El monoambiente, ¿es una vivienda?

“Toda familia, cualesquiera sean sus recursos económicos, debe poder acceder a una vivienda adecuada que cumpla el nivel mínimo habitacional definido en esta ley. Es función del Estado crear las condiciones que permitan el cumplimiento efectivo de ese derecho”. Ley 13.728.

En 2023, la población del mundo alcanza los 8.000 millones de habitantes. Más de la mitad –56%– vive en ciudades, y la tendencia a la urbanización sigue creciendo. Se espera que en 2050 ese porcentaje se acerque al 70%.

Según datos del Banco Mundial, más del 80% del producto interno bruto (PIB) mundial se genera en las ciudades.¹ Dicho de otra forma, las ciudades producen un enorme porcentaje de la actividad económica del mundo.

Las ciudades más pobladas son Tokio, Delhi y Shanghái en Asia, México, San Pablo y Nueva York en América. Como referencia, Tokio supera los 40 millones y Ciudad de México y San Pablo tienen cada una más de 22 millones de habitantes.

Tanto Japón como Países Bajos, dos países de culturas diferentes –oriente y occidente– tienen dificultades físicas para su expansión territorial. La densidad –cantidad de habitantes por km²– de ambos es alta. En Japón la densidad es de 346 habitantes por km², y en Países Bajos, 518.² Tokio tiene una densidad de 14.000 habitantes por km² y Ámsterdam, de 4.000.

Nuestro país tiene una densidad baja en el contexto mundial, apenas 20 habitantes por km², y Montevideo, la ciudad más densamente poblada de Uruguay, tiene menos de 2.500 habitantes por km².

Otro factor de la concentración de población es que más del 50% se ubica cerca de las costas, y se verifica también en nuestro país, que con 94% de habitantes urbanos concentra la mayor parte de la población en la costa sur y litoral oeste.

Ni tantos ni tan amontonados

En el censo de 2011, se contabilizaron 3,28 millones de habitantes. Se observa en relación al censo anterior, un crecimiento de población en Maldonado, Canelones, San José, Colonia, Salto y Río Negro, y un decrecimiento en los demás departamentos, incluido Montevideo. Estas variaciones se explican por la migración interna: en el área metropolitana al Sur, la población de Montevideo se desplaza a Canelones y San José, mientras crecen Maldonado y Punta del Este, que atraen población de otros departamentos.

En el Censo se contabilizaron 1,38 millones de viviendas, de las cuales 1,12 estaban ocupadas. Restando viviendas de temporada, en construcción o en procesos de compraventa, había 42.700 vacantes. Montevideo tenía 1,3 millones de habitantes en 460.000 hogares, 520.000 viviendas, 14.500 de ellas vacantes.³

De acuerdo a datos más recientes de la memoria informativa del proyecto de Plan de Acceso a Suelo Urbano para Vivienda,⁴ la ciudad –sumando viviendas vacías, terrenos libres y estructuras industriales sin uso– tiene capacidad para albergar 34.000 viviendas en áreas con servicios. Contabilizando edificabilidad potencial –edificios que se podrían construir en altura– y suelo potencialmente transformable –suelo a urbanizar–, se podrían localizar casi 100.000 viviendas.

En este mismo documento se calcula que el déficit cuantitativo sería de 25.000 viviendas en Montevideo, considerando hogares allegados (hogares que conviven con otro hogar) y viviendas en asentamientos que deben reubicarse. Los números insisten en que el déficit no es tal, sino que el problema es el acceso y la permanencia de las familias en el suelo urbano.

No aparece como restricción la falta de suelo urbanizado, como sucede en Japón o en Países Bajos. No necesitamos viviendas más pequeñas, sino lograr que las familias puedan acceder a ellas.

La vivienda mínima y la ley de vivienda de Juan Pablo Terra

Las primeras ideas de vivienda mínima aparecen en el II Congreso Internacional de Arquitectura Moderna (CIAM) que se produjo en 1929.⁵ Los arquitectos discutían la vinculación entre arquitectura y sociedad, en una revolucionaria reflexión sobre la familia, el rol de la mujer en el mercado laboral, la privacidad y la vida comunitaria. En concreto, se elabora el concepto de vivienda mínima, “para la mínima existencia”. Se establecen estándares de superficie y sus mínimos –vinculados al equipamiento necesario y la funcionalidad de cada espacio–, el asoleamiento y la ventilación de acuerdo a las nuevas concepciones higienistas.

