El Milagro, una propuesta de inversión de 660 millones de dólares que genera conflictos, esperanza y dudas en Salto

El megaproyecto El Milagro, del grupo La Tahona, a través de Fomex SA, prevé una inversión de 660 millones de dólares en tres padrones rurales que ocupan una superficie de 568 hectáreas, que se pretende recategorizar. Prevé la generación de 13.500 puestos de trabajo y pretende construir 2.500 viviendas en régimen de propiedad horizontal. Esta iniciativa se presenta como una solución a, por lo menos, dos problemas endémicos del departamento: el alto nivel de desempleo (que es de 15% y supera la media nacional, de 10%) y el alto número de asentamientos irregulares, que crecieron de 2011 a 2018 a la par de en Montevideo y Canelones.

La iniciativa promete más de 60 millones de dólares de “plusvalor” que la Intendencia de Salto volcaría a la construcción de viviendas de interés social. De todas formas, las críticas, encabezadas por el Grupo de Estudios Territoriales (GET) del Centro Universitario del Litoral Norte (Cenur) no se hicieron esperar; plantean una serie de inconvenientes e incluso de posibles irregularidades que afectarían estructuralmente la ciudad y beneficiarían a una minoría. No son los únicos, también han puesto reparos y dudas la Federación Uruguaya de Cooperativas de Viviendas por Ayuda Mutua (Fucvam), la Sociedad de Arquitectos, un sector del Frente Amplio (FA) y una parte importante de la Mesa Política del FA en el departamento, que manifestó públicamente el domingo 28 de marzo su postura contraria al proyecto.

“Cheque en blanco”

El 29 de diciembre, cuando la Intendencia de Salto puso de manifiesto la revisión del Plan Local de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible para la Ciudad de Salto y su Microrregión para recategorizar tres padrones rurales, el GET, compuesto por profesionales de distintas disciplinas, encendió la señal de alerta y comenzó a cuestionar públicamente la iniciativa y a realizar pedidos de información sobre la propuesta de recategorización del suelo rural a urbano y suburbano de la vieja chacra El Milagro. Este es uno de los principales cuestionamientos que hace el grupo, ya que se pasaría de rural a urbana una porción de suelo equivalente a 20% de la ciudad de Salto.

La recategorización de este suelo es un problema por su extensión y por lo que implica desde el punto de vista urbanístico, y beneficiaría principalmente al dueño de esas tierras. El suelo urbano se compra por metro cuadrado, mientras que el rural se compra por hectárea. Los precios del suelo urbano y suburbano en relación con el rural son mucho más altos, así que esto constituye un negocio muy rentable para el propietario.

“Esta iniciativa surge de pensar qué ciudad tenemos, cómo la queremos y cómo pensamos las dinámicas territoriales que se dan en ella”, explicó a la diaria Natalia Bissio, licenciada en Trabajo Social y docente en el Departamento de Ciencias Sociales del Cenur. El grupo problematiza la concreción de la iniciativa en relación con el “desarrollo y el acceso justo y sostenible de los distintos servicios y bienes que posee la ciudad”.

Los académicos plantean que este proyecto ahonda en los “procesos de fragmentación y desigualdad social”, en una ciudad que, fiel reflejo de su sociedad, es “estructural e históricamente desigual” debido a su modo de producción y “no ha logrado avanzar en procesos igualitarios”. El grupo entiende que este tipo de propuestas “fragmentan el tejido social”. Se refieren específicamente a la solicitud de habilitar la Unidad de Propiedad Horizontal (UPH), que habilita la construcción de barrios privados. Desde la intendencia y desde el proyecto se le llama “zona residencial” y se niega que se trate de un barrio privado. La UPH fue votada bajo el nombre de “Urbanizaciones de propiedad horizontal” en la Ley 17.292 de urgente consideración, en el verano de 2001, y por la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible (Ley 18.308), de 2008.

El terreno de 568 hectáreas donde se pretende erigir prácticamente una nueva ciudad era otrora un suelo dedicado a la producción citrícola, aunque hace tiempo está abandonado. Bissio y el grupo de expertos creen que invertir en este proyecto en vez de recuperar los campos para la producción, “que emplea muchísima más mano de obra”, es un error. La trabajadora social aclaró que el grupo no tiene objeciones con el proyecto, pero sí con “las ideas fuertes”.

