienda, cuando te graduás en un mal momento y eran los graduados universitarios los que me permitían aproximarme mejor a ese fenómeno. Entonces, la pregunta que intento contestar en mi investigación es por qué hay tanta gente joven viviendo con sus padres, y lo que digo es que las condiciones que enfrentaron en el mercado laboral al momento de su ingreso tienen efectos de largo plazo muy negativos sobre sus decisiones de vivienda y sobre el esfuerzo que tienen que hacer para acceder a ella.

¿Y eso antes no operaba, con las crisis del siglo pasado, por ejemplo?

No, esto es algo que podía pasar antes, pero puede ser que ahora se estén combinando otros factores adicionales que están profundizando ese fenómeno. Por ejemplo, que sea más difícil para los jóvenes acceder a un préstamo para la vivienda. El problema no es sólo que se pasa un tiempo en el desempleo, por ejemplo, sino que se pasa mayor tiempo en empleos de menor calidad o temporales. Si yo no sé si voy a tener trabajo el año que viene no me voy a meter a pagar una hipoteca a 25 años. Este ya es un determinante importante. Entonces, hay cosas se van sumando que determinan que estos efectos que analizo sean más complejos y persistentes ahora que en el pasado. 

¿Cómo interactúa eso con otros cambios culturales? ¿Son motivos económicos los que hacen diferir las etapas de la vida o es una mezcla de otras transformaciones?

Son cosas que se retroalimentan. A veces se dice que la gente ya no quiere tener hijos a los 30 años y punto como algo cultural que cambió. Pero es probable que eso haya comenzado con un cambio en el sentido inverso: la gente tiene que demorar su primer hijo por las condiciones laborales. Estas cuestiones, que muchas veces se asignan a factores culturales e incluso de preferencias, en realidad parecen ser más impuestas a los jóvenes que otra cosa; si realmente tienen la posibilidad de dejar la casa de sus padres, por ejemplo, o de formar una familia en una etapa más temprana de su vida, van a optar por eso siempre. No es que haya una cuestión cultural asociada a un cambio de preferencias, sino que la cuestión es que estos cambios de los que se habla tanto ahora parecen ser más impuestos a los jóvenes que deseados por ellos.

¿Qué estrategia de abordaje utilizaste para la investigación?

Básicamente lo que hago es comparar cohortes de graduados en Europa a lo largo del tiempo que entraron al mercado laboral bajo distintas condiciones en diferentes momentos. Por ejemplo, eso me permite comparar qué pasó con una cohorte que ingresó al mercado de trabajo en España en el año 2011, que era cuando el desempleo estaba explotando, con lo que pasó con una cohorte que entró sólo un par de años antes o después; ¿cómo cambian los resultados en vivienda de cada cohorte a lo largo de diez años cuando existe una diferencia de tiempo tan pequeña en el momento de su inserción? Eso lo hago a través de toda Europa, considerando obviamente todas las diferencias que hay entre los países. Por ejemplo, históricamente en el sur la gente vive con sus padres por más tiempo comparado con el norte. Entonces, lo que trato de hacer es limpiar todo ese tipo de diferencias que me pueden meter ruido para identificar únicamente el efecto de las diferencias en las condiciones laborales al momento de ingresar al mercado de trabajo. 

¿Qué factores meten ruido, por ejemplo?

Las cuestiones vinculadas con distintos tipos de arreglos institucionales. Por ejemplo, históricamente hay sociedades que están más centradas en las familias que otras. Por decir algo, en Italia puede no haber un estigma social asociado a quedarte con tus padres hasta los 30 años, mientras que en Suecia se acostumbra a independizarse a eso de los 18, 19 años. También puede haber diferencias estructurales en la dinámica del mercado laboral; en países como Portugal la tasa de desempleo es más alta que en países como Alemania. Limpiar este tipo de factores de variación me permite quedarme sólo con lo que a mí me interesa, que es la tasa de desempleo al momento de graduarse e insertarse laboralmente.

¿Cuáles son los principales resultados?