Luego de la Segunda Guerra Mundial, ciudades enteras necesitan ser reconstruidas. Los CIAM se reúnen y adoptan aquellas ideas de vivienda mínima con la mirada puesta en el futuro y una enorme confianza en las nuevas tecnologías que permiten la construcción estandarizada y en altura. Es así que se consolidan mínimos de superficie para habitaciones, cocinas y baños; surgen propuestas colectivas con espacios comunes en edificios o conjuntos habitacionales, asumiendo que todos los seres humanos habitamos en forma similar.

Más tarde, en la década de 1960, en tiempos de la Guerra Fría y frente a la influencia de la revolución cubana en América Latina, la Alianza para el Progreso⁶ dio un fuerte impulso para que los países latinoamericanos planificaran su desarrollo económico.

El Plan de la Comisión de Inversiones y Desarrollo Económico (CIDE) proponía, entre otras iniciativas, un Plan Agropecuario y un Plan de Promoción industrial. Las recomendaciones incluían el Plan Nacional y la Ley de Vivienda, así como la creación de la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi) y de un Ministerio de Vivienda y Urbanismo.⁷

Siguiendo estas líneas de trabajo, Juan Pablo Terra redacta la Ley de Vivienda que se promulga en 1968. En el mismo camino de los CIAM la ley propone algunos temas clave, como la cantidad de dormitorios según los integrantes del núcleo familiar, que la vivienda debe estar compuesta por dormitorios, un cuarto de baño y el o los ambientes adecuados a las funciones de cocina, comedor y estar diario, y establece 32 m² como la superficie mínima de vivienda.

El siglo XXI: pandemia y después

En el siglo XXI el dinamismo y la movilidad del empleo requieren espacios que puedan adaptarse, y se impone un concepto de vivienda más flexible. Se prefiere mayor variedad y adaptabilidad según nuevos arreglos familiares y los cambios en la vida de un mismo grupo familiar. Sin embargo, las superficies mínimas siguen estando vigentes.

Las personas no han reducido su tamaño, y cada una requiere intimidad y lugar para distintas funciones. Las familias necesitan contar con espacios abiertos en el mismo edificio y con servicios en el entorno inmediato del barrio.⁸

La experiencia en pandemia demostró que las viviendas deben sostener múltiples funciones además de habitar. Se sumaron el trabajo y la educación a distancia, por lo cual las personas necesitan espacios interiores flexibles, y además áreas exteriores como patios o balcones.

Existen estándares y normativas sobre, por ejemplo, la cantidad de áreas verdes por habitante que, según la Organización Mundial de la Salud (OMS), es de 9 m² como mínimo. Como aprendizaje de la pandemia, tenemos más información sobre la importancia de los espacios libres para la salud física y mental.

La densidad de población y la escasez de suelo urbanizado tienen un rol fundamental en esta reflexión. Ciudades de Japón, donde el metro cuadrado de suelo es francamente escaso, o de Países Bajos, donde ganar tierra al mar fue y sigue siendo el origen del suelo disponible, justifican de alguna forma su permanente revisión de esos mínimos habitables.⁹ Al estudiar esos dos ejemplos, se concluye que definir la vivienda mínima requiere concebirla como una unidad de un sistema complejo: vivienda-edificio-ciudad.

Vivienda de interés social de 2011 y monoambiente de 25 m²

Aun teniendo todo el conocimiento presente, la producción de vivienda ha pasado de ser una cuestión social a ser un negocio financiero que maximiza ganancias y rentabilidad. Sólo la especulación inmobiliaria explica la implantación de esta tipología que, en sus versiones de menor superficie, se parecen más a nichos con baño privado que a un lugar para vivir.

El objetivo de la ley de interés social es ampliar la cantidad de viviendas de interés social disponibles, facilitar el acceso a sectores bajos, medios bajos y medios, mejorar el financiamiento y fomentar la innovación en la construcción. En sus inicios la ley contaba con algunos límites regulatorios que impedían la especulación.

En un proceso de modificaciones sucesivas, introducidas en 2014 y 2017 con aparente resistencia de los promotores privados, se logró dinamizar la industria de la construcción y construir, según los datos, 26.000 viviendas nuevas –terminadas y en construcción–.

En 2020 la nueva administración de gobierno incluye modificaciones reclamadas por los promotores privados a la ley de vivienda promovida. Una de esas modificaciones fue permitir la construcción de monoambientes. La mitad de las unidades en un edificio puede ser monoambientes y la otra mitad unidades de un dormitorio. El argumento fue que “es lo que el mercado pide”, y así comienza la construcción de más unidades de monoambiente, desde 25 m².