En este sentido, se cuestiona la propuesta habitacional que plantea la construcción de 2.500 viviendas (que rondaría, según dicen, los 250.000 dólares cada una, más los 50.000 dólares del terreno), así como las características de la mano de obra, ya que se anunciaron 13.500 puestos de trabajo, pero no queda claro qué tipo de trabajo se pretende generar ni si revierte la informalidad laboral. “La inversión no es igual a desarrollo per se, para que esta ecuación se dé tiene que generar muchas garantías”, repiten los académicos como un mantra.

“Está claro que la inversión es en infraestructura”, expresó el arquitecto y docente Rogelio Texeira, para quien las viviendas que se van a construir “no son las que la gran mayoría de la sociedad necesita”. Además de los 2.500 microlotes de 50.000 dólares cada uno donde se construirían viviendas, hay cinco “macrolotes” donde está previsto que se haga una inversión de hasta tres millones de dólares en cada uno, más un millón en la construcción de un pozo termal. “Dentro del cuadro general que presentan, de los 660 millones de dólares de inversión que se plantean, hay 650 millones que están previstos para vivienda y la infraestructura general y el resto está previsto para vender los macrolotes”, planteó Texeira, y concluyó que además La Tahona “no garantiza la inversión más que de la infraestructura inicial”.

Otro problema es la relación entre la oferta y la demanda de estas viviendas. Texeira plantea, basado en datos de El Observador, que en Uruguay existen 13.000 personas que tienen más de 250.000 dólares en los bancos. “Eso significa que una de cada cinco de esas personas se vendría a vivir acá”, ironizó.

Suscita preocupación en el grupo que una vez que se recategoriza el suelo “no hay marcha atrás, no hay experiencias en el mundo de un suelo urbano que haya vuelto a ser rural porque a veces se hace infraestructura, porque la presión del mercado es compleja”, aseguraron. “El suelo no vuelve hacia atrás”, dijo el arquitecto. Creen firmemente que esto transforma “estructuralmente” la ciudad, y por lo tanto la revisión del plan de 2017 debería ser total y no parcial. Esta modificación del plan extendería la ciudad hacia al sur del baipás, lo cual volvería a colocar la ruta dentro del territorio urbano: “Nosotros tenemos una ruta dentro de la ciudad desde hace casi 40 años, pero pregúntenle a Trinidad o a Young... Estamos hablando de un conector que no es una ruta cualquiera, es la ruta 3, la principal vía de conexión local”, subrayó Texeira.

Les parece “injusto” además que se recategoricen tres padrones rurales para hacer inversiones que se pueden hacer en el área urbana consolidada, “contando como área consolidada aquellas que aún tienen calles de tierra o no tienen saneamiento”. En Termas del Arapey, además, hay aproximadamente 300 hectáreas en régimen de UPH, donde se iban a hacer construcciones que no se concretaron y el espacio quedó recategorizado y vacío. Parecería que se está entregando un “cheque en blanco a la especulación inmobiliaria”, concluyen los académicos.

“Yo estoy seguro de que las autoridades no leyeron los planes, porque si los leen se dan cuenta de que esta plata hay que invertirla en la ciudad que ya existe, o en las Termas del Daymán, donde ya hay un suelo categorizado como UPH”, señaló Osvaldo Sabaño, arquitecto en Inundaciones y Drenaje Urbano, quien forma parte del grupo. “En 2011 vino un señor con un verso igualito a este: que iba a desarrollar un hotel cinco estrellas en las Termas del Daymán, que Salto iba a crecer. Se hizo un plan en el marco de la Ley de Ordenamiento, se recategorizó suelo de rural a suburbano y se dejó un área rural plausible de pasar después a suburbana, y el señor después se borró y el suelo quedó categorizado y no se ha hecho nada ahí. Sin embargo, ese suelo que hace diez años valía 20.000 dólares ahora vale diez veces más”, denunció el arquitecto. Sabaño dijo que existe una “triangulación” entre el “lobby económico empresarial y lo político”.

El Cenur mantuvo reuniones con Fucvam (que emitió una declaración crítica con respecto al proyecto), con la Juventud del FA, con la Intersocial de Salto y con el sector Vamos Salto del Partido Colorado, y planea mantener otras.