Básicamente lo que encuentro es que un aumento en la tasa de desempleo al momento de graduarse se asocia con una mayor probabilidad de quedarte en la casa de tus padres al año inmediatamente después de la graduación. Pero ese efecto no sólo opera al año después de graduarse, sino que persiste en el tiempo incluso hasta diez años después. Eso lleva a que la gente se quede más tiempo viviendo con sus padres y a su vez, hace que sea menos probable que la persona se convierta en propietario y que alquile por su cuenta; es como una combinación de estos dos efectos. Es interesante la dinámica entre estos dos efectos. El efecto en los alquileres es más fuerte al principio, lo que es razonable siendo que la primera opción en general es alquilar, y luego se va desvaneciendo en el tiempo. En el caso del efecto en propietarios, el efecto es más pequeño al principio, dado que es difícil que alguien compre su primera casa al año después de graduarse, pero es más fuerte cinco o seis años después. En términos de la asequibilidad, que refiere a cuán cara es la vivienda, estimo que los hogares que se gradúan en un mal momento y logran irse de la casa de sus padres terminan haciendo un esfuerzo mayor para pagar la vivienda en términos de sus ingresos. A grandes rasgos, esos son los resultados. A ver, es como medio obvio decir esto, pero la clave está en la persistencia del fenómeno en el tiempo. Eso es lo que no se había visto antes: el impacto es tan persistente que condiciona la situación hasta diez años después. Y otra cosa, que es lo que desarrollo en otra parte del paper, es que estos resultados son intuitivos a nivel individual, pero estas condiciones iniciales afectan no sólo a una persona, sino a toda una cohorte de individuos; el hecho de que cohortes y cohortes están ingresando en un mal momento debería tener consecuencias en el mercado de la vivienda. Si no hay mercados de vivienda flexibles y los alquileres no reaccionan a la baja ante este tipo de situaciones (los mercados no funcionan como tendrían que funcionar), entonces sí debemos esperar un deterioro de las condiciones de asequibilidad y que más personas vivan por más tiempo con sus padres.

¿Cuáles son las principales rigideces?

Por ejemplo, por las razones que discutimos cuando hablamos de Airbnb o por el hecho de que las personas muchas veces prefieren dejar las casas vacías o convertirlas en espacio de oficinas antes que volcarlas al mercado de alquiler. En particular, en Uruguay es el caso de la casa vacía el que puede generar ese tipo de rigideces que no permiten absorber estos efectos. 

¿Podemos trasladar los resultados al caso uruguayo?

Creo que sí, que muchas de las cuestiones que se ven allí se pueden trasladar hacia acá. Es razonable pensar que si uno justo termina la carrera ahora e ingresa en un mal momento al mercado de trabajo, como puede ser este año, no pueda ser capaz de mudarse de la casa de sus padres, sea alquilando por su cuenta o comprando. Entonces, si no se despliegan políticas fuertes desde el sector público, es muy probable que los jóvenes enfrenten condiciones de acceso a vivienda crecientemente más duras. De nuevo, no es que sea difícil acceder ahora y una vez terminada la pandemia eso se revertirá. No es así, los efectos son persistentes y tardan mucho tiempo en desaparecer. 

¿La política pública debe apuntar a darle flexibilidad entonces? ¿Ese es el canal?

Hay varias maneras. Yo particularmente me centro en qué pasa cuando hay políticas de subvención al pago de alquiler. Tomo el caso francés, donde una proporción de la población recibe 30% del alquiler promedio como ayuda, y veo si eso ayuda o no a los jóvenes. Son muchos los segmentos de la población que se benefician de esta política, no sólo los más vulnerables. Lo que encuentro es que ante la presencia de esas rigideces, este tipo de políticas sí ayuda. Eso es interesante porque cambia un poco la cuestión de cómo se piensa la política: ¿a quién se tiene que ayudar? ¿Todo el mundo debería recibir algún tipo de ayuda por vivienda? Pero no es la única, hay otras maneras de lograr lo mismo. Por ejemplo, movilizando la vivienda vacía estableciendo incentivos para que los propietarios las alquilen. Eso se puede hacer por la parte positiva o por la parte más forzada. 

Zanahoria o garrote.

Claro. Darles beneficios fiscales para que alquilen o ponerles impuestos, como pasa en un montón de países.

¿Lo primero no es regresivo?

