Proyecto inmobiliario restringe el acceso a playas en la costa oeste de Montevideo

“Atrévase a imaginar una vida diferente”. De esta forma finaliza uno de los videos publicitarios de la empresa La Baguala-Mar de Hierbas SA que, según figura en su página web, es propietaria de 430 hectáreas con costa al Río de la Plata y próximo a la desembocadura del río Santa Lucía. También se afirma que uno de los auspiciantes del establecimiento es el grupo Fidei, “uno de los precursores del desarrollo inmobiliario en Carrasco Este”. El establecimiento se encuentra sobre suelo catalogado como “rural, natural y de interfase costero bajo régimen patrimonial”. Por su tamaño ocupa 2% del suelo rural de Montevideo, superficie que está definida como “territorio estratégico frente costero” en las Directrices Departamentales de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, según se informa en un expediente de la Intendencia de Montevideo (IM) de 2015 al que pudo acceder la diaria. En abril de 2020 La Baguala, en coordinación con el estudio Gómez Platero, presentó a la IM una propuesta para cambiar el uso principal “agrícola” de los terrenos a uno “residencial, turístico y recreativo”.

En el proyecto se expresa que en 66 hectáreas se piensa construir 74 unidades de alojamiento. “Sin una vitalidad del sistema agrícola, los espacios rurales, concebidos como monofuncionales, quedan vaciados de su lógica socioeconómica”, manifiesta la propuesta, que añade que Montevideo aún no ha “explorado la posible intensificación del uso residencial”. A lo largo del proyecto se hace referencia en reiteradas ocasiones a la “alta sostenibilidad y permanencia de la buena gestión ambiental”. También consideran conveniente hacer “inversiones públicas para acondicionar los accesos al borde costero, para sumar equipamientos necesarios y calificar espacios públicos”.

Si bien la empresa ya cuenta con un modelo de chacras, sostiene que uno de sus problemas es que el marco normativo montevideano no permite las divisiones de terrenos catalogados como rurales en superficies menores a tres hectáreas. Otro problema es que en este tipo de suelo no está permitida la aplicación del régimen de propiedad horizontal. José Sciandro, doctor en derecho y especialista en legislación ambiental, explicó a la diaria que “la propiedad horizontal es un régimen de propiedad de la tierra en el que existe una misma lógica que en un edificio”. “Es una unidad en sí misma, tiene espacios comunes que usufructúan todos los copropietarios y espacios privados que son de propiedad exclusiva de cada uno de los que integran el condominio”, agregó.

Estos puntos limitarían la idea inicial de La Baguala, que busca realizar “conjuntos compactos” en la zona más cercana a La Colorada y mantener el régimen de chacras individuales de tres hectáreas en la franja cercana a la costa. En el proyecto se pone sobre la mesa las opciones que tendría la IM para aprobar un nuevo tipo de fraccionamiento que permita cambiar la categorización de su suelo desde un régimen rural de interfaz costero a un régimen suburbano campestre. Esta no sería la primera vez que la empresa plantea un proyecto de este estilo; en 2010 hizo un envío similar que fue desestimado.

Los promotores resaltan que “el modelo de actuación propuesto requiere un marco normativo que no se encuentra desarrollado en Montevideo” pero que “cuenta con antecedentes de interés en Maldonado y en Rocha”. También entienden que este cambio “se plantea como oportuno ahora, en el corto plazo” porque “así son las lógicas de los emprendimientos inmobiliarios de cierta escala y complejidad”.

La empresa, según se evidencia en el proyecto, entiende que el modelo actual, en la localización de La Baguala, tiene una “demanda limitada” por la “alta inversión inicial en el suelo y en construcciones” cuya ubicación, a pesar de su “gran calidad paisajística”, “dista de estar consolidada en términos de atractivos residenciales”. Por esta razón, la empresa cree que son necesarios “atractivos adicionales en materia de servicio y seguridad”.

“La Baguala aporta movimiento, una población y visitantes con mayor capacidad de consumo, y genera empleos directos e indirectos accesibles a la población local, además de contribuir directamente con iniciativas de la sociedad civil de la zona”, manifiesta el informe. También suman que si desde el punto de vista inmobiliario y territorial resultara exitoso, la IM “lo podría adoptar y consolidar como una nueva subcategoría de suelo aplicable en otras áreas del departamento”.

Calles con dueños, calles sin dueños

La Baguala se encuentra ubicada dentro del Municipio A. Jorge Meroni, el alcalde de la zona, manifestó que ha mantenido contacto con autoridades de la empresa por “quejas de vecinos que veían obstruida alguna de las pasadas que ellos tenían para la playa”. “Lo que no vamos a autorizar desde la IM es que se les niegue el ingreso a la playa de los vecinos: las playas son públicas”, declaró. Agregó que él mismo fue y les planteó la problemática para que “no fuera de esta manera”.

En diciembre de 2015 la IM, diez meses después de habilitado el hotel propiedad de la empresa ubicado en el terreno, aprobó un fraccionamiento de 114 predios entre los caminos del Tropero, Público y Sanguinetti y la costa del Río de la Plata. Esta autorización quedó sujeta a varias condiciones, entre las que se encuentran: que “no se permitirá la ejecución de infraestructuras y equipamiento que habiliten el asentamiento de usos y actividades específicas del medio urbano”; que las áreas incluidas dentro de la faja de defensa costera deberán “respetar las condiciones y limitaciones establecidas en la normativa nacional y departamental vigente”; y que “las servidumbres de uso público, en particular las sendas vehicular y peatonal, se deberán mantener en correcto estado”.