Oportunidad para crecer

“Siempre está en cuestionamiento la especulación financiera con respecto al valor de la tierra”, aceptó Gustavo Chiriff, secretario general de la Intendencia de Salto y militante del Partido Comunista, que forjó una alianza con Andrés Lima las pasadas elecciones departamentales. Chiriff planteó, en diálogo con la diaria, que este proyecto, donde es necesaria la recategorización del suelo para poder construir, va a tener “varias etapas” y se va a realizar de forma “gradual”. Trabajan para enviar un proyecto a la Junta Departamental. El plan para evitar la especulación es primero dividir el padrón de 568 hectáreas y recategorizar una parte, de aproximadamente 170 hectáreas (25%), y exigir allí, en la “primera etapa” (60%) del proyecto con un plazo de dos o tres años de ejecución, y si esto no se cumple se volvería a categorizar el suelo como rural.

Para Chiriff es fundamental esta prevención de la intendencia, porque “ningún inversor se va a exponer a comprar la tierra a determinado valor, después hacer la inversión que quiera hacer, y después que se recategorice el suelo de nuevo”.

En respuesta a la crítica esbozada por los académicos del Cenur y otros grupos sobre qué se debería construir en los espacios previstos por el plan director, Chiriff hizo hincapié en que el proyecto no es sólo “habitacional”, sino que tiene diferentes componentes (inmobiliario, turístico, logístico, educativo y deportivo), y también que “el grupo inversor entiende que es el lugar donde puede llevarse a cabo este clúster y no en otro”.

“El proyecto El Milagro tiene un componente político y de desarrollo estratégico que va más allá de los aspectos técnicos que se plantean desde la academia, y no de toda la academia, sino de parte de un grupo de docentes del Cenur Litoral Norte”, apuntó el secretario general de la intendencia.

Señaló además que las viviendas, que “no forman parte de un barrio privado, sino de una zona residencial”, podrían costar entre 40.000 y 70.000 dólares, según el modelo de construcción.

Comentó que visitó las inversiones que realizó La Tahona en Canelones, junto a Andrés Lima, y las viviendas “estaban lejos de los 250.000 dólares”. “No son guetos residenciales para sectores ricos”, puntualizó, “ahí se quiebra el discurso de que se trata de un barrio privado, no es un barrio privado, es residencial”.

El secretario general argumentó a favor de este tipo de inversiones en la convicción de que es urgente resolver el problema de desempleo en Salto y que en este sentido es preciso ser realistas con el tipo de inversiones que puede recibir el departamento: “No vamos a traer grandes complejos industriales, fábricas, estamos lejos de eso porque tenemos desventajas comparativas desde el punto de vista de los costos con el sur del país; el norte no tiene las facilidades de las zonas francas. Además hay un problema con la movilidad, ya que traer un contenedor de China a Montevideo sale más o menos lo mismo que traer uno de Montevideo a Salto”, dijo, y recalcó que las “únicas inversiones que podrían venir a Salto son inmobiliarias”. “Esta es la oportunidad que tiene Salto para crecer”, afirmó.

La intendencia también tiene confianza en el grupo inversor, por su historial en otros departamentos. “No estamos tratando con inversiones golondrinas o fantasmas, es un grupo que está constituido desde hace 25 años, que opera en Canelones y Maldonado, que ha hecho muchísimos emprendimientos similares a estos”, señaló.

De todas formas, las autoridades de la intendencia no se encandilan, descartan cualquier tipo de ingenuidad, reconocen que se trata de un negocio financiero y procuran brindar las garantías estatales para tomar “los recaudos” e imponer “cláusulas” para que parte de la ganancia que va a tener la inversión “se derrame para Salto”, señaló. También esperan que, si bien los puestos de trabajo no son permanentes, el proyecto pueda “mover el mercado laboral”.