Claro. Además, un punto que se discute mucho en Francia es que hay tanta gente recibiendo este tipo de ayuda que al final tiene un efecto inflacionario. En mi modelo eso lo veo: si la política está mal diseñada y es demasiado generosa, tiene un efecto inflacionario que beneficia, obviamente, a los propietarios, que son los que capturan esta renta. Esto no dice que no haya que promover este tipo de políticas ni que no sirven en ningún contexto, sino que hay que tener en cuenta muchas cosas antes de hacerlas: cómo funciona el mercado de alquiler, como está concentrada la propiedad, etcétera. 

¿Cuál sería una política adecuada para favorecer el acceso en Uruguay?

Es un poco difícil, pero lo que mi investigación me permite decir es que políticas bien diseñadas y dirigidas en los primeros años de actividad laboral tienen beneficios muy amplios a lo largo de la vida. Es decir, darle una mano a la gente que se está graduando ahora para conseguir un trabajo, para que tenga un ingreso mínimo, puede tener un efecto beneficioso que persiste por mucho tiempo. Eso es beneficioso para ellos, pero también para la economía en general.

¿Pero estás destinando recursos para un segmento privilegiado de la población, que cuenta con formación?

Eso es cierto. Yo estaba hablando exclusivamente de los graduados universitarios, pero hay cuestiones que también se aplican a quienes terminan el ciclo básico o bachillerato, por ejemplo. Para ellos también valen las implicancias de esas políticas orientadas a tener una mejor inserción laboral y promover que puedan continuar con los estudios más allá del ciclo básico.

A igual nivel de recursos, ¿están cambiando las preferencias entre alquilar y comprar?

A nivel histórico lo que se está viendo es que los jóvenes cada vez optan menos por la propiedad y permanecen más tiempo en el mercado de alquiler. ¿Eso es porque les gusta la flexibilidad que les da? No, porque lo que se ve es que cuando pueden optar por la opción segura de una propiedad lo hacen. O sea que ese relato de que priorizan la flexibilidad de poder mudarse a distintos lugares cae un poco; no es que lo prefieren, es que no están logrando acceder al mercado de propiedad porque no ganan lo suficiente o porque su trayectoria laboral transcurre entre empleos temporales que les impiden planificar a mediano o largo plazo. Eso también se ve reflejado en otros aspectos, como la formación de la familia. La mayoría no opta por tener hijos a los 40 años, sino que son este tipo de condiciones que empujan a eso.

Pensando en las perspectivas, ¿esto va a empeorar entonces?

La pandemia es un shock gigante al mercado laboral y sí, lo que podemos esperar, dados los efectos persistentes que te comentaba, es que en los próximos años las dificultades de acceso de los jóvenes a la vivienda van a ser mayores. El punto positivo es que hay políticas que funcionan. En términos puramente económicos, el retorno de cada peso invertido es muy alto cuando se implementan temprano en la vida laboral de las personas. Darle una ayuda a alguien que no puede conseguir trabajo y que recién terminó de estudiar genera un retorno social altísimo que hay que tener en cuenta. 

Eso también vale para los que terminan secundaria.

Sí, también. Eso tiene un retorno más alto que el que se consideraba antes.

¿Se paga sola?

Sí, es un buen resumen.

¿Está creciendo el interés por la economía urbana?

Sí, por ejemplo con temas como las ciudades inteligentes, la energía y el sistema de transporte. Algo que se está empezando a discutir mucho es el tema de las zonas verdes de emisión: muchas ciudades establecen zonas donde sólo pueden circular autos de emisiones bajas, y eso deja por fuera todos los autos que son de 2005 para atrás. Eso tiene muchos impactos, no sólo desde la economía urbana sino también, por ejemplo, de la economía de salud. Además, esas zonas restringidas pueden profundizar el fenómeno de la segregación residencial: si lo hacés sólo en unas partes de la ciudad, lo que estás creando es una suerte de amenity, algo deseable que repercute en los precios de la vivienda. Si sólo pueden acceder quienes tienen más dinero, limitás el acceso a un bien que es público. Si realmente se quiere que toda la población de la ciudad se apropie de estos beneficios de una menor contaminación hay que acompañar con otras políticas.

¿Por ejemplo?

Establecer que si se construye un edificio haya un mínimo de apartamentos de alquiler social. Esa es una forma de asegurarse cierto mixing económico y que no quede sólo capturado por los que tienen más dinero. Pero hay muchas más.