En las fichas de las chacras cargadas en la página web de la empresa se hace referencia a servidumbres vehiculares y de paseo tanto públicas como privadas. Meroni fue consultado sobre el control en torno al predio y expresó que “no se prohíbe la entrada a nadie, pero sí dejan registrado quién entró”, algo que entiende que “es lógico en esta época en que la violencia, los arrebatos, los robos y rapiñas van en aumento”.

Sobre el impacto a nivel territorial el alcalde entiende que “la empresa ya es dueña del terreno” y que la inversión “puede generar fuentes de trabajo, no sólo para gente del municipio, sino de otros lados”. Recalcó que la autorización ya la tenían y que la IM está “valorando la reducción de las hectáreas de esas propiedades”.

Desde la IM se aseguró que se ha resuelto desde “fines del año pasado” el desarrollo de un plan parcial para la costa oeste de Montevideo. El proceso tendría como objetivo general “establecer los usos posibles”, “analizar la sustentabilidad” y la “integración con los estructuradores preexistentes” de las piezas territoriales. Se agregó que dentro de este plan se considerará el proyecto que presentó La Baguala y se estudiará la posibilidad de dar lugar a modificaciones del uso del suelo previstas en las Directrices de Ordenamiento Territorial aprobadas por la IM en 2013.

La ciudad y el barrio

José Sciandro remarcó que proyectos del estilo de La Baguala, que buscan la transformación del suelo rural en suelo suburbano o urbano, no son “nada recientes” en el contexto latinoamericano. Entiende que este cambio puede ser causado para llegar a diferentes destinos, pero que “si no tienen una vinculación lógica con el aumento de la demografía o con razones de tipo urbanístico, lo que lo fundamenta son razones de índole económico”. El especialista en derecho ambiental observa que la creación de suelo urbano con fines estrictamente económicos “no está vinculada con la necesidad real de crecimiento de la ciudad sino de una mejor oferta desde el punto de vista de los negocios que se pueden hacer con el suelo”. Si bien ocurre en todo el mundo, entiende que Montevideo “es una zona que está rodeada de ciudad prácticamente” y que “no es un lugar que afecte la ruralidad porque hay producción”.

Manifestó que la fragmentación de la costa en el este ocurre prácticamente desde 1950 y que Uruguay en este punto fue “muy adelantado”. Acotó que la tendencia actual es que “bajando la intensidad de uso del suelo, se permite un desarrollo inmobiliario, pero preservando el ambiente”. “Hay un autor argentino que lo denomina neoexclusivismo; se llama así porque permite que haya un aprovechamiento urbanístico, pero tiene como oferta la conservación del mismo ambiente”, contó Sciandro. Piensa que en esta línea se concilian dos intereses “típicos del poscapitalismo”: la “visión verde” y el aprovechamiento económico. “Mediante un aprovechamiento que es individual, se preserva el ambiente, se concilia ese objetivo, que es con un fin de lucro”, sostuvo el abogado y agregó: “¿Cómo lo logro? Por eso es neoexclusivismo: sólo unos pocos pueden comprar ese suelo con tan poco aprovechamiento, con grandes espacios verdes y con limitaciones importantes en cuanto a las alturas, a lo que podés plantar, a lo que podés hacer”.

Sciandro también fue consultado sobre la diferencia entre barrios privados y zonas residenciales. “Normalmente los barrios privados, que en Montevideo están prohibidos, son una propiedad horizontal del suelo que tiene todo un estatuto propio”, señaló. Desde su visión, a este punto se debe sumar el factor de que “por medio del reglamento de copropiedad ese espacio se cierra al público porque en definitiva es lo mismo que un edificio: se cierra la puerta y sólo dejás entrar a los copropietarios”.

Rodrigo García, especialista en economía urbana y desarrollo territorial, entiende que los barrios privados pueden utilizar diferentes denominaciones y que “nadie puede prohibir decirle ‘country’, nadie puede multar por ponerle nombre a un complejo”. “El nombre es un tema de marketing, depende de lo que el empresario y el promotor busquen, cómo quieran vender el producto”, expresó, y agregó que en Montevideo “saben que los barrios privados están prohibidos, entonces ponerle esa denominación en este departamento es poco creíble”. Resalta que los promotores con la denominación buscan llegar a “un target de público objetivo”.

El economista explicó que “la ciudad como concepción es pública, es la unión de los seres humanos, la agrupación territorial”, y por esta razón en los barrios privados “se genera una ciudad cerrada, dependiendo de la escala”. Indicó que en Uruguay el fenómeno “no es tan grande”, pero que en países vecinos, como Argentina, “se dan agrupaciones de barrios cerrados donde hay educación primaria, secundaria, terciaria, sistema de salud; donde se corre el riesgo de que una persona no tenga que salir para poder vivir”.

Advirtió que a la larga se privatiza la ciudad, pero que en general no se dificulta el acceso a lugares comunes. “Lo que pasa es que dificulta mucho el acceso a las playas, como en los casos de Maldonado y Rocha, que barrios privados se extienden por varios kilómetros sobre la costa”, señaló. Aclaró que “si bien en Uruguay no se puede privatizar la playa, la están privatizando de hecho, porque si no hay una bajada en kilómetros, es muy difícil que una persona camine tanto por la arena para poder ir a ese lugar”.

“Los barrios privados son un negocio inmobiliario manejado por privados y el objetivo es ganar dinero, como cualquier empresario: compran el terreno barato, hacen modificaciones que estén dentro de la normativa y logran vender ese suelo más caro; es puramente economía urbana”, manifestó García. “Hay muchos problemas de segregación socioterritorial, se genera una percepción de los de adentro y los de afuera”, finalizó.