Este “derrame” es el mayor interés que existe de parte de la intendencia en este proyecto. “Existe lo que se llama ‘la plusvalía de la inversión’, y los inversores deben dar en tierra 10% para la Intendencia de Salto. Esto significa para la intendencia tener a salvaguarda un potencial para futuras construcciones”, explicó el secretario general. Agregó que además está “la plusvalía por recategorización del suelo”: la inversión que piensa hacer la empresa a diez o 15 años es de unos 660 millones de dólares, el plusvalor que calculan obtener “no es menor a 10%”, unos 66 millones de dólares. “Estamos planteando desde la intendencia que parte de ese plusvalor lo pague el inversor en la construcción de vivienda social para erradicar los asentamientos. Eso es parte del desarrollo de Salto: dar solución a un problema endémico que es el de los cientos de familias que no tienen posibilidades de construcción”, señaló Chiriff. “Tenemos la posibilidad de resolver un problema social del departamento a partir de una inversión privada, esas son las cosas que hay que valorar”, sentenció.

En relación con el saneamiento, dijo que es competencia de la empresa inversora, que “ya hizo los estudios y ya tiene el visto bueno de OSE, de que es posible conectarse al nuevo conector que va a tener Salto y a la nueva planta, y va a ser a través de la red de saneamiento de OSE”.

“En el tema ambiental se encuentra trabajando la División Nacional de Medio Ambiente [Dinama] y la Dirección Nacional de Aguas [Dinagua], hicimos una puesta de manifiesto, en la que está la recategorización del suelo y el uso que se le va a dar, y ahí están los informes de la Dinama y la Dinagua con respecto a eso. Nosotros nos vamos a guiar por eso. Si ellos no encuentran objeciones desde el punto de vista ambiental, no somos nosotros que le vamos a decir que no”, declaró Chiriff.

“Irreversible”

La ingeniera agrónoma Alexandra Bozzo forma parte del GET y realizó puntualizaciones sobre los efectos adversos contra el medioambiente que el proyecto generaría, a la vez que subrayó la falta de estudios respecto del impacto ambiental que tendría el proyecto.

Bozzo problematiza el argumento de que los campos de citrus donde se construiría el megaproyecto están “abandonados”. El Informe Ambiental Estratégico de la puesta de manifiesto califica el territorio como “suelo vacante”, y la profesional asegura que se podría utilizar en el futuro para cultivos hortifrutícolas, ya que el suelo que se encuentra en el cinturón tiene buena aptitud para ese tipo de cultivos y además genera cientos de puestos de trabajo.

Otra apreciación tiene que ver con que estos padrones rurales tienen una alta interacción y conectividad con la ciudad, esto “influye en la descontaminación del aire, la fijación de carbono; tenemos monte nativo, praderas, citrus, estaríamos perdiendo servicios ecosistémicos fundamentales”, señaló Bozzo, y agregó que la urbanización “es de las actividades que más contaminan y dañan el suelo”.

Esa área “periurbana” está “regularizando el microclima” y “disminuyendo los impactos ambientales que existen en la propia ciudad”, dijo Bozzo. Otra preocupación tiene que ver con las Termas del Daymán, ya que “todos los impactos que existan en la cuenca alta, por ejemplo en el arroyo Ceibal Grande, van a repercutir aguas abajo en todas las actividades que haya, así sea en el tambo, la citricultura o en el centro turístico, donde afectaría la calidad de agua en las termas”, explicó la agrónoma. “En el Informe Ambiental Estratégico de la intendencia no existe un enfoque de cuenca, en el área donde se desarrolla el proyecto existe ganadería, citricultura, tambos, paneles fotovoltaicos, hay más o menos entre la planta que se va a instalar en pocos meses 600.000 paneles solares”.

“Si ubicamos este megaemprendimiento veremos que alrededor existe un cordón de citricultura de 1.650 hectáreas donde, obviamente, se realizan fumigaciones”, señaló. Se trata de “actividades antagónicas”, ya que no pueden coexistir “un barrio privado con 2.500 viviendas pegado a un área citrícola donde existe utilización de agroquímicos y plaguicidas”, dijo Bozzo, e hizo hincapié en que para eso sirve el ordenamiento territorial: “para que cada actividad tenga su lugar”.

Cuestionó la falta de datos de la “línea de base”. Para poder evaluar impactos, sobre todo de un emprendimiento de enorme envergadura, explicó, no se puede hacer una “caracterización teórica de lo que existe o no existe”, se debe hacer un relevamiento a campo, con una descripción detallada de todos los recursos naturales, de las unidades ambientales: humedales, monte nativo, relevamiento de especies nativas y exóticas, cuál es el caudal de la cañada Doña Jacinta y el arroyo Ceibal Grande, cuál es el caudal del acuífero, si puede realmente ajustarse a los requerimientos de esa población importante que va a haber, etcétera”.