Podríamos pensar que 25 m² es una habitación con baño privado, cocina y, en el mejor de los casos, ventanal. De acuerdo a la definición de la ley original ni siquiera sería una vivienda, ya que no tiene habitación para dormir.

El arquitecto Juan Pablo Terra había definido la superficie mínima habitable en tiempos difíciles. El mínimo de 32 m² de vivienda en la Ley de 1968 no tiene motivos para ser reducido.

¿Qué sentido tiene construir viviendas bajo la línea del mínimo habitable en Uruguay, teniendo una población casi constante? Menos se justifica en las zonas centrales de Montevideo, cuya población decrece en forma sostenida.

Qué dicen los portales

Los alquileres de monoambientes varían según los barrios:¹⁰ van desde 16.500 en Centro, Cordón y Palermo, hasta 25.000 pesos en Malvín. Estos precios no son mucho menores de lo que antes costaba alquilar un apartamento de un dormitorio.

Según otras notas de prensa,¹¹ los monoambientes son los departamentos que más se construyen, como inversión a mediano y largo plazo. Su precio se ajusta al bolsillo del “nuevo inquilino, quien inicia su camino a la independencia económica. Los alquileres suelen ser más baratos y su tamaño es perfecto para una persona sola”.

La cantidad de ventas y la aceptación del producto monoambiente en el mercado es considerado evidencia de éxito. Sin embargo, según los datos de informes especializados,¹² se ha producido un incremento de los alquileres. En tanto los monoambientes aumentaron hasta alcanzar una cifra similar al anterior monto de departamentos de un dormitorio, los precios fueron presionados al alza. Como consecuencia se produjo un aumento del precio del alquiler por metro cuadrado. Este incremento se traslada al precio de venta y por tanto al precio del suelo.

El ciclo de construcción de viviendas sin restricciones indujo un aumento de los precios del mercado y, por tanto, se redujo la asequibilidad de la vivienda para un conjunto importante de familias.

Según una nota de prensa referida a la venta de inmuebles a argentinos, Montevideo, tras estar en el segundo puesto por años, pasó a ser la ciudad con apartamentos más caros de la región. 3.054 dólares en promedio.¹³

Una reflexión sobre la ciudad: La paradoja del precio de la tierra

Los modelos de vivienda y su forma de aglomeración son una construcción cultural compleja. Expresan apetencias más o menos vinculadas a patrones de consumo que se imponen en la sociedad occidental. La forma de vida en suburbios con vigilancia privada para familias con hijos, o la vida en pequeños departamentos para solteros, las tiny houses, los minipisos, e incluso el minimalismo como pretendida filosofía de vida, construyen formas de consumo del espacio que se materializan en “nuevos productos inmobiliarios”.

Como afirma Saskia Sassen,¹⁴ desarrollando el concepto de “extractivismo urbano”, lo que las personas vemos como un edificio, en realidad, son activos. No necesitan estar habitados para extraerles renta o plusvalía. “Los grandes empresarios de la vivienda han pasado a controlar más y más espacio urbano, y han generado nuevas modalidades de vivienda para los de ingresos altos y también para los de ingresos modestos. Lo que hay que aclarar es que no les interesa controlar toda la ciudad, al contrario, quieren solo los sectores de lujo y algunos un poco más modestos”.¹⁵

En nuestro país, se ha producido un proceso de segregación socioterritorial progresivo, de la mano de la desregulación económica. Como sociedad transitamos y repetimos un círculo vicioso de exclusión y desigualdad en permanente profundización. Algunos autores sostienen que la segregación es el tema más desafiante del urbanismo y de las sociedades latinoamericanas en el siglo XXI.

A este enorme desafío se agrega la reducción de estándares de vida por debajo de la mínima expresión. El negocio inmobiliario nos ha hecho creer que la vivienda de 25 m² es una solución, cuando en verdad es otro bucle del problema. Al extraer más ganancia del terreno donde se construye, aumenta el precio del suelo urbanizado. Como consecuencia, aumenta el precio de cualquier tipo de vivienda, expulsando población y alejando aún más a muchas familias de la solución.

La paradoja del mercado inmobiliario: la vivienda mínima se achica, el precio del suelo urbano sube y la segregación socioterritorial aumenta.

Alicia Artigas es arquitecta.