En Montevideo se construyen cada vez más propiedades horizontales en detrimento de los padrones comunes, y estas son más chicas en tamaño. Estas conclusiones surgen de un análisis realizado por Mirando.ai, una empresa uruguaya que desarrolla herramientas basadas en inteligencia artificial para el mercado inmobiliario utilizando los datos abiertos de la Dirección Nacional de Catastro, fundada por los ingenieros Ignacio de Haedo y Javier Rey. El informe está publicado en la página de la empresa y además se realizó un análisis especial para la diaria sobre el tamaño de las propiedades horizontales.
Según la información de Catastro procesada por Mirando.ai, la mediana (el punto medio de la distribución) de los apartamentos nuevos en Montevideo pasó de 60 metros cuadrados en el período 2006-2010 a 40 metros cuadrados en el período 2020-2024. La disminución de tamaño de las viviendas se registra fundamentalmente en Montevideo, mientras que en el resto del interior se mantienen estables.
El 55,4% de los apartamentos nuevos construidos en la capital del país (solo con destino vivienda) en 2025 tienen menos de 40 metros cuadrados, y desde 2023 se registran porcentajes similares. En cambio, el porcentaje fue de 35% en 2025 en el interior del país y de 19% en Maldonado, donde las unidades son mayores en tamaño que en el resto de los departamentos.
Por otra parte, la cantidad de apartamentos construidos por año ha venido creciendo sistemáticamente en Montevideo: pasó de 3.798 en 2015 a 5.663 en 2022 y 8.669 en 2025.
En términos más generales, las propiedades horizontales crecen sistemáticamente en el período 2017-2025, mientras los padrones comunes se mantienen estables. En el período enero-mayo de 2017, el 44% de las unidades construidas fueron padrones comunes frente al 56% de propiedades horizontales, mientras que en el mismo período de 2025 el 37% fueron padrones comunes y el 63% fueron propiedades horizontales. Además, en el período 2016-2025 se detectaron 2.466 conversiones, que es cuando un padrón común desaparece y en su lugar aparecen muchas unidades de propiedad horizontal (por ejemplo, cuando una casa se sustituye por un edificio). La mayor parte del crecimiento de las propiedades horizontales se registra en Montevideo, Canelones y Maldonado.
El debate sobre los monoambientes
A principios de mayo, los senadores del Frente Amplio, a impulso del legislador socialista Gustavo González, presentaron un proyecto de ley para modificar la normativa vigente y aumentar la superficie mínima habitable. La iniciativa propone cambiar la redacción dada por el proyecto de Rendición de Cuentas de 2021 al artículo 18 de la Ley 13.728 del Plan Nacional de Viviendas, para establecer que “la superficie habitable de una vivienda no será inferior en ningún caso a 35 metros cuadrados”, cuando hoy es de 25 metros cuadrados. Además, se establece que el mínimo dispuesto será aplicable “a las viviendas que tengan un dormitorio”, en lugar de a “las viviendas con tipología monoambiente”, como dispone la norma actual.
En la exposición de motivos se señala que “esas dimensiones superficiales mínimas” establecidas en la normativa vigente y “la no existencia de separación real de espacios delimitados” no “pueden considerarse condiciones dignas de habitación adecuada”. “El régimen legal vigente de superficie de construcción mínima habitable de la vivienda permitido afecta la calidad de vida de las personas y, muy especialmente, a la población más vulnerable”, sostiene el proyecto.
El texto también prohíbe la posibilidad de que el Estado promueva a través de beneficios tributarios, en aplicación de la ley de vivienda de interés social, la construcción de monoambientes.
Consultado sobre los datos procesados por Mirando.ai y el debate sobre los monoambientes, el director nacional de Vivienda, Milton Machado, recordó en diálogo con la diaria que los datos del censo de 2023 en comparación con los de 2011 arrojan que hay un 19,4% más de viviendas respecto a la población, ya que la población se mantuvo estable y las viviendas crecieron 20% en ese período. Al mismo tiempo, crecieron los hogares unipersonales y bipersonales por el “cambio estructural” que ha habido en la composición de las familias, indicó.
Según los datos del último censo, la cantidad de personas por hogar ha experimentado una reducción constante desde 1985 hasta la actualidad. Mientras que en 1985 el promedio de personas por hogar era 3,4, en 2011 era 2,8 y en 2023, 2,5. Los hogares unipersonales pasaron de representar el 15,1% en 1985 al 29,2% en 2023. “Estos resultados reflejan cambios significativos en la dinámica familiar del país, confirmándose una tendencia hacia hogares más pequeños, que podrían estar asociados a factores como el envejecimiento poblacional, la disminución de la fecundidad, el aumento de las rupturas conyugales y los cambios en los arreglos de convivencia”, indicó en su momento el informe del Instituto Nacional de Estadística.
Este contexto y el “cambio cultural y estructural” que estamos viviendo explican en parte la disminución de los metros cuadrados de las viviendas y la construcción de viviendas con menos dormitorios, consideró Machado. Sostuvo que, más allá de que él pueda opinar que, “lógicamente, cuanto más metros cuadrados tengamos, mayor disponibilidad de espacio para vivir”, “mayor cantidad de metros cuadrados es un costo mayor, es un alquiler mayor, es una compra de una vivienda a un costo mayor”, y hoy “las realidades económicas de la gente que puede acceder a una vivienda” hacen que “pueda pagar con sus ingresos determinadas viviendas”. “Y, lógicamente, el monoambiente con menos metros es más barato”, apuntó.
Al mismo tiempo, “los hogares unipersonales han aumentado; eso quiere decir que hay un montón de población en Uruguay que resuelve vivir sola. Entonces, bueno, consideran que un monoambiente es suficiente”, señaló Machado. Acotó, por otra parte, que muchas veces se trata de “soluciones transitorias” para “jóvenes, estudiantes, gente que se desplaza de un lugar a otro”.
Por lo tanto, Machado consideró que en esta materia “hay que flexibilizar, hay que ir adaptándose a lo que es la realidad misma, lo que va definiendo, más allá de lo que el mercado construye, porque el mercado también construye en función de la necesidad de la gente y de lo que la gente está pudiendo pagar para acceder y permanecer”.
El director de Vivienda dijo que “sería bueno discutir” la cantidad de metros cuadrados que debe tener una vivienda y que el ministerio está abierto a hacerlo, pero afirmó que no comparte que se prohíba por ley los monoambientes.