En ese sentido, subrayó que no hay estudios hidrogeológicos ni topográficos; no saben a cuántos metros está el acuífero, no hay estudios a nivel de campo que permitan tener un “conocimiento sólido y contundente de la línea de base, y es fundamental saber la capacidad de carga o de acogida del ambiente”.

La agrónoma denunció que no sabe si va a haber saneamiento que bombee las aguas cloacales o si estas van a terminar en pozos negros, que a la vez siempre pierden impermeabilidad. También indicó que “no existe una matriz de impactos”. Para Bozzo y para todo el grupo del Cenur se debe contar con toda esta información antes de recategorizar, puesto que “toda transformación genera cambios irreversibles”, dijo.

Precuela

En abril de 2019 se presentó el informe “Estudio socioeconómico de la ciudad de Salto a partir del desarrollo del clúster turístico y de servicios El Milagro”, elaborado por la empresa argentina Berensztein a solicitud de la Intendencia de Salto. Por otra parte, el 31 de mayo de 2020 la empresa Fomex SA envió una carta a Andrés Lima, en la que manifiesta su intención de invertir. Allí expresa que la primera etapa de construcción requeriría la recategorización de 25% del suelo de rural a suburbano, y luego otro 25% de “rural a rural con atributo de ser transformable a suelo categoría suburbano”. Allí aclara que esta segunda etapa necesita, para concretarse, diez años desde la aprobación de la primera. La tercera y última etapa implicaría la recategorización de 50% del predio. Esta etapa requeriría un plazo máximo de 20 años desde el inicio de la primera. En el final la carta enumera una serie de solicitudes para dar viabilidad al proyecto, y está firmada por Ignacio Añón y Nicolás Goldaracena.

Según dicen desde la universidad, este proyecto no forma parte de los programas de ningún partido político y a pesar de las fechas en que se enviaron el estudio socioeconómico del proyecto y la carta de intención de Fomex SA, fue recién en las elecciones departamentales que se comenzó a hablar del proyecto y fue el 29 de diciembre de 2020 que se hizo la puesta de manifiesto. Lógicamente, algunos se preguntan por qué se mantuvo en reserva hasta esa fecha un proyecto con esas características.

Sobre esto conversamos con Alejandro Noboa, director de Proyectos Especiales de la administración anterior, también de Lima, e intendente durante 2020 cuando el titular no estuvo en el cargo, tras renunciar para buscar la reelección.

Noboa trabaja actualmente como asesor de la Intendencia de Salto, y en estos meses ha estado elaborando la propuesta presupuestal 2021-2025 para el gobierno departamental. Con respecto al Plan de Ordenamiento Territorial de Salto argumenta, en consonancia con las declaraciones de Chiriff, que “no es algo que no se pueda actualizar”. La elaboración se inició hace diez años y se aprobó en 2016, en ese sentido planteó que hace diez años Salto no tenía los indicadores que tiene hoy: “Desde hace más de una década Salto tiene tasa de desempleo cuatro o cinco puntos más alta que la media del país, el ingreso en ese tiempo ha sido de cuatro o cinco puntos por debajo de la media nacional y la actividad económica igual”. Agregó que en el departamento “proliferan los asentamientos y la situación de la gente está complicada laboralmente”, y se preguntó “¿qué gracia tiene un plan que quede precioso si no tiene en cuenta las condiciones de la gente?”.

Con respecto a la inversión de la empresa Noboa, cree que las ideas que se han presentado “van en la tónica de la Agenda Salto 2030”, es decir “desarrollo turístico, de servicios educativos y vivienda”, algo que “no parece contradictorio con lo que el departamento definió participativamente”. En la discusión que se está dando, para Noboa “hay aportes valiosos que merecen ser tenidos en cuenta, pero en clave positiva”. Agregó: “¿Con qué cara se puede mirar a la población con problemas de trabajo ignorando a quien viene con intenciones de invertir en Salto?”, y señaló que “no lo ha hecho Maldonado, no lo ha hecho Canelones y no lo ha hecho el país con UPM”. En su opinión, hay que tomar en cuenta todas las críticas como condiciones para la inversión, pero no negarse de antemano a la propuesta. “Eso no quiere decir que se puede hacer cualquier cosa, tendrán que presentar propuestas concretas y siempre en el entendido de que se deben dar garantías a la población de que se hará lo que se dice en el tiempo que se dice”, expresó.

