En octubre de 2011 fue promulgada la Ley 18.795 de Vivienda Promovida. Desde entonces, han ingresado a la oficina del inversor de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) 2.160 proyectos. Eso implicó unas 62 mil viviendas. De ese volumen, 1.700 proyectos los promovió el gobierno, y se traducen en casi 50.000 viviendas, de las cuales 30.000 han sido terminadas.
En la actualidad, algo más de 10.000 viviendas están en construcción; 20.000 solicitudes están a estudio para generar unas 6.000 viviendas.
Fuentes consultadas por la diaria dijeron que los proyectos promovidos y en estudio son “mayoritariamente” pequeños de “hasta 20 unidades”. De todas maneras, cada uno de los 300 proyectos superan las 50 viviendas. Se insinúa la presentación de proyectos de mayor porte.
Para el Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca), “hay un boom” y también una “especulación inmobiliaria”.
Quien llegue a la ciudad de Paysandú, podrá pensar que hay cierto nivel de prosperidad. La sensación podría avalarse viendo el funcionamiento de una residencia universitaria, miles de estudiantes terciarios circulando y la construcción de una veintena de edificios.
Paysandú agregó a su stock 840 viviendas
Desde el nacimiento de la Ley de Vivienda Promovida, Montevideo concentró 1.288 proyectos (41.000 viviendas), Canelones 349 (10.000 viviendas), Maldonado 119 (4.500 viviendas), Paysandú 57 (840 viviendas), Salto 31 (700 viviendas), Florida 29 (182 viviendas), Soriano 28 (600 viviendas) y Colonia 24 (850 viviendas).
En la capital de Paysandú el año pasado se presentaron 18 proyectos. En lo que va de 2026, Paysandú y Maldonado ocupan el tercer y cuarto lugar del podio con 14 y 12 proyectos, respectivamente. De ahí que algunos sectores hablen de un boom constructivo en la ciudad.
Durante la gestión anterior, desde Paysandú se presentaron 44 proyectos (620 viviendas) y todos están radicados en la capital departamental. El desglose da cuenta de que en 2021 fueron cinco, en 2022 y 2023 cuatro, en 2024 nueve y en 2025 18. En lo que va del año ya se han presentado cuatro proyectos.
“Hay una demanda que dispara esta edificación”
“En menos de diez años el perfil urbano de Paysandú cambió de forma visible: donde antes predominaban casas bajas y antiguas y terrenos vacíos, hoy se levantan torres, edificios de varios pisos que modificaron el paisaje y también la lógica de inversión”, escribió la diaria el pasado 31 de mayo.
El arquitecto Alberto Zinno trazó una descripción de las iniciativas. Al respecto mencionó que “hay proyectos de menor envergadura, de un par de viviendas, de un par de apartamentos”. “Después hay otros de escala media, de tres, cuatro pisos. Hay otros de nueve a 12 pisos, como se puede ver. Contabilizó unos diez u 11 edificios nuevos en la vuelta, muchos de ellos son por la ANV [promovido]”. “Además, si uno cuenta los que están en curso y arrancando, hay 15 edificios nuevos en los últimos diez años, la gran mayoría son ANV”.
“Hay emprendimientos tipo boutique, de dos a seis apartamentos, en una planta o en dúplex”. En estas categorías “se agrupan estas 700, 800 viviendas que forman parte de lo promovido en Paysandú” desde octubre de 2011.
Sobre la ocupación, Zinno comentó que “lo que está pronto medio que está todo alquilado. Por ende, te contestaría que sí, que hay una demanda que responde o dispara esta edificación. No hay mucha cosa vacía en Paysandú”.
El arquitecto cree que “el boom tiene que ver con esta movida de la universidad que va creciendo y también con que estos emprendimientos suponen la sustitución del tejido residencial que estaba en obsolescencia. Había muchas casas antiguas, muchos sucuchos con piezas, que ya no corren más, entonces hay un nuevo stock, hay una reposición de stock”.
“En cualquier caso, y en la mayoría de ellos, creo que es positivo en cuanto a la reutilización de infraestructura, de mano de obra, por supuesto, que se utiliza para el desarrollo de estos y también por un tema de densificar el centro, porque todos estos emprendimientos están dentro de la zona urbana”, destacó.
Rentabilidad del 5-6%
Operadores inmobiliarios –tal el caso de Diego Beloqui de Inmobiliaria Mannise– “situaron el primer quiebre en 2018, cuando apareció el primer edificio, que marcó un antes y un después. Se trató del proyecto del estudio Babel, en la esquina de Leandro Gómez y Montevideo. Fue innovador en la forma de vender, en la escala y en la propuesta; ahí se demostró que había mercado real para la altura en Paysandú”, acotó Beloqui a la diaria el 31 de mayo.
“Hasta entonces, la ciudad miraba los edificios como algo excepcional. A partir de ese punto comenzaron a verse como una alternativa viable tanto para vivir como para invertir”. Beloqui apuntó que “el público objetivo es inversor. En el 90% de los casos, compran para alquilar. Buscan renta, refugio y revalorización”.
La rentabilidad anual ronda entre 5% y 6%, a lo que se suma el aumento del valor del inmueble. “No es la más alta del mercado, pero es estable, tangible y confiable”, afirmó.
El peso de los beneficios fiscales
Las exoneraciones que habilita la Ley de Vivienda Promovida hacen viable el modelo: hay importantes exoneraciones de IVA, IRPF, patrimonio e impuesto a las transmisiones patrimoniales. “Sin eso, el costo sería hasta 10% mayor. El IRPF exonerado durante diez años es clave”, sentenció.
“Los edificios tienen una ocupación superior al 90% y el público está conformado por jóvenes o personas mayores que buscan seguridad. Es un cambio cultural. La ciudad también aprende a vivir en altura”, sostuvo.
El secretario general de la filial Paysandú del Sunca, Mathías Machuca, admitió que “es una realidad que hay un boom” en la construcción local, aunque hace énfasis, “desde [su] humilde punto de vista”, en que el fenómeno tiene que ver con “una especulación inmobiliaria”.
El dirigente describe que “hay una realidad: son apartamentos a los que difícilmente el proletariado pueda acceder, a no ser que se endeude o que tenga muy buen salario”. “Por eso me parece que hay una especulación inmobiliaria”.
Consultado sobre cómo impacta en el empleo del sector, el sindicalista expresó que “los números son muy ficticios”. “Vos podés tener muchos trabajadores dentro de la construcción, pero que trabajan en otro departamento y son de Paysandú. Eso es una realidad”.
Además, “las cifras que muestra el Banco de Previsión Social –que las actualiza cada dos o tres meses– muchas veces no coinciden. ¿Por qué? Porque, por ejemplo, un electricista permanente de una empresa pasa por cuatro obras y te lo contabilizan como cuatro trabajadores al cerrar el mes, no como un trabajador que fue a cuatro lugares distintos”, sintetizó.