Con respecto a la propuesta presentada en 2019 y los avances que se pudieron haber dado en su gestión, señaló que el proyecto “no estaba avanzando normalmente”, estaba “ralentizado” no sabe por qué razón. “Durante la transición lo que se hizo fue poner a trabajar a los técnicos en la preparación de los documentos que habilitaran la puesta de manifiesto de acuerdo con la ley”, declaró.

Mientras Noboa actuaba como intendente contestó a algunos docentes del Cenur que no había proyecto, sin embargo un mes después se presentó la propuesta de recategorización del suelo. Con respecto a esto dijo que es verdad, pero que “hasta el día de hoy no hay proyecto” y que “es una de las cosas que se les pide a los inversores”. “Lo que sí hay es un expediente público de la intendencia con los documentos que presentaron los inversores oportunamente y las actuaciones que se hicieron sobre él”, apuntó.

Sobre los padrones, explicó que se pensó “ampliar la zona a otros, pero a partir del intercambio con los técnicos de la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial se decidió dejar las cosas como venían y no agregar más superficie a la propuesta”.

Consultado respecto de la propiedad de la tierra donde se pretende recategorizar, Noboa contestó que la pregunta “pretende generar suspicacia donde no la hay”. Dijo que la empresa propietaria “es de Salto y hace muchos años que invierte en la zona y tiene emprendimientos relevantes en varios sectores productivos”. “En su momento, no fue importante para UPM quiénes eran los dueños de las tierras sobre las que se construyó, tampoco debería ser importante en Salto”, opinó, y subrayó que “vivimos en un sistema capitalista de propiedad privada donde si alguien es dueño de los bienes, no está fuera de la ley”.

“En inversiones no es fácil juntar las puntas, cuando los astros se ponen en línea hay que actuar, con todas las garantías para la sociedad que lo permite”, puntualizó. Agregó que es falso el planteo de que estas tierras se dejarían improductivas, ya que este planteo desconoce que “el turismo y la educación son pilares fundamentales del desarrollo, especialmente en Uruguay”. El actual asesor de la intendencia planteó que la inversión prometida es mayor que la de UPM y que “hay que ser creativos y plantear exigencias y controles que den garantías a este proceso”, pero “con responsabilidad política y social con la comunidad, que está en desventaja desde hace más de diez años, viviendo una tendencia estructural al deterioro social y económico totalmente perversa para Salto”.

Contradicciones y evaluaciones

Aunque desde la intendencia frentista existe un gran entusiasmo con respecto al proyecto, este recién se comunicó a la Mesa Política del FA en 2021. Esta semana trascendió en la prensa local que varios miembros de la mesa política se posicionaron públicamente en contra de la iniciativa, y que no estarían dispuestos a acompañarla incluso en la Junta Departamental.

La Mesa Política, sin embargo, lo sigue evaluando, tal como manifiestan todos los partidos políticos del departamento. “Lo estamos estudiando”, repiten blancos y colorados, quienes no se animan a hacer declaraciones a favor o en contra todavía y están escuchando argumentos. Sobre ellos pesa la decisión de aprobar la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial en la Junta Departamental. El único que se mostró absolutamente contrario, en el programa La mañana de la radio Arapey, 1450 AM, fue Rodrigo Albernaz, el diputado de Cabildo Abierto de Salto, luego de haberse mostrado flexible en Síntesis vespertina, programa de la misma radio, unas semanas antes.

El Sector 738 del FA de Salto envió una carta de cinco páginas a Andrés Lima en la que manifestó preocupación por algunos aspectos del proyecto. Mencionó la “dificultad para obtener información” y cuestionó que la que recibió llegó el 29 de diciembre. “Parecería que se trató de esconder esta propuesta, que fuera vergonzante, tanto que habría sido presentada en mayo de 2019 y que en el verano pasado, durante el proceso de discusión del Programa de Gobierno del Frente Amplio, nunca se mencionó, y lo que plantea es contrario al mismo”, declararon en el documento.